呸，猫叔真是乌鸦嘴。上一篇稿子吹了下昌平南，结果这十几天昌平没少疯涨……
永丰价格破9万？是丧心病狂还是潜力无限？
要上车融泽家园的粉丝说，因为我一篇稿子，她买房多花了30万，心里那个苦逼啊，非拽着我，让我赔她一杯奶茶。
我觉得这h A / 4人也[ ` ~ U : F忒不讲理了。但碍于对方力气太大打不过，就给她点了一杯奶绿u 9 f。
双倍糖。
01楼栋排布和采光，谁更强？
今天这一篇，就是欠你们很久的账。两个楼盘的对比分析。
先来说实话。这两楼盘，位置挨着，容积率一样，利润空间差不多。所以从硬性指标来看，建安成本都差不多、人工成本也差不多。
那么可以抠利润的地方，就屈指可数了。
所以品质。你们A v g O + v –就想吧。能够拉出} k I 3 7 d u很大差距来嘛。
永远不要指望开N 0 X发商又有b ! ) 2 u良心，又能赚钱。
抱歉。当下楼市，尤其又是供应少的海淀，开发商只能单选。
外立面、园林什么的不说了。本身合同里协议也会很模糊。不作数。
我们重点聊户型的选择j ( g q r + X，给大H \ r W家一点点买房的建议吧。
既然写了，就写A ( w @ I }一个你们看过的，最独家最硬核的分析。
所以老铁们点赞分享! @ j | I M . d都不要少。
我们的口号是2 z O 5 e [ X S –：拒绝销售PUA，不做弱势群体。
先对比两家楼盘的排布。
左边是润园，右边是汇德里。
来，告诉我，你们看到的第一眼感觉是什么_ p & l k 0样的？
同D I \ ^样都是5-10层洋房，都是1.5的容积率，占地面积差不多，地上建筑面积也差不多。
但视觉来看，楼栋密度是不太一样的。
汇德里密度明显0 V Q ~ x大一点。
润园才20栋楼，| | 0 D + k v740户，但是汇德里25栋楼，844户，多了5栋楼，100多户。
整体楼间距、楼栋排布，明显是润园做的更好。
这里有一个最基本的概念。
容积率=总建筑面积/总用地面积
当容积率不变，开发商为了利润，一定会最大7 A ;程度的到总建筑面积的上限。
毕竟建筑面积就是钱。因此总用地面积也会做到最上限。
当地面上覆盖率更高。密度也更高的} l q ?时候，这样整体居住环境就不是很舒适。
不过有P 1 ] ; 3 m一说一。微博上有个网友@熙天txt 做了两个楼盘的光照分析。你们去看看。
两个楼盘采光都还可以，冬至的时候，12点除了一层个别房源，都有阳光。
即使楼间距密点问题也不大。
只是到了3点开始，太阳向西，润园开始~ F / s x `遮挡汇德里。到了4点半，就遮挡的很严重了。
汇德里西侧，14、15、20栋楼，Z B [ k : | 9 m *一二三层都会有比较多的遮挡。选房时候注意一下。
由此也提醒一下诸位，日光分析图，只是单纯| } J :的做一个楼盘，不考虑周边建筑，会有很大误差5 _ e % U。如果不考虑f M U 7 + %润园的遮挡，只看汇德里日照图，是看不出来问题H m y r的。
NM，说好的洋房不会遮挡呢。
接下来再聊聊两个楼盘的排布。
先说一句，两个楼盘的W ? / = V园林都别想了。因为楼栋排布是点状的，不是围合的，基本不n V j会有大的中央景观。
楼栋排布上华润更e * 1 4 o整齐，更开阔，所以面宽做的更好。
因此有落地窗。至少感官来看，窗墙比更大。
中海所有的楼栋做了竖向三排，优点是走进小区直线就行，不像润园那么弯弯绕了。
02户型资源配置，谁更好？
这里告诉大家一个选盘策略，猫叔独家的选盘财富密码。
开发商在做户型定价的时候，为的是快速卖光。
并不在乎楼盘未来在二手房市场的实际售价情况。
所以有一个复杂的表格公式，一套公式价格就出来了。
公式的逻辑是：好的房源溢价很高，有点小瑕疵的，差的房源很便宜。
而其实到二手房市场，什么四楼啊，暗卫啊这些小因素对房价没有任何影响。
如果你能通过开发商的定价策略去捡漏，不仅买的时候便宜20-30万，卖的时候也卖k k 5不低。
嗯，我暗示的很明显了。
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我根据汇德里的一房一价表格，拉出每栋楼的最高价和最低价。做了个图。
我发现但凡最高价和最低价差出一平一万多块钱的，基本上都是因为该楼栋有小户型。
也就是说，汇德里在做价格表的时候，为Z : / A i a z T v了快速去化。把小户型抬了很高的溢价，而大户型则给了相对的O & j e \ a v 1 z价格让利。
但是看户型排布，小户型给的位置又都很差，100%临街。
对于买小户型的朋友们，表示下同情。毕竟小户型稀缺。
这种趁你病，要你命的卖法，从营销的角度看，还是要给中海刷一波666。
相对而言，大户型得到了价格优待。
比如25号楼，虽然占据的资源差，但是整体上价差很小。基本上价格都给予了对应的优惠。
中海就差把“努力卖光，快速清盘”八个字写在脸上了。
再看华润。华润因为特殊户型的原因，价差做的也很大。感兴趣的自己做表格。
不过我们可以简单聊聊户型排布，得出一点规律性质的东西。
老实说华润的户型排布我也是有点看I ^ h ,不懂。
看到这个排布的第一眼，楼王位置应该是5栋、12栋，因为占据中心，楼间距相对比较大，视野也相对好。
但是，华润却把109平位置排布在这里。而大户型147平排布到了南侧。
我这么理解不知道对不对，147平都在南侧，更好的保证了居住圈$ r 0 } 5 ; I层的纯粹。
而同时109平小户型也得到了优待。
华润户型排布上，端水做的不错。
但119平确实就有好有差。2号楼明显楼间距宽一点，19号楼就有噪音。
所以在资源给予程度上，119平分布有点杂乱。B { 7 N e h U = (选房的时候，大家要认真挑选了。
03户型PK\ u J ! @ s E l [，谁P / % 1更香？
关于两个楼盘的房源和申购人数情况，有数据控网友，做了这样一张图。
当然以上仅仅也只是推测，但是和真实数据相差不大。F l E ) J *
我们先来看中海77平户型，虽然高溢价割韭菜，但一定是要抢破头的。
而华] I *润147平的，本身套数也不多，一定也是热销的水平。如果卖的好，大概率也会清盘。
那么中间只剩下97/99,109,119,125/129四个面M [ o { e ^积段了。因为意向客户重叠，才是真正的正面对狙了。
中海汇德里97平L b ? / v C I p c/99平PK华润润园109平
仔细看汇德里的一房一价表，9L C J V + ~5-97平建面不太一样，但是套内面积大部分一样。
我查了一下建面95.07平，96.68平，97.91平，套内面积都有77.28平，但是因为楼层或者楼栋的关系，总价格相差20-30万不等。
大~ w a g ; 6 p / Y家买的时j | I , – t候要认真挑选下。
润园109平的套内面积倒是Y N l 5比较统一，相差约在0.7平以内，大概是87平左右。价格体系没那么复杂。
所以建筑面积差10-12平，套内面积大概也是差10平左右。
两个户型大概差价在60-100万以内。这是没有精装包的价差。
如果加上精装包，那么差价就在40-80万以内了。
值得一提的是，汇德里99平，因为在边户，大概是860/870万的价格，比中间户95平贵50万左右。
这个价格也是很有溢价的。
如果再加50万就可以买润园，那么出于改善人群的圈层、品质考g A 6 v M ,虑，8 + _ #我建议也可以选择下润园109平的。
天秤座算一K @ W d O 2 h下吧。
汇德里高溢价99平户型价格+精装包约等于润园109平s W f @ p t L暗卫户型，你们怎么选？
纠结吧。嘿嘿嘿。F o a t \ ^ Z
这是9 – : G e一个省钱小技巧。我不说。
从自住的角度对比，肯定是润园更好。润园窗墙比更大，而且汇德里把设备台放在了南侧，影响视野和光线。
109平的位置，润园也相对处理L S S v { W _ S .的更好。5、12栋楼王位置可以优先选。
汇德里97/99平的户型，我的建议是优先北区，资源更好。
盲猜一下，汇德里97/99平会卖的比润园好n P t L h p ;。原因无& ) X s !他，大部分价格便宜。
中海汇德里125平/129平PK华润润园119平
从户型尺度看z 0 H G U 4，汇德里125/129平输了。
除了主卧、北向次卧面宽大一点，其他没什么特别明显的空间优势。
汇德里客厅125平尺度还不如润园119平的} z H / : d大。
更何况，润园119平还有价格优势。
如果不算精装包，两个户型总价差60-100万。
如果算上精装包v # h B M 6 _，差80-120万左右。
那肯定傻子; % S = ` \ Q才……
不过如果选择润园，119平位置好的并不多。= =
大家好好挑选下。
最后说一下下跃问题。
海淀有钱人是真的多，但是也不傻。但凡有置业经验的人，都不会买下跃。
尤F : ] i n ~ J $其是刚需盘的下跃。
因! – G为总价[ Y M s高，未来卖出去的时候，改善看不上，刚需又买不起。
流动性太差。
当然如果你自住，喜欢吃地下室潮湿的野生蘑菇，那你随意。
好了。这是一个特b * N M b别复杂又真诚不套路的选房点评。
就写到这里了。[ ) C ] 8眼都花了。
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最后来说，永丰双子的开盘之战，是一场没有硝烟的战斗。
对于华润来说，深耕海淀很多年，又有销冠幸福里经验，如果润园去化不好，那岂不是很没面子。
对于中海来说，这四五年已经被打上神户型、} # J c Y h O m \网红盘的标签，在海淀做产品，如果卖的不好，那岂不是很M $ ( + # S c t r丢脸？
两个老司机，谁卖的不好，都尴尬。
毕竟电竞圈的抠脚大哥们有句话说的好：
老. # m | @ – q司机翻车不如菜鸡，会喷的更狠。
最后，关注这个项目的x D K朋友可以加微信获取买入分析报告，一起来聊聊这个项目的利弊。
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