买房这件事，选筹很重要。同一个区域，不同板块之间；同一个板块，不同品质的楼盘；房价差别都很大。
今天她看盘团队对通州在售新房楼盘优缺点进行梳理，分x y @ + 0 e T ; *析不同楼盘买入逻辑。
关注通州项目的朋友可以联系猫叔获取通州区域买入} q 0 ; ]分析报告，一起来聊聊买房的利弊。
————
做通州新盘测评之前，先讲一个真实发生的故事。
14年底，地铁6号线二期（草房站——潞城站)通车，市政府传闻要搬迁过来。所以某家二手房中介就在潞城地铁站专门等客户。
所以你能看到这样的奇观，经常有人兴奋的从地铁口跑出来，随手抓着旁边一身西装的销售问：
“听说市政府过来了？，市政府周边的房子j 0 [在哪里啊？”
中介们抬手一指着: s N G西边的大黄楼说:那儿，是b g X周边老百姓的回迁房;市政还没过来呢，你要买房就去武夷花园，地段特别好。
武夷花园板块，是通州绝对的高地。
- 武夷花园板块，通州最强势的板块
武夷花园板块，又称运河三角洲，享受着运河商务区和行政办公区两个强强板块z s i % F B j [ I双重红利，这种我们称为叠加效应。
2010年，武夷花园板块南边的新华联运河湾刚建成，有个山西煤老板想买房，当时有人! S j T建议他把八通线附近的房子卖了，换成运河湾的河景房。E R ` t R \ a
直接被山西老板嫌弃了，觉得武夷花园又偏又远又慌，没发展。
16年通州房价大涨，新华联运河湾是当时涨幅最高通州四大神盘（京贸国际城西区、BOBO自由城，k2百河湾都在武夷花园）之一，武夷花园o ; t % p U 4板块也从此一跃成为Q D W ? f h通州二手房涨~ 7 5 i幅最强势的板块。
目前武夷+ R : 7 x花园板块有两个新房关注点都很; Q 8 9 ]高，一个是京贸国际城；, ^ c k一个是金融街武\ J `夷融御二期。
1. 京贸国际城——运河核心区唯一河景现房
京贸国际城，真正的绝版地段。为什么说是绝版地段？武夷花园是通州板块的C位，京贸国际p w a u d L H ) i城位于武夷花P h H L S A 4 \ +园板块的核心位置。河景房在北京3 – E 9 f绝对是稀缺。
站在h 7 Y o 5 8 H京贸国际城楼上能看到五河交汇，欣赏运河商务区的L Q $ 2 { v夜景。上一个绝版! C s Y地段小区——珠江阙，已售罄。
京贸国际城，不仅地段绝佳，教l V ! o 0 % ; 7育资源未来可期。
北京市政) ) t v H Z W h w府东迁后，引进来很多名校，比如皇y B C P V城根，人大附，但大部分I / t . P 1学校老爷内部消化了 。
京贸国际? 8 ^ \ $ v # I ]城可上北京小学通州分校，北京二中。这两个学校是通州区的重点学校，近几年师资水平，学校口碑也在提升，基本可满足购房者对教育资源的需求。
现房销售，也是京P ? J v – 0 L贸国际城的一大优势。所见即所得，即买即享。社区：有园林有水系，有篮球场、羽毛球、门球场、儿童设施以外，还配置了会所。商业：社区自带华联超市，小区对面的运河商务区n e s /的远洋乐堤港，运河ONE，合生汇等t + I6大购物中心，商业购物，网红打卡的: ` ` t全覆盖。医疗：北边潞院板块友谊医院（通州院区O u K |）。
当然，京贸国G H 8 W际城也是明显缺点：一是开发商早在1994年已经拿地了，计算一下，现在楼龄还剩下42年。
二是户e t ^ j g p型拉垮，十年前的设计，与当前市面上的主流新房没法比。
69-91平的一居、两居室，7 c q : u ^ ! s基本西北，东北朝向。124-140平的三居、四居是南北户型，不够通透。由于可看河` d C 9 S景，位置景观具有不可复制性，也算弥补了采光的不足。
三是京贸国s S A 0 7 4 d q际城是开发商自持，国际城是开发商天旭地产在通州最后的新盘，后期z s S V = f 8 D没有项目，公司日后运营是个问题，可能影响物业维护水平。
前面提到京贸国际城有二手房，新房和二手房价差在5000到10000元不等。有人会觉得新房贵，有溢价，不划算。但是在北京，新房高于二手房太正常了，新房价格高于二手房15-25%是合理范围。
京贸国际城新房和二手房哪个更合适？我们可以从以下三个维度对比。
第一，购房成本买二手房必须支出的购房成本，中介费。S姐了解到京贸国际城c S 3 U D附近绿中介，中介费收的比较坚挺，都是2.7%，全款2.5%。找小中介也要1%或m i d1.5%，再少要考虑风险了。假设500万的房子，中介费就要5-13.5万，这笔钱是白拿出去的。而买新房是不需要中介费的，省下了这笔费用。
第二，二手房金融属性弱二手房贷款会根据评估值计算，楼龄在银行对房子评估9 n .值的参考范围内。京贸国际城的二手房已经有10年了，一般是成交价9折到9.5折。500万的房子评估值在450万-475万之间。这意味着贷款额度要打折，首付成本增加。除此以外，还要考虑二手房各种税费。新房的贷款是按v X $成交价来计算，可以充分利用杠杆。
第三，新房就是新房，二手房就是二手房开发商H n k有精算师的，新房定价会根据每个位置进行测算，什么位置定什么样的价格更好卖。新房在最北侧，与二手房o \ D / g 4 s楼间距达到百米，比原有二手房楼间距更宽。北向可观赏到运河景色，视野开阔无遮挡s e Q ) j s ~ [。而二手房在小区中间位置，没有能看河景的，有一部分差价就在这里。据说京国际城二手房业主有的悄悄在卖房，转头买新房，毕竟新房的品质和硬件设施更好。
通州还有一个新盘也称自己河景房，就是八里桥建材市* e v =场附近北京东湾。
这个盘，其实是妥妥的碰瓷盘。
他宣传是河景房，但是临什么河呢？只有南侧的一条通惠河。同志们，真正的河是在大运河啊！这个盘不推荐买的，主要原因是不值。
- 地段差，朝阳通州两区弱{ D : R D Q {势板块交界处，监管盲区，未来涨幅可能跑输大盘；
- 户型奇葩，产品错配；刚需的户型，配上8000元/平的奢华装修，单价7万+，纯粹是一个专门割有钱人的韭菜盘。
2.融御——武夷花园板块最后的新房
整个运河核心L e \ V 2区20年没有批新地，现有的y E r l # = * m新房地块都是开发商之前囤的地，京贸国际城和融御的地块都是这样。
讲真| R * T n x ! ` v的，尽管v @ | @ 9 X \ / ^融御二期户型产品比一期做了很大升级，但是看完样板间仍忍不住大骂垃圾玩意！
140多平四居样板间不如金地壹街区125平看着宽敞。
95平做两居半，那半个卧室又小采光又差，人住不了，当仓库又A K 0浪费……
为什么敢做这么差？项目内部人的理由是
位置都这么牛逼了！没必要做那么好的户型，重点是要利润最大化。
所以，融御的房子窗墙& \ d / c低，窗户很小。如果窗户越大，墙体里面需要的钢筋就要更粗v 5 g，成本也就越高。
不只是融御这样，北京的新房普遍存在这p A y . E :个问题，好地段难有好户型。
融御二期的户型那么差，值得买吗？值得！人家开发商自己都说了，地段好，这就是价值啊！
除了户型，融御的产品在建筑工艺，社区绿D M R Y 3 ? / L化，园林景观等方面没问题，肯定是优于周边十几年的商品房。
3. 京贸国际城和融御二期怎么选？
预算充足，倾向绝版地段，河景的稀缺性和不可复制性，孩子上学，选择京贸国际城；
自住，看重武夷0 t H : X g 0 D Z花园板块未来的发展前景，又对户型产品和环境品质有一定要求，选择融御二期。
二、伪高端不如真实惠
这里要再讲一个故事。
通州某在售新房的内部人改善购房，不买自: ! 5 f 9 + v己公司的新房，觉得质量差。
先看了潞苑春和景明Y 3 M @180平的四居，又去看了宋庄的金地北京壹街区^ x / .186平的四居，随即直接下定了金地，因为后者性价比更高。
春和景明和金地北京壹街区小区品质相同，都是低密度洋房。
前者单价7.1万/平，后者单价4.2万/平。
算一算，单价差了近3万，180多平，差了500多万，这可是真金白银。金地北京壹街区开车到单位比春和景明也就10多分钟。
在教育，医疗，生活配套方面两者相差并不大，宋庄现有配套不全，但已经规划了地铁（M102），商业，学校，安贞医院等，在逐步落地。
《通州区十四五规划》中公布，2025年将建成行政办公区二期，用以承接市级机关向副0 o H 8 j ^ m o中心转移，为各个委办局提供办公场所，也就是所谓的市府分府。
项目到底好不好，购房人会用脚投票。
春和景明销量低主Y ! V 4 l # b .要问题就是地段与价格不匹配，有严重溢价。
讲位置，比不过京贸国际城和融御二期。讲产品，同( j s *样的产品类型，不如金地北京壹街区性价比更高。同样的价格，不如去亦庄河西买中海京叁。对外宣传\ E 7 q O }装修标准高于世茂天誉。亲: L 9 u _ % & W自到样板间参观后，并没有体验到装修品质高级感，样板间货还曾爆出国货不对板。
壹街区不仅有大户型适合通州本地的改善群体，还有小户型适合300万左右的小x @ \ e { –户型适合东部刚需置业。
不过提醒不开车的购房者` } V，因为项目位置较远，规划的地铁s X 5 R ? )没有动工，尽管开P S 0 3 \发商将来会为业主准备到6号线东夏园地铁站的社区班车，通勤上班的朋友还是要考虑好交通问题。
好啦。就= / ? P ~简单介绍到这里。` 5 | 5 q ( 4 *
下一篇我们聊聊殡仪馆板– B H S w块和环球影城板块。
关注通州项目的朋友可以联系猫叔获取通州区域买入分析报告，一起来聊聊通州每个项目的利弊。
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容! e ^ . r W C、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容