北京楼市: 老破小的购买与脱手!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:您好，家里有三套瀛海家园的回迁房，一套一层的3居（108平），两套13、14层的两居（均为80平，父母住一套） 1、现在想出掉一层的三居，但是看房的人多要买的很少。所以想请教一下瀛海家园现在是否是出手的好时机，后期还有没有再上涨的可能？如出手的话后期购置房产推荐在哪里，暂时没有学区的要求，较倾向于投资属性。

2、女朋友在大兴机场工作，想使用首套资格购买房产（未来给她爸妈住），推荐在机场附近（榆垡、天宫院、黄村）购置房产吗？还是在固安买一套130平的带院小叠拼（160w左右）或130平的大平层（150w左右）？希望能够抗跌且好出手，具有投资属性。

A:回答:您好，1、瀛海只能作为亦庄的次次级板块去看，将来是有补涨机会的，但这种补涨兑现时间上可能会久一些，瀛海现阶段的房价应该说是亦庄地区唯一的洼地了，价格洼地中短期并不具备大跃升的条件，价值洼地赶上市场利好才有爆发的可能，价格洼地转向价值洼地需要一个时间来过渡，当亦庄核心区和次级板块的价格再往上走一个台阶，彻底和瀛海拉开差距，就是瀛海补涨的时候，热门地段价格明显上涨，

资金和购买力会自动寻找价格低位的板块，作为投资来讲瀛海效率要低一些，整个时间线比较长，现在瀛海和旧宫以及亦庄的价格差距并没有多大，有条件的可以置换效率更高的位置，关于出手的时间点，瀛海在中短期并不具备补涨的可能，在市场有足够的流量和热度之后就可以启动了，在这之前你要选2-3套目标房源。

2、首贷属于稀缺资源，一旦用了下次再购买能够撬动的总价就降低了，大兴南部和固安流动价值及保值属性很弱，这种选筹称不上投资，完全是纯自住需求了，建议再攒攒资金尽可能买到好一点的位置，如亦庄的次级板块或者西红门沿线，建议参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:您好，请问西城的老公房都要考虑哪些问题？是否要考虑房产的背景，房产是厂区的房子，还是事业单位的房子？是否要考虑有物业还是街道代管？是否要考虑小区的大小？我看有些几十栋楼，也有的是四五栋楼？还有房子都很老，七十年代，八十年代（不考虑贷款因素的话）有区别吗？问题较多，谢谢！

A:回答:您好，内城区老破小第一优先单位公房，其次要避开街道管理，将来房子维修会很麻烦，其次小区大小和建成年代倒不是很重要，重要的是里面住的什么人，地段资源整体不错，物管及人文资源中等往上的水平将来都是有条件再次跃升的，可以参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京主好，第二次向您提问：延续我上次的问题，这次是想问置换房子的时机问题：我 9 月份把手头两套房子都挂了出去（一套房山良乡 75 平的小两居次新，一套西城红莲南路乐城小区的 88 平的两居），但是价格没有降到底一直没出手，现在的价格更低了，比起来 9 月份都低了不少。我在犹豫，如果现在的价格我都出手了，会不会我房子卖到了低点而我要买的房子到了春季会价格上扬？还是我现在应该同时进行，自己房子出手马上就下手预定？请京主不吝赐教

A:回答:您好，在卖房之前没有下定，可能会出现卖低买高的现象，因为现在整个市场是往上走的，政策面也是积极的，市场由冷向暖需要一个时间来过渡，现在大家没有出手并不代表没有需求，而是在等一个最好的时机，最好是同时进行，降价出货的前提是你已经看好了房子，并且房主可以在你卖出的同一天和你签约，这样出货在最低点能保证买到最低点，不会冒卖出后市场突然回暖的风险，市场热度一旦上升，卖家的心理预期自然会提高，尤其是好地段，建议你参考星球会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:京总您好，关注微信号一段时间了，刚加入星球。关于刚需置换房产有以下几个问题，请您指导。1、如何置换，何时卖出，卖的价格多少合适？目前在南四环丰台和义东里五区的60平南北小两居精装修，有东城光明小学学区（要积分落户），18年5月300万买的，现在挂牌259万（小区非精装修240万左右），2个多月看的人不超过5个，没人议价。

现在已经亏了40多万，未来这个板卡、房子是否值得留，不值得该如何卖和置换的节奏呢？2、换哪个板块合适、换二手还是新房？目前家里第一个娃刚满一岁，大概预算首付200左右，总价600万左右。核心需求积分落户（未来5~8年）+刚需改善大2居或者3居+保值增值。目前只有通州、昌平、大兴、亦庄几个区域可选，近2个月基本看的都是新盘，包括通州万科东庐、大兴西红门东的玖悦府、昌平南的紫金书院。目前没想明白这个预算、当前房产走势，到底如何选择最合适，二手还是新盘，新盘这几个可以吗？二手哪些板块小区户型推荐呢？感谢您点拨。

A:回答:您好，1、关于定价，这个不是你我说了算的，而是市场决定的，每一个区域都有它的价格天花板，在不具备破顶的条件，如果定价超出这个区域的上限会拉长整个交易周期，影响你的置换节奏，只要保证在市场的最高点出货,对于置换来说就是最合适的价格，其次南四环的和义并不是一个成长性很好的位置，可以参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图;北京的区域是北强南弱，西生态东发展，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，成长效率很低

有条件置换放弃这种板块是很好的选择，即便是回暖的行情溢过去，对于和义东里这种老房子的价格影响也不会太大，顶多是原来要谈10万的变成5万了，唯一能够影响到的就是给买家信心，让观望的买家下定更容易一些，成交量上来大家的心理预期会提高，如没有合适的房源可以留到最高点出货，反之在市场回暖前如果淘到相对不错的房源能要到长周期是最好的，没有这种机会折价出货是最后的选择，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；

2、选筹上你可以关注亦庄和回龙观,亦庄只能买2居，回龙观可以三居，你可以根据实际的面积需求来决定，这是比较稳健的选择，其次你的预算可以买到龙头板块，从效率优先原则上是不能去次级板块打新的，如果为了扩大居住面积和提高楼盘品质就属于资源错配了，这些新盘的位置以及基础设施和它的价格并不匹配，通州的兑现属于超长周期，持有最好是10年以上，通州的规划以及投资都是非常高的，但是中短期它的产业以及人口达不到饱满的状态，就不会有真实的购房者来推高房价，中短期的涨跌更多的都是因为概念，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，83#通州跑赢大盘选筹导图,84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图