北京楼市: 五年最底部,购房绝佳期!-叭楼楼市分享网

叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。

拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球

Q:提问:京总好，目前我家自住璞瑅公馆顶层边户的236平米的房子，户型设计比较合理，居住很舒适，视野也很好。同时购买了一套位于马驹桥珠江逸景的联排别墅，是在2023年春天购入的，价格920万。因为这个区域当时刚并入亦庄，本来觉得未来的价格会和亦庄看齐，加上小区周边有很多大厂的规划。后来在联排装修的过程中很不顺利，想加建总被隔壁的隔壁邻居投诉。导致我感觉很挫折。后来房价行情不好，我就想要不要卖掉这套联排？我担心以后卖价格会更低！另外想请您分析一下目前我们自住的璞瑅公馆的未来行情，我家孩子都不用学区名额。我就想要不要卖掉自住的璞瑅公馆，买亦庄国锐金鼎50年产权的房子居住？

A:回答:您好，方庄不太适合布局CEO盘，这个商圈的基础资源有些弱，二三线区域买这种盘属于大忌，房价的海拔是所占有的资源决定的，楼盘品质的好与坏只能决定它自身的成长属性，房地产的价值是由70%的地段资源加30%的楼盘资源组成，菩提公馆本身是一个很好的项目，从社区品质到户型结构都不错，但输在了商圈上，东城的东南部永定门片区房价水平也不高，朝阳南部潘家园、华威桥也基本上是垫底的，菩提公馆属于改善类项目，它的购买群体大多是以东城朝阳中部为主，将近10万的价格可选择空间太大了，双井望京大望路朝阳大悦城基本也是这个价，甚至有个别盘还低于菩提公馆，这些商圈的资源要比方庄强太多了，成长环境恶劣会限制这个盘的增速！

其二关于马驹桥：我在大兴跑赢大盘选筹导图里面给过详细的购买策略，在马驹桥购房最好别超过400万，并且还附带刚性需求，第一选择是最新的二手盘，或者价格和二手房相差不大的新盘，产品类型小三居为最好，除此以外大面积、高总价都存在流动风险与价值风险，这个位置属于产业级外溢，核心产业一定不会移到这个地方，中短期会在马驹桥置业的有80%以上是刚需客，刚需地段小三居是最容易流通的。

整体这两套布局的方向不是很好，现在调整要保留菩提公馆把珠江逸景脱手，根据自己的需求来换，亦庄大方向没问题，但要回避50年的项目，可以参考精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，这套置换完再调整菩提公馆，这套调整我建议是把面积降下来，保留原来的品质把地段资源提上去就会稳健的多，建议你参阅星球会员文章81北京房产投资核心逻辑和原理，03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:目前的情况400内无压力，500压力太大。工薪阶层，首付有难度，首套高贷，看了朝阳北，也考虑过丰台南。目前纠结点一是入手上车盘，还是再观望，二是踮脚够一下500还是400的。三是城六区内只想考虑二手房，朝阳北和丰台南的板块怎么衡量？老破小还敢不敢入手。三是二手房和保障房哪个更合适。投住分离还有投资的可能吗？

A:回答:1、参考星球会员文章03#置换实操论，市场成交量明显回升就是出手的信号，在这之前你至少要有2-3个目标小区和3个左右的意向房源，只有这样当市场启动你才能及时上车，你需要做的是在这之前大量踩盘看房找中介谈价。其次作为刚需如果手上有钱，具备上车条件，不一定非要考虑抄在最底部，只要把握住政策的趋势就可以了，精准的逃顶与抄底是很难的，从目前的形势看，基本已经是在最底部了，如果持币观望会冒房价突然上涨的风险，如果对市场不敏感，在市场回暖不能第一时间作出反应是有风险的，

2、从房价的高度朝阳的成长性以及流量都要强于丰台，在丰台置业除非你是有通勤的需要，比如在西城上班，否则布局朝阳会稳健一些，500万可以围绕朝阳大悦城石佛营板块，或者沿着朝阳北路一直向东到常营，第二梯队的楼盘都可以参考，朝阳东要比朝阳北更适合刚需上车。东西海朝的老破小保值性尚可，老破小并不难住，做一个精装居住体验很好，难住的是社区里面的人，这个价位购买老破小最好是在朝阳围绕朝阳公园附近，团结湖，农展都可，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京购房安全边界图。

3、保障房与商品房属于两个不同的概念，保障房的优势是价格便宜，花很少的钱就能买到比商品房大一倍的面积，解决的是居住的问题，但不能交易，保障房的土地性质是划拨，商品房是出让，不但能住能卖，还能租能贷又能升值，房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，保障房的土地和房屋是剥离的，无论花多少钱去买多大的面积，实际上你买的只有居住权，功能性保障房只有居住功能，而商品房除了居住功能以外，最大的价值是财产的保值与增值，祝顺利！

Q:提问:京总好，有两个问题急需请您提供建议：1.现房山大学城附近商品房1套108平，一客户看中，但要求半年周期，到明年6月底办妥产权转移。我希望早日腾出房票，在市区置换。根据目前行情和形势，我是同意签约并等待明年7月腾出房票，还是尽快另行出手早日获得房票？2.车公庄西路有一套95平政策房，单位在学院桥和广安门桥附近，卖出商品房加积蓄可700万左右，家庭年收入80-100万左右，想加点杠杆购120平或以上三居，改善自住为主，兼保值，距离单位、现房适中，拟在四季青、肖家河、奥森、清河等板块物色，请问哪个板块、多大面积、多少预算好？

A:回答:您好，1：能不能签远期合同要看你购买房子的房主会不会给你这种机会，如果你购买的房主同意你获得房票之后过户，那就可以签给现在的买家，房山的房子能有接盘的还是要珍惜的，反之如果你要买的房主不同意就要另做考虑了，不能在找到意向房源且房主同意这种周期之前签给买家，否则一旦房价上涨，你的房子已经卖出会很被动。

2：清河在这个总价的选筹上会比较占优势，主流三居户型挂牌价是在1050左右，非主流三居户型挂牌价是在900左右，预算够的情况下1050的户型长期价值更好，其次四季青可以看看兰德华庭的三居，挂牌价在1050往上，这个也是主流户型，从板块价值上清河要优于四季青，海淀的主要购买力全部集中在北部，清河是资源最好的商圈，保值性及流动性都很好，奥森这个预算选筹上不太占优势，肖家河板块价值弱了一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、海淀跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑：现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。

咨询问题：1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。未来六七年，有2套房的计划。不是着急买不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？

是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！

A:回答:您好，建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈/楼盘/户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型

以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力

最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问

公众号知识星球会员文章

每周更新一篇

宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图