01
二拨子和朱辛庄，为什么是昌平最有潜力的地方？
要回答这个问题，咱先盘盘昌平和海淀的恩怨情仇。
海淀的发展模式4 | } l v + I，是男儿当自强。
海淀产业发展脉络是从中关村-五道口-上地西二旗，一路向北，不断扩充产业d D N o高地。
发展到后厂村和西北旺，剩余土地发展空间小，再往北是昌平，也不能往北发展昌平。
因此海淀转舵向西，重点发展山后永丰地区。
昌平早期发展完全是一种躺平的状态，跟着海淀一路浪。
回龙观、天通苑地区靠着13号线，大量低成本; # $ 9 k住宅，吸引了大量工作在海淀、朝阳、东西城的打工人，成为了有名的“睡城”。
2009年，昌平不甘心当”睡城“了，开始奋发图强，耗资重金打造未来科学城，随后又扩容了未来科学城。
昌平为未来科学城东区这个大儿子，规划入驻的高大上央企外表看起来华丽，实际没什么人去，不能吸引足够人气，缺少有活力的民企带动地区产业向前发展。
其实核心还是，未来科学城东，距离海淀太远了，没有海淀大哥的助力，自己玩产业区难度要加倍。
昌平发现大儿子发展不起来，暂时指望不上，转头重点扶持G G d , % :小儿子，未来科学城西。
但昌平却有心无力，这么一大摊子光靠自己干不动。
西边大哥海淀产业发展势头强劲，顺带拉动了回龙观地区的房价飙升，还得要牢牢抱住y 2 G ! ; T F @ S海淀的大腿。
昌平采取扎根海淀产业，向北发展w X h北清路沿线产业园，花更多的心血打造另外两个小儿子——生命科学园和朱辛庄。
在一系列规划操作落地后，效果还是有的。
生命科学园和朱辛庄，正在成长为昌平的双子星V j + t，也是猫叔团队认为昌平最有预期的板块。
02
朱辛庄是否吊打二拨子？
前一阵搞了一个朱辛庄和二拨子的投票，我原本猜测这两个地方投票结果相差不会太大，结果投票一边倒，朱辛庄完爆二拨子……
这t I `个结果我真的没想到。
为什么这f p r l么看好朱辛庄呢？主要有4点。
1、朱辛庄城市界面好
朱辛庄现在有较好的城市6 / &面貌，得益于TBD住总万科天地的“开疆拓土”。
昔日纷, # T ] \ { k杂的小商贩已经不见了，地铁口附近也整修了一番，如果华润加入“改造”行列，朱辛庄的未来还可以再想象一下。
随着周边的自住房、回迁房、商住已经相继入住，有的底商已经开始营业，商务楼也持续招商中* \ N 8 H D e R y。– – 0 ` D
万达广场外立面已经基本呈现，预计明年开业，未来生活配套更加丰富。
2、新房多
朱辛庄是@ y * 5 +昌平南唯一整体住宅偏新的板块。
七里渠回迁安置房，TBD住总万科天地的商办都是17-18年建成，楼龄比较新，但不是我们买房考虑范围，这里我们主要看商A l =品房小区。
今年刚交房的万象悦府，业主反馈很不错，当年限价5万4，未来新地块指导价预计6万+，+ 1 X d G – ? Y B买@ V 6到业主万象悦府的业主已经赚了！E I 5 | : V
去年12月，同样在朱辛庄地铁口限均L P m Y价5.75万的龙湖云璟，开盘售罄，也很值。
另外朱辛庄还有多个待6 ( 7 ) : T出让地块，未来这里也是次新: n ;房聚集区，居住氛围更有保障。
朱辛庄附近的二手房不多，领秀慧谷是朱辛庄唯一次新项目。这个小区分五个小院落，是一个拥有6100户体量的大型社区。
A区、B区是限价商品房，挂牌均价在5.8-5.9万/平，C区和D区、D2区是商品房小区，挂牌均价6.8-7万/平
以C区为例子，近一年房价仍在上涨，每月成交量都有保障，有流通性兼顾增值。
朱辛庄居民体% ! b ~ T o U量大，除了昌平老本地人，] % H /还有生命科学园的产研人员，同时聚集不少在西北旺、永丰工作的互联网群体。
因为o o K % G ( k n )需求大，好点的房子一出就能租掉。
有稳定的居住需求兜底，加上以后几年的利好，朱辛庄板块只要别闭着眼睛买，正常的房子是不会买错的。
预计未来绝对是跑赢大Q I B X L d )盘的。
3、三轨交汇
与二拨子相比，朱辛庄有现成的地铁站8号线和昌平线双轨\ [ : & : v O交汇，优势明显，对强通勤需求的上班族有z 9 R &很大吸引力。
- 8号线：直通南北
朱辛庄是8号线的北边始发站，经过市中心，往南直通大兴瀛海，连接北京南北城。
-
昌平线及昌平县南延：两站西二旗[ ! t ` f 1 = .
乘坐昌平线，# _ ; i e k两站即可到西二旗，换成13号线，可达五k p U s T W M [道口、知春路、西直门。
今年9月，昌平线南延一期南段(清0 S T x t 3 q河-V ] n学院桥)已经开始试运行，计划今年年底通车。
昌平线南延通车后，将打通西二旗到市内学院路，西土城等地交通网络，通勤覆盖范围进一步扩大。
-
北部联络线（也称M33号线）永丰-未来科学城-顺义机场联络线
2021年12月公布的《北京市轨道交通线网规划（2020 年-2035 年）》草案中提到了北部联络线。
这条线路是从西到东，联系海淀山后M : [ r（永丰-永丰东-航天城），昌平（生命科学园西P 2 l h Q R j-史各庄-朱辛庄-白各庄-宏福-立汤路-海鶄落-未来科学城南区），顺义（天北路-裕安路-后沙峪）。
不过这条线目前只是初步规划，有不确定性，有可能等到2035年才有消息。
4、三重产业叠加/ h Q C
因为有轨道交通便利性，朱辛庄能够承接海淀上地西二旗后厂村，朝阳望京两大产业区人群_ # : f外溢，并且自身也有产业布局。
这两年引入了小米~ B S u p智慧产业园区，好未来等产业落户于此，增加了朱辛庄未来发展潜力，部分在此工作群体可实现职住平衡。
看过朱辛庄，再看二拨子，会有心理落差。
二拨子城市界面很差，没地铁，自身产业暂时也不如朱辛庄，看上去发展前景不容乐观。
但是有没有人想过，朱辛庄也, v ] F u Q 6 b是从荒芜小村，城市界面脏乱差过来的？
18年夏天的^ b g z = Q r朱辛庄，一出地铁站道路还坑坑洼洼，下雨天走在刚交房的七里渠小区附近，! ? } v w ] 2踩了一脚大黄泥。
谁能想到5年后的朱辛庄，Z A Y v从牛夫人变成了小甜甜。
现在的朱辛庄，比较大的预期已经落地，区域城市界面9 E 1 { : ? U q，交通、教育都比较成熟。
这也是大家当前更倾向于朱辛庄的原因。
但Q Z ( 7其实，更具有后发1 4 O / ( a .优势，预期更大的，应该是二拨子。
03
二拨子的预期，到底有多大
我们先来客观说，二拨子存在的问题。
二拨子最大的问题是被割裂的很严重——这也是大家当前最介意的。
二拨子虽然紧邻海淀区，但是西部被京新高速、京张铁路割裂。
南部是回龙观最好区域，也被京张铁路割裂，无法享受到回龙观新兴核心区域配套。
东部是被京藏高速割裂，无法与回龙观传统核心区连成一片，享受成熟的生活配套。
另外，城市界面差这个问题已经说过多次的问题，K f U ,这个bug 何时能修复也有不确定性。
但是，我们一定要用发展的眼光看问题。
首先看区位优势，二拨子紧邻海淀，可以承接上地、西二旗产业辐射+未来五道口的直接产业辐射。
这是比朱辛庄更优势的地方。
另外，二拨子还有5大预期。
1、改e : Q ; a T R ; M变二拨子命运的13号线——新龙泽枢纽
新龙泽站可以说是昌平1 @ ) D t最牛的地铁站，可6 c x 1 r O # N西通海淀，东达朝阳，南至西城，丰台。
新龙s m ^ m }泽站也是整个13号线最大的枢纽站。
目前新龙泽站已经在建了，建成后新龙泽站将是四条地铁线换乘站。
很多人说，二拨子距离新龙泽地铁站点是有一段距离的。实} B = D H 9 d话实说，确实是的。即使到新龙泽地铁站，也要2KM的距离。所以j n L g j通勤7 n – 7 _ P C R F优势并不大。
客观来说，目前是这样的。但后续未必不改善。z ; . o Z Y我们不画更多大饼。这里重点需要看的是Z P J \ t，新龙泽对于区域U Q L 7整体交通情况，以及城市界面的提升。
比如新龙泽t | Y P @ 6 N的万科TOD项目。有办公区写字楼，商业配套以及下沉广场。
新龙泽万科TOD和生命科学园北侧的永旺购物中心+合生汇等综合商业体会形成双区域联动。
我们不否认，新龙泽枢纽建成后直接的利好依然是龙域（ 回龙观最好板块）X s r u ] Q ` A、其次是龙泽（ 老回龙观区域）、最后才是二r a 2拨子。
但是当下昌平南二手: u i V ! E P房已M & L G 1 P z ~经高位，新房倒挂的情况下，选择哪个才更明智呢？
这个话题交给大家思考。
2、四轨交汇
新龙泽站将有四条地铁线通行，13号线拆分A段和B段、19号二期（北延）、区域快线东北环线。
- 13号A+B线，北京产业高地绝对制衡的存在
这两条地铁线我们已经非常熟悉了，回龙观、天通苑、g C g D { | $ G T东小口板块是13号线拆分后最大的受益区。
13号线改造完成后，从新龙泽坐地铁去海淀、朝阳核心产业区更加方便。
13A：西二旗+五道口+知春路产业覆盖4 I w d
13T \ h K ! j h iB2 ) r M G 2 $ t：后厂村+软件园+望京西产业覆盖
综合来看，拆分后13B段明显好于13A段，1站后厂村，2站软件园，7站望京西，11站东直Y X 5 ~ _ $门，拆分意义更大，直接串联东西两大产业聚集区。
后厂村、软件园也o d w 4 @ J g \ Z终于有地铁x u , k了，极大减少通勤时间和地面交通拥堵问题。
- 第3条轨道交通是19号二期（北延O o 0 7 8 4 +）尚未? 3 6 P确定和落地
大站快线扫平出行障碍。
北延工程南起牡丹园站（不含），北至市郊铁路东北环线生命[ w X谷站（不含），线路全长约17.6公里，设站6座（北沙滩-上清桥南-上清桥-西三旗-新龙泽-生命科学园南）。
如果19号线北延能够顺利完成，新龙泽、生命科学园南能直达西城金融街，又新增连2 – V R接一个重要产业聚集。
这条地铁z Q E ; W ; O线何时f ~ 2 P u . `开工h n d j n时间以及通车时间还没有准确的消息。
-
第4条是区域快线东北环线，远期规划
4站望京，5站酒仙桥D [ Z i N = ;，8站北京东站，9站光} J = ,华路，基本覆盖了L w \ / j P 8北京大部分重要产业区域。
这条地铁站线路改造难度比较大，目前还处于可行性研究阶段，什么时候完成改造实现通车未: O o 2 a u知。
3、1S 9 X J 5 . 59号线北延 生命科学园南站
距离二拨子最近地铁站是19号线北延的生命科学园南站。目前主流观点是19号线站点猜测，大概率是如下图两个。
经过对具体施工条件分析、专业人士采访和客观实地考察，
猫叔团0 { s O f k G .队更倾~ [ * ( Y _向于站点1。也就是北京人家北侧。
仅作参考，不构成买房依据。
建发文源府、郡和府到该站直线1公里以上，并不算远。
19号线作为大站快线，吸引力还是蛮大的。
4、引入学校
二拨子这里也有教育用地，九年一贯制，学校可能QHFZ或者BSDFZ 。
目前还在协商，没有落地，最终是哪所学校等官方发声，学校这个不保真，不负责。
5、邓庄南路是否可以和H G 3 \ , I _ _ ^昌平打通
从地图上，二拨子距离海淀后厂村，航天城，永丰等区域非常近，但因为京新高速，京张铁路阻隔，从二拨子去海淀非常绕。
如果二拨子到邓庄南路这条路打通，从昌平到海淀的交通会非常方便，有利于昌平的发展。
目前这条路打通的概率比较大， 昌平很想打通，正在积极努力跟海淀做协商。
最后q ^ e s还有两个彩蛋。
彩蛋一：航! 9 Z b d U智路
邓庄南路往北是邓庄北路，航智路在邓庄北路东侧一段。
按照项目规划，该条道路由航智路和规划横一路两部分路段组成。其中规划横一路位于未来科学城西区生命科学园三期A地块项目中，目前已取得该段道路的立项批复，计划年底开工，P 6 C v由未来C } & 6 w科学城集团负责实施。
彩蛋二：物流园
郡和府二期西侧一个物流X = L k d j b i z园，去年我们踩盘时候发现: l )还有。
前不久去二拨子踩盘，发现已经全部没有了（地图没更新，仍可见）。
未来科学城做$ r .的一级拆除，拆除速度比想象的要快！
通过这件事表明昌平政府在努力打通去往海淀的道路，改善通勤条件\ 3 o C W Y & x |，释放了推动规划落地& X | ) 8 * !的信号。
04
二拨子PK朱辛庄，到底怎么选
1、首先城市界面爱好者，强通勤爱好者，低风险稳健买家，选择朱辛庄。
2、如果是海淀上地西二旗上班，并且可以接受二拨子现有情况，持有期长，热爱预期发展的Q @ N买家，那么建议选择二拨子。
3、朱辛庄五批次供应信息园地块，但18、1@ 4 |9、20三个住宅地块被切的很碎，并且供应少。
不喜欢的可以期待明年朱辛庄0028、0029地块，目前来看地块条件是成熟的，明年大概率也能上。
4、上= d 9 k 5 4 p B [述选择的前提是二拨子和朱辛庄的限价一样。如果其中有明显一个区域限价过高，比如朱辛庄6.3万限价以上\ ^ Z h Q h $，我们强烈R ] F J \推荐二拨子。
目前传闻朱辛庄地块期房6.2万/平，现房6.5万/平
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