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01
今天聊聊，我对首钢园元玺这个项目的一些观点。也可能不对，就是个探讨，希望关注元玺的粉丝们也跟我聊一聊。老实说，元玺这个盘，我们真的很喜欢，而且带看的客户肯定是有数量了，但成交比较少。
有一个规律是，楼盘带看的多，成交也会多。推盘过程中，我们很少有带看和成交数据背离的例子，然而元玺就是其中一个。
上一次出现这种情况是东边某个盘，因为我们看好他所在的区域，楼盘定位也没问题，我们花了大量的时间用来推那个盘。但开发商是猪队友，开盘节奏没掌握好，销讲词一塌糊涂，价格也没什么优惠，导致大量的排卡客户没有认购。
这事我挺气愤，我这辈子最珍惜两样，一样是我老公，一样是我客户。但是那家猪队友开发商把我客户弄丢了……从此以后，我们基本就不推那个盘了，遇到那家开发商也非常的谨慎。开发商不珍惜客户，没必要上赶着送人头嘛。
算上元玺，这是第二次出现这种例子。但是元玺和那个盘，情况又不太一样。元玺的操盘手，无论是招商还是香港置地，都非常的有操盘经验且审美品位不俗。
所以带看多成交少，我反思了下主要有两个原因。一方面是我们无能，猫叔团队无能，实在是卖不动。我们推盘肯定以客户需求为主，肯定不能逼着客户强行买。另外一方面，是当下市场真的不好。
除了新开盘的建发观堂府，其实现在没什么成交热度特别高的盘。万科东庐因为开盘不错膨胀了，涨价了，我也不知道后续怎么样，但我祝福他吧。
除了以上两个最主要的原因之外，可能、或许、大概率还有那么一丝丝、一丢丢、一点点的小因素，是元玺的楼盘定位和宣传，不太符合传统的京西楼盘推盘思路。当然这样的推盘思路，肯定不是领导做的不对，而是猫子没理解到位。没理解到位，也就没客户成交，逻辑闭环了。接下来我就说说，我有哪里没理解到位。
02
元玺这个盘，比较特殊，总给我们一种，他好像是在石景山，但是又不在石景山的感觉。最起初我们大量带看的是石景山老街坊们，有相当一部分是之前错过了中海寰宇天下一到四期的，因为元玺距离寰宇天下大盘太近了，大家当然来看看。
但老街坊们来了以后，都说好好好，不错不错不错，但都没买——元玺跟石景山老街坊们，确实有疏离感。反而是海淀客户，比较喜欢，还认购了。不过这客户是置换群体，因为卖不出去房，最后也退房了。我们让客户别上火，先卖房再说。
我对比了石景山老街坊们和海淀客户后，我倒是真发现了一些特别好玩的观点。
首先，元玺从定位上，是国际化的，非常洋气的，非本土的。但石景山这个区域，他并不是特别的追求时尚和洋气。
这个是朝阳和石景山的区别。
朝阳是哪怕咬碎了牙往肚子里咽，我也要表面让你觉得我风光无限石景山是自己舒坦最重要，外人怎么看管不着
这是两种生活态度。我石景山粉丝问我，为什么觉得元玺这个盘在市场没什么声音。我说他只是在石景山没什么声音，他在北京甚至全国还行。
元玺的宣传有非常多一线的全国类媒体，包括优秀的上海自媒体，所以开发商更倾向的是打造国际化的元玺，中国的元玺，而不是石景山的元玺。开发商的站位非常高，抬升了整体楼盘的品质和调性。反而石景山老街坊们领悟能力不行，实在是太差了，需要反思。
另外，元玺从地段解读上，反而极度缩小了区域感，立足大首钢，死拽大首钢，这个角度也非常的奇特。
你看元玺这小广告词整的，给我整懵了奥森+798+朝阳公园+三里屯+亦庄+国展融合体
就像粉丝夸我是范冰冰+刘亦菲+刘嘉玲+林青霞+朱茵综合体一样这很难评 我不是特别明白，元玺非要抓着新首钢不放是要干嘛我没法跟我海淀的客户解释，你买一个首钢园的房子有什么好处因为海淀客户觉得海淀有三山五园
同样我也没法跟我朝阳客户解释，你买一个首钢园的房子有什么好处
因为朝阳真的有奥森 798 朝阳公园 三里屯我倒是能跟丰台客户解释我们首钢园多么好
但是丰台客户他对首钢园无感，他甚至觉得首钢园在门头沟……给我气吐血了我上一个抓着首钢园不放的，我记得是门头沟的几个新盘，人家的价格是4万多，你可是7万多啊啊啊啊啊
就算咱们石景山人，也不一定全部是首钢园吃饭去京西大悦城、喜隆多、万达
玩的话去八大处 距离海淀三山五园也不远其实，就交通优势、产业优势、城市界面、石景山人文、石景山发展历程其实都可以解读真的没必要抓着首钢园不放啊啊啊啊啊啊
你一个石景山的盘抓着首钢园不放但你知道门头沟的新盘都开始吹自己是长安街西沿线了吗……
这到底是为什么啊为什么!!!
再次，元玺的产品，和石景山老街坊们、京西置业群体也有不一样的地方不止一次有客户问我，长安誉PK元玺，哪个更好我说实话，元玺整体的精装，真的超出我的预期这也是我喜欢元玺的重要原因之一他的装修就很香港老钱风，整体搭配的奢石，一看就超级有钱如果是放在朝阳，我感觉能卖爆朝阳人太喜欢这种调调了可惜他放在了石景山……
不是石景山老街坊们审美不行，他们也知道，奢石是好东西，装修也确实不错，但他们并不是特别看重这点那他们看重什么呢？大面宽，方方正正的户型，讲究的是一个板正……
说到这里，其实不是元玺的问题都怪该死的海子，这么多年，开发了这么多楼盘，非要做大开窗、方方正正，把这波客户的胃口养刁了
石景山老街坊们人均户型控……
你对比下元玺和长安誉的户型就知道了……这其实是我们客户直播的时候问我的问题，这两户型哪个好。
这个是元玺145平的户型图，其实元玺户型有一个共性，就是卧室尺度面宽都小，进深倒是很长，但确实比较鸡肋。
这个是长安誉135平的户型，别的不说，中海所有的南北向的户型实体墙都在一条水平线上，对齐了。治愈了强迫症。
其实你能对比出来，元玺145平的户型，比长安誉多了10平的空间，但是北向两个卧室，元玺面宽分别是2.8米和3米，而长安誉是3米和3米5。
论装修我说元玺吊打石景山所有楼盘
但是论户型、楼盘定位，他好像是在异次元……石景山老街坊们觉得元玺不接地气，元玺觉得石景山老街坊们没什么眼力……
不是不爱，而是彼此表达的都不明白……
其实元玺的价格，开盘前死咬着8万不松口，开盘后部分房源7万3立马跑路，还是挺有性价比的。开发商诚意十足。
我们还是希望大家再去看看，喽一眼，给元玺个机会……给自己多一种可能……另外，大家翘首以盼的寰宇天下五期也来了。就是下图667地块，就在喜隆多南边。离地铁站、商业、学校都近，要啥有啥。
重要的是这个大盘整体接近尾声了。667地块是寰宇天下五期的收官之作。
跟了寰宇天下这么多期，从一期开始到最后的五期，其实猫子对他还挺有感情的。记得寰宇天下一期开盘的时候，整个北京都挺沸腾的，见证了平时很低调的石景山老街坊们的购买力哈哈哈。售楼处2月份开放，3月初应该开放样板间，地块方方正正，你们喜欢的大面宽又来了。户型上应该也是120平起步，做改善。至于户型什么样……
你可以怀疑猫叔真的是叔，但是不可以怀疑海子的户型图哦。如果你对元玺/寰宇天下五期感兴趣，可以进群聊。
寰宇天下五期的后续楼盘细节，一手消息，也会即时发群里。
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