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每年年底，预测第二年的楼市走向，是猫子的一个习惯。预测楼市走向，不是哗众取宠，或者博取流量，而是我希望提高自己对市场的判断力以及认知。
就像宝子们看完文章也会点赞，转发，收藏一样，都是固定习惯嘛。
复盘过去三年房价走势
在进行2024年的楼市预测之前，先来翻一下之前的文章——对过去几年楼市的复盘一下，看看猫子预测的正确率。
1、2019年年底，猫子鼓励大家上车，猫叔认为当时是一个非常好的楼市底部，房价隐隐有向上走的趋势。结果2020年下半年北京优质次新板块陆续上涨。
2、2021年，猫子认为北京很多板块会继续延续上涨状态，但要警惕调控风险。因为政策底还没到。
结果，2021年很多板块涨幅超出预期，个别板块涨幅达到15-20%以上。但2021年虽然涨了，也只是上半年，下半年的成交被硬生生的“调控”了下去。一些学区房都出现了房价大幅度下降的案例。2022年，猫子认为涨幅一般。肯定不如2021年。结果很多板块2022年下半年开始横盘甚至下跌。
3、2023年，是大家分歧很大的一年。很多人认为，2023年会有非常明确的利好政策，所以房价会有非常大的涨幅。但猫子认为2023年房价不会大涨——可能是当时为数不多对楼市偏悲观的自媒体。结果2023年比猫子预测的更差，下半年不仅没涨，反而超跌了。
从2020-2023年三年的楼市预测来看，大概的方向，猫子判断的还是对的。一些小细节上，存在失误，但没办法，不可能精准的预测到上百个二手房板块的具体涨跌情况。所以2021-2023年的预测精确度有80%以上是没问题的。综上所述，过去三年北京楼市正好完成了一个涨–横盘—跌的小周期。2020年开始蓄力上涨年底翘尾明显
2021年上涨2022年横盘
2023年超跌那么问题来了——2024年怎么走？
2024年，大概率是前高后低，年底翘尾与否不确定
用一句话概括2024年，我想应该是前高后低，但不会大涨。
细致的讲述全年情况，大概率是上半年恢复元气，把2023年下半年超跌的部分补回来。下半年市场偏冷，到了年底可能会翘尾，也可能不会，具体就看政策的放松力度了。
接下来我逐步分析我的理由
1、为什么2024年一定会有小阳春？如果你了解预期对市场的影响规律，那么你的看法应该跟我是一致的。为什么我笃定2024年一定会有小阳春？
首先看政策，北京今年下半年一共发布了两次政策。第一次政策，9月1日“认房不认贷” ，特定人群原来的二套首付比例降低到首套。有效扩大了有首套资格购房人群的范围。这一次是真正的扭转了大家对楼市的预期，表明政策底已经过去了，新一轮的政策宽松期到来。
这次政策是直接刺激，一下子扭转了预期，导致市场有2个星期左右的高热度。不过2个星期以后，市场又恢复了理智，不冷不热。
第二次政策，是12月14日，这次连发大招降首付、降利率、调整普宅线。但因为政策出台期，正好是市场信心最低的时候，所以对市场的刺激性不大，仅仅在第一个周六日热门新盘和热门板块新房、二手网签走高了15-20%，随后就比较平淡了。大家对待政策都超级淡定。但第二次政策实际出台力度要远超过第一次。覆盖的购房人群范围更广，利好更大，直接解决了改善群体置换难、门槛高的问题。虽然短期没效果，但长期来看，会对楼市有很大影响。
如果说第一次是西药，直接给楼市打针，立马起效。
那么第二次是中药，给楼市慢慢调理，短期看不出什么起色，但是长期会有很大效果。那么这样的效果，什么时候显现呢？就在明年小阳春。一方面我说过，第二次政策是中药，他对市场是慢热的，要给2-3个月的市场消化期，2-3个月也是北京二手房置换的小周期。这段时间房价不会看到明显上涨，因为政策出台是市场最冷的时候，很多次新板块都超预期的跌了，甚至对比今年上半年，跌了15%，甚至更多。
所以这段时间对市场的影响就是网签量走高，成交量加大，价格止跌而不是涨。真正涨等过年以后，市场逐步形成了上涨预期，那么小阳春基本会把优质板块，优质次新二手房2023年下半年超跌的部分修复回来。2、为什么小阳春过后市场不会立刻起来？那其实还要看基本面，基本面就是大家工资涨没涨，整体消费数据怎么样，经济各项指标怎么样。这些是需要一个很缓慢的过程才能有结果的，所以楼市立马拉升不现实。小牛在小阳春3-4月跑了一段时间，那么5月份以后停下来歇一歇是很正常的。
5-6-7-8月份，可能是归于平淡。这部分时间按照惯例出台政策的可能性也不大。
当然猫子也可能打脸。有情况我们后续跟进。
2024年年底会不会翘尾？
这个还是要看有没有更大的利好政策了。
其实从今年两轮政策看，北京打的牌重点都是“改善群体”。“认房不认贷”扩大首套房人群范围，“二套首付比例降低、调整非普线”帮助改善群体上杠杆等等，这不都是主要针对二套吗？
目前对刚需群体的购房优惠，购房政策，还没出台。如果出台，那么年底肯定翘尾。
刚需群体买房，需要解决两件事，一件事是钱的问题，另外一件事就是资质的问题。钱的问题比较难解决，资质的问题相对好解决。所以我预期2024年应该会有部分的区域，解决购买资质的问题。目前四个一线城市中，上海和广州已经有放松限购的区域，北京和深圳还没有，我们可以期待一下。
2024年年底会不会大涨？
小涨有可能，毕竟利好政策领导们出台了那么多，楼市你要懂点事，要知道体面。你要是不体面，那肯定有人帮你体面。懂的都懂，不多说了。但要是大涨，我认为可能性为0。对比下2014年，上一轮楼市宽松期就明白了。
2014年9月30日房地产政策全面放松。2016年12月政策宽松正式结束，北京楼市是2016年上半年开始进入大涨。中间隔了一年多的时间，而且上一次经济基本面、预期都是不一样的。本轮周期是从2017年开始的，楼市情况更复杂，经济面更那啥，预期更那啥……懂的都懂……
所以本轮修复，也需要更大的力气和时间。大家完全不用慌。最早也要等2025年再说，而且2025年上涨，也需要经济面更那啥，预期更那啥……懂的都懂……
2024年猫子推荐买房吗？
只推荐一部分客户入场。真正有自住需求，改善需求的，有实力的自住兼顾投资的客户。
纯刚需不着急，因为2024年也不是所有楼盘都涨，市场在调整，还有一部分刚需房，老破小还在跌。不要着急入市。
就像1000个读者心中有1000个猫子一样，1000个楼盘，有1000个答案。
1000个客户，有1000个答案。咱肯定不能因为卖房，就瞎忽悠大家都上车对吧。
更何况市场70%都是垃圾盘，我们也不是什么新房都推荐。有的适合买二手，就去找二手博主。有的适合被割韭菜，就去买环京。
只服务少数有共同认知的客户，是我们的宗旨。当然以上仅仅是个人的臆想和猜测，仅供参考和娱乐。如果后续楼市有什么变化，我们第一时间跟大家分享。
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