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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，关注您很久了，学到很多。我在考虑清河橡树湾这边的房子，但有几点担心，想请教下：1.我主要是投资需求，看了橡树湾二三四期160+的三居，有些担心在这种塔板结合、两梯五户、房龄也不算很新的小区买大三居，算不算错配？保值增值性是不是会受限？2.朱房村回迁房和商品房新房两三年之后上市，会不会打压橡树湾的价格？
3.现在看橡树湾还是比较抗跌的， 成交价降的幅度相对来说还不算大，我听说也是一些买房机构在托盘，但如果整体市场继续下行的话，是不是也很难托得住，现在入场合适吗？或者要等到价格回调到什么水平才适合入场呢？橡树湾二三四期这种大三居现在适合作为投资标的（考虑DYD的资金成本）吗？敬请指教，多谢答疑。
A:回答:您好，1、关于购买时机可以参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章中对于购买的时机是要在楼市经历过一个上涨周期成交量开始直线下滑后的3-5个月，从这个时候开始到下一轮的牛市之前都属于比较合适的出手时机，强势区域并不会出现成交量下滑导致成交价大幅下跌，在上述的阶段买入会有一定的议价空间，如果是在追涨阶段议价空间会变的非常窄，并且房源可选数量也会变少，在这一轮市场起来之前有合适的房源都可以入手的。
2、购买橡树湾160+产品不存在资源错配，橡树湾的价值首先来源于地段，海淀的发展轴是从中关村向北延伸，刚好穿过清河，而清河又是距离被主要产业辐射的首要地区，加上近些年区域资源的不断提升才成了海淀北部的核心圈，这些次新产品价值不是因为它们本身有多好，而是区域大多数盘太拉垮才导致这些产品的稀缺，即便是未来这个地段再出现纯商品房社区，如果是品质超过橡树湾的,也不一定非要说会打击橡树湾的价格，这个逻辑是不成立的，两者没有冲突，如果后者卖到更高的价格只会拉高橡树湾，世华龙樾不也是后期入市的嘛！如果是品质不好的就没有对比性，不可能出现品质又好，地段又佳可以自由买卖的商品房，这种好买卖想都不敢想！
3、关于买房机构托盘这个说法：不如说是CF客集体捂盘，首先从CF客这个维度上，他们对市场的渗透能力以及后市预判要比普通人更精准，尤其是像北京这种一线区域的大盘，一套上千万的投资如果判断失误亏损不是小数目，有价值的区域才会有CF客，准确说应该叫价值的挖掘者，而不是CF者，没有价值的区域是不会出现投资者的，财富可以通过创造或分配的方式获得，而投资房产属于后者，这种投资方式简单直接，
基于一个基本事实：随着城市的发展，房产的价值自然增长城市为每个人提供了一个财富获取的机会，只要愿意并能够把握，就能从中获益，投资优质房产更是在城市经济增长持有了城市的一部分股份，共享城市发展带来的各种资源红利，北京是四个一线城市限购最严的城市，上涨的幅度已经很慢了，即便是市场经历了这五年的低谷，那些一线位置的好项目不但不跌还会逆势上涨，这种情况不使用大量现金谁会抛呢，除非是杠杆率过高或企业经营出现问题才抛售优质资产，建议你参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,01#北京楼市未来十年主流预判， 祝顺利！
Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有20年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您的文章，这些盘的保值性都比较差，我们虽然打算长期持有，可也担心和保值性太差，跑输大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？
A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的保值增值性要比你看的盘好很多，板块资源不一样，决定房子价值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域基础太弱了，如果对低密度的洋房产品比较钟爱，可以往大兴或者朝阳北部看看，三居室的价格在1000左右就能拿下，
预算和产品很符合你的要求，顺义和昌平这两个行政大区本地是严重缺乏产业资源的，如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清路1000选不到特别优质的洋房产品，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值性，可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利!
Q:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～
A:回答:您好，感谢信任！首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;如果你自持资金在200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你期望的，作为投资一般我是不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是推荐挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会， 随着时间的推移一旦你的收入增加，
有条件可以拿到更优质的房产就要果断换仓， 不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区2居室，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街保值性及未来的流通性都可，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:星主您好！加入星球后学习了不少知识，受益匪浅。我家在中海望京府用首套资质买了一套139平米四室，贷款600万，现自住。此外还有两套老破小：安定门外安德路小两居，可卖650w左右；知春路老塔楼两居，可卖800w左右。我们打算孩子明年在安定门入学后即进行房产的调整。现请您指点：
1，假如两套老破小都卖掉，求推荐兼顾孩子上学与保值增值的优质楼盘，现在自住的望京府距离安定门太远了，不太可能每天奔波。也不要求特别近，距离适中即可。我们看了一下安贞次新的国典华园，感觉小区位置不错但户型有点问题。还有建研院，看了也是老破小为主，还在朝阳区，不知道为什么单价一骑绝尘。这两个小区好像都不是特别满意，但我们又没什么特别的思路，恳请指点。2，目前望京府这套是否适合长期持有，是否提前还贷？谢谢！
A:回答:您好，1500是改善的预算，在选筹上肯定是要抓地段、楼盘两个资源的，这两个资源全部占有才属于升级，否则只属于置换，普通的置换是没有价值的，以你的坐标如仅限于二三环之间，在选筹上是不占优势的，这些老城区虽然地段金贵，但产品力很差，基本都为90年代左右的产品，从居住的舒适度上户型也有很大缺陷，当然选筹得当保值性不会打折，好地段可以弥补产品上的不足，但需要放弃可以拿到更好位置更好楼盘的机会，因为脱离这个坐标，可以拿到更优质的主流盘，可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,05#选筹/北京购房安全边界图
置换和升级属于两个概念，置换是同类盘不同商圈之间的调整，升级不只是扩大居住面积，还要升级地段资源，楼盘资源，户型资源，只有做到综合资源上的提升，未来才具备大跃升的条件，北京的二手房挂牌量突破17万套，能够持续上涨的房子是具备了综合资源的稀缺性，望京府有望京的衬托，又是低密度社区，将来必然稀缺，但它的兑现周期是要延后的，这种产品提前还贷不如把还贷的钱最大化利用增加到新的选筹上，我比较赞成脱离二三环之间做选筹，能用两套老破小换一套大盘，望京府就可以留着，如果必须在二三环之间买一套离原坐标近的，综合资源必然会下降，这样建议调整望京府，效率上留望京府用老破小换更优，可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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