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01朝阳南为什么洼地恒洼？
我们谈北京板块强弱，经常会提到产业带来的影响。直接有产业支撑，或承接产业带来的高购买力人群外溢的区域，都有可能崛起。而北京产业分布又是极不平衡的，东南亦庄发展势头虽猛，但实力不足以改变北强南弱格局。
为什么朝阳南一直是洼地？因为朝阳产业分布也是不均衡的。一直是北强南弱。
朝阳两大产业区，望京和国贸，加上酒仙桥、亮马桥等热门商圈集中在朝阳北。而朝阳南的产业，底子都谈不上薄弱，是很差。现有产业都是汽配城、建材家具市场、鲜花市场等，以劳动密集型产业为主。产业落后，缺少核心高质量行业，跟朝阳北的高科技、高端服务贸易业无法比拟。结果是个体户小老板赚得不少，大多数打工人收入偏低，平均收入上不去。
这种局面下，朝阳南并没有重点产业规划，大饼没机会吃。有人会说垡头地区规划了中关村朝阳园（垡头中心区）。这个嘛，不值得说。因为没有落地的规划等于空谈。
我们再看一下朝阳重点产业区对板块梯队的影响，也就是产业覆盖不到导致了朝阳南洼地的局面。上文提到，朝阳两大产业区，望京和国贸。朝阳南对望京来说有点远了，外溢甚少。望京的直接外溢板块还是分布在朝阳北，比如新北苑、奶西、东坝，崔各庄（崔各庄绝对算，只是一手好牌打烂了）
朝阳南距离国贸比较近，但朝阳南也不是国贸最直接的外溢板块。从通勤来看，大部分在国贸工作买家会习惯性选择东边1号线、6号沿线居住板块，比如青年路，常营等，或10号线，沿着三环的双井、潘家园、角门、草桥，这些板块环线位置好，通勤方便，而且周围商业、医疗、学校配套不错，居住氛围比朝阳南普遍更好。所以，朝阳南指望望京外溢，距离太远了，指望国贸外溢，竞品截流的板块又很多。指望朝阳南崛起，就像指望渣男靠得住一样，确实不太现实啊。
最后还有一点，城市界面不乐观，是朝阳南受到诟病最多问题。
板块住宅分布来看，一帮小短腿凑成了一起，比如十里河、小红门、王四营、垡头、十八里店，保障类住房遍地，圈层固定。
底子差，叠加人们长期对朝阳南的刻板印象，形成恶性循环。
02想成功，先自宫
朝阳南这两年不是默默无名的小透明。土地供应，新房在售，吸引了一波购房者的关注，在北京楼市讨论声音是有的，比如王四营、十八里店、豆各庄、小红门等。王四营和豆各庄，非刚需别碰。小红门环线位置有优势，但不是所有盘都值得买。倒是十八里店则从冷板凳熬到了热炕头，有望在朝阳南跑出来一个独立的行情。十八里店是怎么做的呢？你不是嫌弃我朝阳南城市界面脏乱差吗。我给你全拆。想成功，先自宫，我先脱胎换骨，我全拆了。
毕竟买房人可以买荒，不能买脏乱差。1、拆拆拆，草鸡蜕变十八里店原来是大片村子，现在拆迁，一期已经拆完，二期在进行中。该区域现状比较荒，好处是可以先规划后发展。
十八里店规划打造朝阳港，2003年朝阳提出过这个概念，但一直没怎么落地。这两年朝阳港概念被重新拾起。可惜在2019-2035的朝阳区总体规划中，重点打造区域还是东坝，关于朝阳港规划很少，比较单一。
朝阳港占地面积约370万㎡，其中约204万㎡的居住用地。规划有约4万㎡优质教育等配套，包括4所幼儿园、一所小学、两所中学和两所九年建制学校；22万㎡精品商业；2.5万亩朝南万亩森林公园一句话概括，这里未来仍是大型居住生活区。虽然没有产业概念，但是作为一个未来人山人海的居住区，商业必须有，教育也必须有。基本的配套，甚至更大型的配套，是硬条件。
2、人大附来了，饼上桌了
产业类规划基本看不到，好在人大附来了，盘活了十八里店。2021年10月，十八里店第一次土拍，没有开发商愿意报名。金隅作为国企使命担当，拉来昆泰拖底，底价拿地。2022年5月，十八里店第二次土拍，金隅联合住总，再次底价拿地。金隅云筑一期入市，销售惨淡。即使购房者觉得房子不错，对这块区域发展也没信心，不敢下定。2023年2月，人大附中与朝阳区教委签订了框架协议，十八里店引进人大附朝阳学校九年一贯制和高中部。2023年5月，人大附朝阳港校区一期正式开工。
预计2025年交付使用。
人大附这个金字招牌确实吸引人，为十八里店刷了一波好感。板块内新房迎来了转机，去化加快。金隅底气足了，特价房没了，折扣收回，现在库存不多。其中有不少买家奔着学校来的。开发商开始看好这里，今年9月678地块土拍，30多家开发商抢地。
3、新十八里店板块规模初见
一盘孤立，二盘刷好感、三盘成势。当只有金隅云筑一期时，是一个孤盘，买家信心不足。当金隅二期、三期来了，人大附加持，买家想法开始改变。当保利·朝央和煦加入，4个偏改善的新房产品，成为了十八里店的基本盘。这里正慢慢摘掉保障房专区的帽子，试图呈现出一个新的城市面貌。
03十八里店天花板有多高？
十八里店没产业，朝阳南小望京就别想了。发展成一个宜居的生活区，朝阳新北苑2.0还有可能。十八里店有地铁17号线，可以承接国贸、亦庄产业区域外溢。
目前区域内都是改善盘，单价到了7.8万/平，购房有一定门槛，圈层纯粹。
人大附学校利好加持。类似新北苑地铁+品质楼盘+学校组合。不过要实现北苑2.0的路上，有很多问题需要解决。比如先把区域内的断头路修好，商业配套短板补齐。学校硬件有了，软实力还要看考试成绩。以上做好了，十八里店有机会挽救一下朝阳南的鄙视链。这里规划了大片居住用地，二期在拆迁，未来会不断有新供地，楼面价会持续走高，新房指导价上涨。现在新房供应才刚开始，未来有预期。
关于十八里店在朝阳板块梯队排序，与其他板块对比，我们写了《十八里店买入增值报告》直接私信。
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