深夜，看着旁边熟睡的女儿和老公。
忍了一天的情绪再也忍不住，我捂着被角，偷偷的笑出了声。
老公被我毛骨悚然的笑声惊醒，关爱的说了句——老婆，你神经病又犯了？
我说：我实在是忍不住了，我要被笑死了。
自从分钟寺踩盘回来，
猫叔我这两月没听德云社，光指着世茂天誉销售小哥哥说的笑话活了。0 | T |
由于印象过于深刻，哪怕是过了两个月，L \ @ p r Y依然想起来会发笑的程度。
————不算前记的前记
是的。
这是一篇虽迟但到，拖延了许久的楼盘测评文。
郑重声明：
这篇稿子不严谨不专业我先说了，不构成任何购买、投资6 1 5 u j意见。杠即是您对。
也没有任何利益关& 8 h系。
如果粉丝们还有想要了解的豪宅，欢迎联系猫叔。我们= ~ 3一起八卦9 5 r北京豪宅的那些事儿。
01
先说一下我为什么笑。
众所周知，分钟寺三兄弟，虽然位置挨V f V H . 1 ? E V着。但实则是竞争关系。
最便宜的金茂走性价比，
最贵的缦云走逼格和产品线（既缦合北京之后的缦系新作），
但夹在中间的世茂天誉，就比较难k 2 – % S受。也就决定了世茂天誉在介绍产品之外，还要精准的抓住两个竞品的劣势，一一打击，获取客户。
可能是世茂天誉销售太急迫了。
在提到他们的宋代园林和侘寂风的建筑后，销售小哥哥一本正经的跟我说：
“我们这个楼盘，是依托东方千年文化底蕴诞生的。
和市面上所有豪宅都不一样。
百年以后，当世茂天誉会成为世界文化遗产建筑，
成为您的子孙后代，传承的遗迹。”
不夸张的说，我L d a + x当时正在喝水你们知道吗。
我听了这K # – G t段话，水都喷出来了，你们知道吗。
笑死我了。
尽管从网签数据和渠道佣金来看，世茂天誉这套销售说辞并没有太奏效。但依然不妨碍我被世茂天誉用心打击竞品的精神所感动。
看w k , Y f Y U f B完世茂天誉我得出了一个结论：
世茂天誉也许不是最好的那个，
但世茂天誉绝对是分钟寺最努力的B v M J A那个。
在踩盘三兄弟过程中，只有世& f d I % t / t \茂的销售做到了在z $ O * C a s o #夸赞自己项目的同时，真正多维度打击竞品，这种敬业且职业的精神，值得肯定。
02
那么，世茂天誉的销售跟n K K 6 o z我说了啥l c L v ? m t P a呢？
第一点是，世茂天誉说自己的地块紧邻地铁，位置最好。而且最方正。
如图，L24、26是东叁金茂府。
L, b ` j %39是合生h q ) + = Y G V缦云。
L41是世茂天誉。
世茂说的是对的吗？
大家知道，b t K f分钟寺这三块地，是合生拿的，之后又引入金茂、世茂联合操盘。
那么会不会有一个疑问：
作为最有话语权的合生，为什么要把最小的一块地给自己？是基于什么样的考量？
做楼盘，地块当然越方正越好，尤其是南北短东西长的地块，更有利于楼栋的排1 9 2 V布。
金茂地块，夹角有一定的倾斜度，合生地块，南北长度过长，东西宽度不E | }够。
看起来，应该是世茂的地块最好。
为f d 3什么合生把这, v n p b o [ a块地，给了世茂？
如果把不利因素考虑进去，那么就合理了。
分钟寺以前是北% s D p & F ~ , U京最大的城中村，现在看到的地块，都是经过拆迁改造的。
我从官网查询到的信息是，分钟寺回迁安置人口大约在11300多人，回迁安置房% C K ) + c \用地是13.8公顷，规划地上建筑面积是48.4万平方米。; G o [ + – o
虽然不是全部回迁房都会选择原址回迁，但毕竟回迁的属于大多数。
可想而知，分钟寺地块不是单纯的豪宅板块，而是豪宅、回x q x 4 q O ;迁房混杂的板块。
所以负面因素，对三个地块影响最大的，应该是分钟寺地铁站北边的回迁房: \ g V z d K项目。o | * !
这里多提一句，千万不要低估回迁户，他们才是分钟寺的真正主人。懂得都懂。
世茂地块虽然资质最好，但北侧是医院和回迁房，? o m *西侧紧邻地铁站和停车场，人员流动大，有噪音。
你去地块上实地走一圈，还能看到不远处高压线和正在冒烟的大烟囱。
哦对x . h m F L – K了，去过世茂天誉售楼处，这根大烟囱一眼就能看到，非常醒目的矗立在正前方。
这种野蛮的工业时代和现代文明撞击迸发出来的美感，
也只有b t n ! 9 \ b .分钟寺能体现出来。
后来我每次看到世茂天誉的楼盘效果图，有优w p & C h美y r s G f $ s X的园林和国贸建筑群，我总是脑海中自行PS一根燃烧着的大烟囱，画面非常壮观。
至于金茂，北侧是中学和幼儿园略有噪音，西侧和回迁房紧挨着，也是不利因素。东V | @ ? 5 ( J M h边京沪高速隔着一/ / Z Y F 8 O j层绿化带，但也未必没有噪音。
而合生，是在世茂和金茂中间，不利因素都被两块地遮挡了。虽然地块偏窄，但可以经过后期的规划| ! . W ~ q V . l改善。
看来合生还是很鸡贼的，把最好操盘的地块留给了自己。
但无论如何，三个项目周边整体上都比较杂乱，这一带很; [ G e a ~ + u o长时间，都是城乡结合部的状态，主要居住人群为村民和外来务工人员。
土地一级开发只限于红线内。而成寿寺一带的大片区观感依然很差，未来类似于孟买，豪宅和平房比邻而居。
要知道，豪宅项目的一大卖点就是视野——窗外的价值。
从观感来看b 2 Y B e，其实是缦云更好一% @ \ :些。
03
销售说的第二点是，关于户型、园林、会所，世茂是吊打金茂的。
其实吊打金茂是合理的。
因为金茂根本不是改善置业的逻辑。e [ 4 . X
分钟寺的置业逻辑，其实更符合刚改。
怎么，谁说过12a D 0 t 5 ` | l00万以上的置业者，就不能刚改？
这个地块，最大的优势在于交通。
尽管很堵，但是地理位置上去国贸= c 1 v太方便了。
分钟寺置业的群体，很明显就是C A 1 % , O n L国贸上班族。
而且对于上班通勤，是有x p s Q { 7 $ / V要求的，依然会受到地段Z : K w ( m I ; ;的制约^ D U R *。所以是刚改逻辑。
买豪宅是什么逻: o M 3辑？终极改善。
你说/ o m n x \ / R |买分钟寺的这批受众，是优质的中产阶层，小有成就的一部分人，我信。
但如果说是1 U h A ] ) O走向人生巅峰的赢家，确实还差一步。
这批人需要的是，社会关系、社交需求，家庭改善需求，依然有总价上的制约。30+人群偏多。
但40+50+以后，60-70后这b { ; . n & 2 S c部分群体n n f , I 0 | $，目前的财务状况和事业阶段，已经走向了人生的巅峰。
对于30+这部分人，拿出1500万不难。拿出3000万左右就比较难。要置换，要卖掉一套买豪宅，还受到购买力的制约。
比如很多来自双井、青年路二手房置换的业主，
对于40+这部分人，那购买力就是3000万以上，甚至没有预算限制。
能买3000万，就可以买4000万、5000万。
我曾经问过一个长期负责霄8的朋友– c m ( D s F s，为什么霄8直接是400平的户型，如果做2W y ! t : ) ]00平，早就去化了。不至于卖这么多年。
他鄙视了我一下，说终极C M M改善逻辑和产品，都不一样的。要的就是直接断层的购买力。
越贵越能筛选你的邻居。
这部分人买哪里都4 * K 1可以，只要他喜欢。全北京都看。他要做的是神隐，社会上想要巴结他的太多了，他需要找个安静的地方，享= J h 0 – R z A受晚年生活。
好了，大家不要吵，这个是猫叔以前做豪宅策划的一点点经验，装个z ] E h 4 9 (逼而已。
无论如何，买分钟寺的业主们，你们都很牛，都比我牛。我只配租500块地下室。
当世茂天誉说，金茂产品不行。
没有会所，
建筑密度大，
户型2 u | w _ ] o紧凑，
园林一般，说的对吗？
当然对。金茂就没想做豪宅，人家做的是快消品。
金茂是个倾斜的地块，15栋楼被市政马路分割成! S ^ } 2 [ b南北两部分。楼栋是点状围合排布，? | T能看出密度很大。
老实说看到这个沙盘，跟我吹豪宅我是要晕厥的程度。
从户型分q 9 g x 4布来看，户型面积越小，所占的资源越差。
基本上每个户型都有槽点。
125户型c @ T H z，所在的2、3、4栋楼都是临街，而且是中间户的位置。
145户型[ S G W 6 9，就没有中间户，全部是边户，品质感提升了。个人认为2号楼最好，可以面向中央景观。但1、6、7号楼145全部是西边户，视野一般。
你仔细看，小区最东侧的一排H 3 4 z M高层j % s 8 q + M，是错落排布，而且楼间距比较窄，所以145户型的视野，东侧上会有一部分楼栋的遮挡。
175户型全部在高层东侧，而且都有露台，可以站着北眺国贸和城市林海。为什么是站着呢？露台只有0.8米，你能坐的下吗？
但是没关系，刚改客户最明显的优点就是——
只要价格便宜，什么都可以原谅。
分钟寺三兄弟，金茂才是最机智的。要了最便宜的一块V G 2 W地，做了最小的户型。
谁要高逼格呀，谁要和你们抢客户啊，谁要和你们共沉沦呀。
对不住了兄弟们，我先跑一步。
当世茂天誉、合生缦云在鼓吹分钟寺板块价值在12[ } 4 l f y k 0 }-13万的时候。9 2 $ L 7 ] U东三金茂府直接10.6万左右的价格卖出i % z F，是不是显得便宜了？小户型总价还低。
所以125、145平卖的很快。
因为他的产品逻辑做} $ # s对了。N % s r q 7
不过175平和12 Q } j ~95平估计也难去化。一是总价上去了，购房门槛提高了。
二是报价也偏高。具体卖多少钱还未知。
猫叔这里问的价格是
175㎡南北四居，预计单价11.5万
1V o O t A95㎡南北四居，预计单价12.5万
如果单价真的卖到12万，性价比也% 5 M $ k不高了。e C : / . $ ;
04
世茂销售聊的第三点是:世茂天誉的独特优势。从外立面聊到园林再到20大智慧黑科技。
（因为户型很多公众号都分析了，我这里就没必要再聊。因为户型问题纠结的，可以私信猫叔聊。）
聊一些其他号没写过的。
首先说外立面，我们不聊设计理念，聊成本。
外立面的成本，一般情况按照材质排列，玻璃幕墙＞石D & { | $材＞铝板＞真石漆＞涂料（并不绝对）
纯粹的玻璃幕墙，成本需要上千元一平。如果是铝板+玻璃幕墙，可能是800-1000元一平。石材大概是700-900元一平。
目前市面上的高端楼盘，外立面都在往玻璃幕墙上走，但并不是纯粹的玻璃幕墙，大多是铝板+玻璃幕墙。
能做到全玻璃幕墙，成本是非常高的。我只见过个别的融创壹号院以及绿城的个别项目做。
北京壹号院
所以世茂天誉、合生缦云都不是纯粹的全玻璃幕墙，两个项目的外立面成本，可以参考具体的窗墙比数据。
可惜，这个数据我还没有拿到= =
知道的朋友们分享下吧。
至于外立面设计，都很惊艳。
结构上有些: * c T S ?区别——主要在窗外的溢价部分。
世茂的阳台是奇偶层差异化，露台1.5米进深。
这种结构，是牺牲层数而成就有露台的楼层。
有露台的楼层，视野、采光都很棒，价格也更高。
没有露台的楼层，虽然价格便宜，但住的久了，多少有点不平衡。楼上住的比自己好，大露台还遮挡采光，没准哪天抽烟，抖个烟头下去解压。
▲世茂北京天誉外k X * % n ] ^ ] Y立面效果图
但合生缦云属于交错的阳台，就没有这种情况。宽度是1.8米，比世茂天誉尺度更大，而M p = g R z B且每层都有视野，未来投资的话，每一层也都有露台溢价。
▲合生缦云外立面效果图
05
继续聊园林。
园林这部分，是世茂天誉最大的卖点之一。
不然销售也不可能说出世茂天誉未来会成为文化遗产建筑这种话。
可能每一项优点看起来都很好，但加起来你就会觉得很奇怪。
现代的外立面
宋代的园林
唐代的建筑风格
国际生态居住区域的定位
也就是说，古代+现代 中式+国际 什么都有
确实很奇怪。
稍微了解一些园林_ d 4 e \知识的，都知道园林是要和周边U | ` + / 7 t , H建筑风格、自然形态融为一体的。
隈研吾就说过：“D q $ 7 (建筑不应该是高高在上的……只要是与环境相融合的建筑都是好建筑。”
天誉堆砌了一些很厚重的东\ o \ Z 9西，但是也导致了产品线不清晰。
你看，这个图片，如果豪宅看的多了，你会发现，外立面和园林、园林建筑非常的不协调，形成了混搭风。
对审美洁癖的人，可能是有一部分冲击的。
▲世茂北京天r i 5 : W A U誉园林效果图
但如果你去看世茂的另外的项目，整体就会统一的多。
▲世茂钱塘天誉实景
▲世茂西山龙胤 实景图
我想，有一种可能性是，世茂天誉产品最起先是在南京、杭州做，天誉产品系认知度比较低，只能是想办, O 2 \ C &法通过西山龙胤的园林拔高逼格。
从北京市场的品牌美誉度来看，世茂比金茂、合生差了一些。大家熟知的也仅限于环京项目。导致世茂做产品的时候，有些取舍上的纠结。
只能是多堆砌，找到买家最喜欢的点。
所以世茂天誉有些四不像的缘故。
但这也并不全是缺点，至少能说明，世茂集团很重视这个项目，未来物业和品质的维护，也许会有更多保证。
06
20大智慧黑科技PK金茂的12大F . u科技系统
这点比较有意思。销售在聊世茂的20大O s ) o /黑科技的时候\ E I r，重点攻击了金茂的绿金科技。因为缦云和金茂，都使用了这一套科技。
从] J J \ ; 5 4 9广渠金茂府开始聊，说广渠金茂府E h C ` ;的三恒系统（恒温恒湿恒氧系统），有一个致命缺点——将来一旦毛细血管破裂，那么要把整面墙打掉? h _ J e g，非常麻烦。
以后二手房都没有人接盘，买金茂府就是坑。
另外就是这一套系统会导致得房率低，这个是= D i % ?当然的。毕竟毛细血管都是安装在墙上的，导致墙体偏厚。
还有一点，绿金科技房子维护不好容* A & 0 g易发霉。尤其是冷热交替的天气，毛细血管容易有冷凝水。这也是为什么金茂府最好不要开窗户的原因。。。。
如果在6 C S J { l r 4冬天、夏天开窗户，那么室内温度和室外温度产生比较大的C Y E温差，墙上很容易有水珠。
而世茂天誉的黑科技，可以实现每个房间调整温度，想要开窗就开窗，不受限制。
我觉得，世茂天誉销售说的这一点，确实是比较中肯的。
但三恒系统确J t Y t v u r \实比较舒服。但目前也确实没出现金茂府毛细血管网坏掉的案例。
至于坏掉维修方便不方便，还要看T L d 2 q D p具体实例。
07
最后聊一下会所Q R ] & H { w s j。会X N J R H d所是豪宅标配，也是需要很大成本维护的东西T ~ ~ ` c。
金茂的会所聊胜于无。
世茂的会所1800平，以后一半产权会对外销售，如果后续运营不好，也不= V _ ) t受世茂的管理，会影响后续的居住品质。
这个确实会有一部分买家介意。
而缦云会所除了1500平本身的会所，独立运营之外，每栋楼还有200平的泛会所。
在会所上，缦云要比世茂明显高一个档次。
针对这点，世茂天誉也给出了相对应的说辞：缦云整体体量很少，会所需要运营成本高。因为户数少的缘故，很o \ ? v容易导致后续会所管理混乱，甚至倒闭。
这个说辞，猫叔存疑。
好了。以上就是简单的分钟寺踩盘分析。
我觉得整体踩盘下来，世茂天誉还是有很多值得肯定的点，作为一个过去几年徘徊在环京的企业，能在北京打出一定量的声响，是需要我们鼓励的。
对标竞品上，世茂也斗志满满，我们祝福世茂天誉，未! m Y c来能在北京做出更多好的产品。
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