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01朝阳南为什么洼地恒洼?
我们谈北京板块强弱,经常会提到产业带来的影响。直接有产业支撑,或承接产业带来的高购买力人群外溢的区域,都有可能崛起。而北京产业分布又是极不平衡的,东南亦庄发展势头虽猛,但实力不足以改变北强南弱格局。
为什么朝阳南一直是洼地?因为朝阳产业分布也是不均衡的。一直是北强南弱。
朝阳两大产业区,望京和国贸,加上酒仙桥、亮马桥等热门商圈集中在朝阳北。而朝阳南的产业,底子都谈不上薄弱,是很差。现有产业都是汽配城、建材家具市场、鲜花市场等,以劳动密集型产业为主。产业落后,缺少核心高质量行业,跟朝阳北的高科技、高端服务贸易业无法比拟。结果是个体户小老板赚得不少,大多数打工人收入偏低,平均收入上不去。
这种局面下,朝阳南并没有重点产业规划,大饼没机会吃。有人会说垡头地区规划了中关村朝阳园(垡头中心区)。这个嘛,不值得说。因为没有落地的规划等于空谈。
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我们再看一下朝阳重点产业区对板块梯队的影响,也就是产业覆盖不到导致了朝阳南洼地的局面。上文提到,朝阳两大产业区,望京和国贸。朝阳南对望京来说有点远了,外溢甚少。望京的直接外溢板块还是分布在朝阳北,比如新北苑、奶西、东坝,崔各庄(崔各庄绝对算,只是一手好牌打烂了)
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朝阳南距离国贸比较近,但朝阳南也不是国贸最直接的外溢板块。从通勤来看,大部分在国贸工作买家会习惯性选择东边1号线、6号沿线居住板块,比如青年路,常营等,或10号线,沿着三环的双井、潘家园、角门、草桥,这些板块环线位置好,通勤方便,而且周围商业、医疗、学校配套不错,居住氛围比朝阳南普遍更好。所以,朝阳南指望望京外溢,距离太远了,指望国贸外溢,竞品截流的板块又很多。指望朝阳南崛起,就像指望渣男靠得住一样,确实不太现实啊。
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最后还有一点,城市界面不乐观,是朝阳南受到诟病最多问题。
板块住宅分布来看,一帮小短腿凑成了一起,比如十里河、小红门、王四营、垡头、十八里店,保障类住房遍地,圈层固定。
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底子差,叠加人们长期对朝阳南的刻板印象,形成恶性循环。
02想成功,先自宫
朝阳南这两年不是默默无名的小透明。土地供应,新房在售,吸引了一波购房者的关注,在北京楼市讨论声音是有的,比如王四营、十八里店、豆各庄、小红门等。王四营和豆各庄,非刚需别碰。小红门环线位置有优势,但不是所有盘都值得买。倒是十八里店则从冷板凳熬到了热炕头,有望在朝阳南跑出来一个独立的行情。十八里店是怎么做的呢?你不是嫌弃我朝阳南城市界面脏乱差吗。我给你全拆。想成功,先自宫,我先脱胎换骨,我全拆了。
毕竟买房人可以买荒,不能买脏乱差。1、拆拆拆,草鸡蜕变十八里店原来是大片村子,现在拆迁,一期已经拆完,二期在进行中。该区域现状比较荒,好处是可以先规划后发展。
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十八里店规划打造朝阳港,2003年朝阳提出过这个概念,但一直没怎么落地。这两年朝阳港概念被重新拾起。可惜在2019-2035的朝阳区总体规划中,重点打造区域还是东坝,关于朝阳港规划很少,比较单一。
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朝阳港占地面积约370万㎡,其中约204万㎡的居住用地。规划有约4万㎡优质教育等配套,包括4所幼儿园、一所小学、两所中学和两所九年建制学校;22万㎡精品商业;2.5万亩朝南万亩森林公园一句话概括,这里未来仍是大型居住生活区。虽然没有产业概念,但是作为一个未来人山人海的居住区,商业必须有,教育也必须有。基本的配套,甚至更大型的配套,是硬条件。
2、人大附来了,饼上桌了
产业类规划基本看不到,好在人大附来了,盘活了十八里店。2021年10月,十八里店第一次土拍,没有开发商愿意报名。金隅作为国企使命担当,拉来昆泰拖底,底价拿地。2022年5月,十八里店第二次土拍,金隅联合住总,再次底价拿地。金隅云筑一期入市,销售惨淡。即使购房者觉得房子不错,对这块区域发展也没信心,不敢下定。2023年2月,人大附中与朝阳区教委签订了框架协议,十八里店引进人大附朝阳学校九年一贯制和高中部。2023年5月,人大附朝阳港校区一期正式开工。
预计2025年交付使用。
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人大附这个金字招牌确实吸引人,为十八里店刷了一波好感。板块内新房迎来了转机,去化加快。金隅底气足了,特价房没了,折扣收回,现在库存不多。其中有不少买家奔着学校来的。开发商开始看好这里,今年9月678地块土拍,30多家开发商抢地。
3、新十八里店板块规模初见
一盘孤立,二盘刷好感、三盘成势。当只有金隅云筑一期时,是一个孤盘,买家信心不足。当金隅二期、三期来了,人大附加持,买家想法开始改变。当保利·朝央和煦加入,4个偏改善的新房产品,成为了十八里店的基本盘。这里正慢慢摘掉保障房专区的帽子,试图呈现出一个新的城市面貌。
03十八里店天花板有多高?
十八里店没产业,朝阳南小望京就别想了。发展成一个宜居的生活区,朝阳新北苑2.0还有可能。十八里店有地铁17号线,可以承接国贸、亦庄产业区域外溢。
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目前区域内都是改善盘,单价到了7.8万/平,购房有一定门槛,圈层纯粹。
人大附学校利好加持。类似新北苑地铁+品质楼盘+学校组合。不过要实现北苑2.0的路上,有很多问题需要解决。比如先把区域内的断头路修好,商业配套短板补齐。学校硬件有了,软实力还要看考试成绩。以上做好了,十八里店有机会挽救一下朝阳南的鄙视链。这里规划了大片居住用地,二期在拆迁,未来会不断有新供地,楼面价会持续走高,新房指导价上涨。现在新房供应才刚开始,未来有预期。
关于十八里店在朝阳板块梯队排序,与其他板块对比,我们写了《十八里店买入增值报告》直接私信。
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