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2023这波全市普d的行情让大家对北京楼市望而止步
卖的怕赔，买的怕贵
学区非学区、次新老破小、豪宅小别墅在这轮周期中无一幸免，都大面积回调
纵使是在这样的楼市动荡期，在海淀还是有一个板块表现的异常坚挺，穿越周期，屹立不倒
那就是：
清河！
普d的行情下，这种表现坚挺的板块无疑会吸引大批的资金和需求投入
后台s信和直啵间几乎每天都有朋友问，清河怎么样？清河的xx小区能买么？
这一期聊聊大家问的比较多的莱圳家园这个小区
01.莱圳家园
莱圳家园
众所周知，海淀的次新是非常稀缺的，稀缺也就决定他的价格注定不便宜
在海淀想买一个楼龄稍新，品质差不多的两居选择并不多
很多优质小区的价格属实有点超预算，只能把预算向下缩减，向五环外区选房
于是很多人就把目光聚焦到了莱圳家园这个小区
莱圳家园是05-13年的次新房，距离8号线西小口站500米
近年来稳稳上z，成交量很大，是清河板块最热门的小区之一
莱圳家园分南北两区
南区1-10号楼是一期，建成于05-07年
北区11、12、17号楼是二期，建成于09年
北区13-16号楼是三期，建成于11年
南区的绿化率要比北区高一些
莱圳的户型很丰富，一居到三居都有
一居大概在50-70平，分为南向、北向、西向、西北向多种户型
二居大概在70-100平，分为东西、南北、全南户型
三居在94-130之间，分为东西、南北户型
小区主力成交户型是两居（74-84平纯南），目前挂牌价在700-950之间
其次是三居（113-117南北），目前挂牌价在1000-1100左右
七八百万能在海淀买一个南向的小两居商品房还是很香的
换成万科的物业之后，小区的绿化、基础设施都有明显改观，居住体验也更好一些
02.清河现状
最主要这个小区在过往三年的涨幅走势也非常不错
自20年以来，莱圳家园z幅高达42.3%
在23年9月份的时候有一波回调，综合下来回调了5%-8%左右
相比其他回调30%、40%的小区，莱圳的价格还算坚挺
相较于三居室，莱圳的两居和一居涨幅最高波动也最大
成交量大，降J的样本数据就多，呈现给大家的市场体感就是大起大落
三居相对两居，成交量少，降幅也没有这么明显
跟其他区域的次新房相比，莱圳的楼龄和品质或许不能算上乘
但是在海淀这样次新稀缺，房价又高的区域，莱圳的性价比就显得尤为突出
莱圳有一个被大家广为诟病的点就是上不了十一龙樾
离十一龙樾这么近，但是却上不了，确实很可惜
有小道消息说，莱圳一期的业主是有机会进这个学校的，但是有机会和100%能进又是两码事
也有很多人说，如果后续莱圳能上十一龙樾，房价一定会再上一个台阶，甚至比肩橡树湾
没有学区加持，莱圳的房j尚且如此坚挺，未来入学人数变少，重回单校划片
倘若真的可以上十一龙樾，房价飞涨也未可知
03.警惕高位站岗
说了这么多莱圳的好，并不是在给小区打广告，反而是给大家泼一盆冷水
都知道海淀产业强悍、学区拔尖、房j坚挺
但独独是清河得到了超乎寻常的市场青睐，区域内的小区热度一度赶超上地、西二旗
清河三年z了40%多，全北京能与之匹敌的也只有亦庄经济开发区
但亦庄的上z逻辑跟清河不一样，亦庄是由zf大力扶持建设，有效托底
随着产业的陆续完善，亦庄的z幅也渐显乏力
清河三年40%+z幅，短期内资金投入密集，夸张的涨幅，有透支板块价值的倾向
清河聚集了大批互联网总部，被称为海淀核心中的核心也不为过
我们肯定清河的价值，也不怀疑码农的超强购买力和充足需求
只是对于涨势过猛的楼盘，要警惕高位站岗的风险
没有哪里会永远z，回调、横盘只是时间的问题
谁也无法预测买在高位的会不会是自己
一旦买在峰值，就会从此横盘好多年
对现在的楼市、政策迷茫的朋友，瓜姐有几点建议给到大家：
1）卖房变现
不要觉得一下子翻身就硬气了，价格还是基于品质、核心竞争力
大多时候不要对自己的房子太过感觉良好，如若没有超强的核心竞争力，不如趁着现在市场预期好转，抓紧时间出手
尤其没有学区属性的老破小，随着时间的增长，市场认可度会越来越低，现在是最好的解套机会。
2）置换
现在是重组资产的绝佳机会，不要紧盯着自家买房亏的钱
综合时间成本，看中好的标的就可以拿下，综合价格成本，把握好一买一卖之前的价差
3）刚需
虽然现在首付比例降低了，贷款年限延长了，但是预算不到位的朋友还是要量力而行，不宜加过高的杠杆。
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