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北京房产市场，很多买房人，依然选择观望，大部分买房人的心态，很微妙。
今天有个粉丝咨询，提的问题具有一定的代表性，就这个案例，跟大家做个分享。
简单总结下，这个粉丝的情况，核心有这么几点：
1、换房，需要卖掉一套，才有资金和资格买另外一套；
2、计划买学区房，因为小孩上学，所以要从朝阳换到西城；
3、先卖后买，担心房价上涨；
4、限购政策会不会放开，以及放开后，对房价有什么影响；
5、24年5月，房价会不会上涨。
这五个问题，每一个都是大问题，真要详细的展开，可以讲好几个小时。有些内容，之前在文章里也分享过，这里不再展开细说了。
说几点看法：
其一，换房群体是当下北京房产市场上的主力群体之一。
北京房产市场上的买房人，粗略可以划分为两类，一类是刚需首套上车，从来没有在北京买过房，第一次买房；一类是换房，换房群体中，有的是卖一买一，也有的是买二套。
目前没有找到非常靠谱的数据，刚需上车比例有多少，换房群体比例有多少。粗略估计，换房群体所占的比例还是蛮大的。
不管是为了小孩上学，换到更好的学区；还是纯粹为了居住改善，小换大、旧换新的，都属于这种情况。
其二，为了小孩上学，海淀、西城、东城是主流的选择。
这位粉丝没提及在亚运村哪个小区，对口小学是哪所，大概率可能不是朝阳外国语。为了小孩上学，选择从朝阳折腾到西城。
做出这种选择的家长，数量有很多。
很多近郊区、远郊区幼儿园的老师发现，到了大班、甚至中班时，有些小孩就转走了，纷纷向着城区的学校前进。
有些甚至到了小学阶段，觉得所在学校一般，依然决定买房，然后办理转学手续。
其三，换房策略，到底是先卖后买，还是先买后卖，取决于个人情况。
如今的北京楼市行情，非常一般；对于多数人来说，先卖后买，会更稳妥。
当然了，先卖后买，也需要承担风险。目前卖房太难了，等到自己的房子卖掉，再去买房的时候，要买的目标房子价格上涨，也有可能。
先卖后买，先买后卖，没有一定之规，需要充分考虑自己的实际情况，包括应对风险的能力，提前做好预案。
实事求是，随机应变。没必要就认定必须要先买后卖，或者一定先卖后买。
关键是权衡市场，权衡自己情况，分析利弊，做好备选方案。
其四，限购政策调整及对房价影响。
这个问题，在1月14日的文章里提到了《北京楼市，限购政策会调整吗》，详细内容，可以去读这篇文章。
这里简单说下，即便像上海一样，郊区放松了限购政策，北京房价，大概率也不会有太大变化。政策效果一般，影响太小。
除非核心城区放开限购，楼市会爆发；否则，郊区调整限购，不痛不痒，无关痛痒。
其五，24年5月，房价大概率会修复式上涨。
北京房价要大幅度上涨，有难度，但有可能修复式上涨。24年楼市小阳春期间，房价猛的大涨，难度很大。
楼市政策利好释放，需要时间。到24年3-5月，楼市新政已经出台4-6个月了，基本上是一个卖房周期，那会北京楼市新政的效果开始表现出来。
再者，北京二手房挂牌量已经开始下降，库存逐步消化。北京二手房挂牌量从最高峰的14.5万套，到现在变成了13.8万套，下降趋势明显，去化速度也变快了。
量在价先。随着二手房挂牌量去化速度加快，房价也会开始修复。
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