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我是汤有为，帮助100位粉丝买到合适的房子，二手房中介费0.5%，新房均有返现。
01
新政后成交如何
12月14日，北京、上海在同日发布楼市新政，首付比例调整、贷款利率降低、普通住宅认定标准调整。北京更是将贷款年限延长至30年。
新政后成交如何呢？
从新政落地后的新房成交来看，北京新房成交量连续2周保持上涨态势。其中（12月18日—24日）北京新房成交1515套，较上周上升12.39%。
二手房方面，相比新房，效果要更明显一些。（12月18日—24日）成交3078套，环比上涨29.06%。从日成交走势来看，18日成交量大幅上升至503套，随后连续4天保持稳步上升态势，20日、22日均成交604套、27日，就昨天，成交了819套。
很大一部分的房子都是以价换量，且70%都是换房的业主，毕竟低价卖出的同时也是低价买入。
但是，新政后北京楼市成交活跃态势能持续多久，现在还是未知之数。会不会就像9月份“认房不认贷”一样昙花一现？都不好说，但是这一次政策调整是在年底，到了24年是持续走下还是慢慢回暖？没有定论。之前新闻还报道说北京二手房挂牌量剧增，10月份的时候还突破16万。
新闻但今天（12月28日）就从某壳网看到显示的是14万套。
其中住宅有13万套。
相比10月份，二手房挂牌量减少了3万套，部分是成交了，肯定也有一部分是下架不卖了。
02
当下应该如何买房呢？
总结以下几点：
1、选房源先看业主
A：着急卖房业主：这类业主基本就是先买后卖的人，假如房子在约定周期内还不卖出去，那么就面临毁约，所以这类业主谈价空间会比较大，刚需首选这类业主。
B：正常置换业主：这类业主可以确定是诚心卖房，不过他们是先卖后买，所以他们的谈价空间会针对市场好坏发生变化，市场行情不好的时候他们低价卖出也是低价买入，市场行情好了他们也是高价卖出高价买入，所以市场行情不好的时候，对于买一套房子的刚需，这类业主也是不错的选择。
C：多套房纯变现业主：这类业主基本上不着急卖房，市场行情不好的时候别想着pua他们，没用。他们有的是时间可以耗着，等市场行情变好了再卖。这类业主他们的房子都有一个特征，就是挂牌时间比较长，1年、2年、甚至是2年以上。刚需看中这类房子就别想着大砍一刀了。
D：挂着玩的业主：这类业主其实不是真的想卖房，就是把房子挂出看看市场反应，想知道自己的房子现在值多少钱。这类房子通常挂牌价相比同小区同户型的高个几十万甚至上百万，看中这类房子直接换房。
2、如何选到笋盘
一个比较笼统但快速有效的方法，在某壳APP里面筛选同一个小区同户型里头挂牌价最低的3套（房源比较多的可以延伸到5套），都可以成为笋盘，（非底层顶层，且不是有硬伤）。
这类房子都可以算是捡漏房。且大部分业主都是AB类业主。
3、作为买家何时出手
A、刚需已经有意向房源的前段时间一直在观望，挂牌价格跟期望的差距不大的可以试着约业主线下谈价，价格合适的就可以出手。
成交价可以参考同户型非底层顶层过去2个月的成交价。网上说的那种砍50 80万 甚至是上百万的，首先得看房子总价，1000万的砍个100万目前市场是有可能，但是300、400万的房子砍100万那不是开玩笑吗。
别听风就是雨觉得市场不好的时候无论总价多少的房子都可以砍这么多，不可能，一直持有这种心态只会让你错失一套又一套的房子。
B、刚需没看好的不用着急，房子还得好好挑，别被各种还没落地的利好风声吓着了着急上错车。
C、置换的就强调，先卖后买！先卖后买！先卖后买！
D、对于买新房的看好就买，特别火的项目要早做准备（就是那种需要摇号的）（例如：越秀星樾、大华启宸府、森悦天城小户型……）。
一般的项目，北京90%的新房项目都会进渠道，只是迟早问题，不借助渠道中介宣传助力，根本就卖不完，所以不用还没开盘或者刚开盘就着急忙活的去售楼处，等等可省几万甚至十几万……看房前不妨先问问我。绿中介返现不了，没啥用。
E、还是针对新房，新房价格跟二手房价格不一样，新房的价格在开发商拿地的时候就已经决定了，再低也不会低哪去，不会出现打8折甚至更低的情况（北京不会），除非是那种远到快到河北的盘那是有可能的。
F、遇到合适的且总价比较高的房子不妨多给点定金，预防业主为了市场变化而发生的各种变数。
G、中介费能省则省，特别是现在实行买卖双方都收取中介费的情况下，链家不能垄断房源，大部分业主都愿意通过多家中介交易。
同样是500万的房子，链家1%，对比我这边0.5%，就可以直接省下来2.5万。同时业主也可以少付一半的中介费，相对来说让价也更容易些。
总价越高，中介费省得越多。别傻傻做冤大头。
03
作为业主应该如何卖房
A、先买后卖的业主：谈价的时候尽量多谈周期，至少3个月 ，半年以上更好。到了时间节点假如房子还没卖出去，价格适当往下调，因为毁约的代价会更高。
B、先卖后买的业主：除了关注自家房子价格以外，还得同步关注想买小区的房子，大部分情况都是低价卖出的同时也是低价买入。所以遇到砍价狠的买家你作为买家的时候也可以这么做。
C、纯变现业主：不着急用钱就先挂着，等市场慢慢起来了再卖。
D、针对所有业主：
1、不要直挂一家中介，所有中介都挂上，某家、某爱某家、某田、某21世纪；
2、诚心卖房的业主挂牌价可以参考已经在卖的非底层顶层的房子，底层顶层房子价格适当调低；
3、警惕某家中介的PUA，他们无论是PUA买家卖家都有一手，且经常会跟买家说一个业主压根就没说过的价格。例如：500万的房子，你跟他们说最低480万可以卖，他们转头就会跟客户说450万可以卖。已经有粉丝反映出现过不止一次这种情况情况。
鉴于大部分对于北京的购房政策、首付贷款、如何选区域、如何选小区、等都存在一定的疑问，所以我整理了一个《北京购房神贴》需要的可以找我要。
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