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Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。
A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，但我更建议你把目标锁定到一二期110的南北两居上，这个才是幸福家园的稀缺货，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子我建议你考虑出掉，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，且大部分都集中在城外,
市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨条件，过去全面上涨是处于行业高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快逃顶升级，市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗跌性也要比老山更强，石景山出掉你的选筹目标可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，优质大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾，可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、03#置换实操论,抄底与逃顶、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
Q:提问:星主您好，经过上两次的提问和您的回答，我的置换需求已经有了比较清晰的规划。随着落户的成功和二套资格的确定，卖房和买房都已经明确提上了日程，并已经开始着手操作。买房，基本锁定在望京陈分附近对应的几个小区，东湖湾，上京新航线，华彩国际和澳洲康都这几个小区。一是这几个小区保值增值能力，二是孩子上陈分比较方便。
7月份到现在陆陆续续看了几次房，根据自己的需求综合评估了一下想以上京新航线的两居或三居为主。卖房，朝阳管庄西里2004年左右东向塔楼高层一居65平，大兴旧宫灵秀山庄2003年南向三层板楼45平一居，天津南开区学区房老破小南向四层板楼43平一居。预算，三套房如果顺利卖掉，加上手里的现金有大概950万左右。如果买2居，用掉正常的二套资格贷款就可以。如果买三居，则需要再加200万左右的预算。
综合以上有两个问题，希望得到您进一步的专业指导意见。第一，市场行情预判及买卖顺序操作问题。最近这半年感觉房价一直在下降，望京这几个小区也是如此，虽然下降幅度不大。从现在的12月到明年小阳春的3月，您觉得市场行情会继续下降还是会保持平稳，或者价格在小阳春会有所抬升。对于买卖顺序先卖后买肯定是比较稳妥的，但是周期可能会拉的比较长。我爱人也是希望我能保守操作。还有一种是先买后卖会有一些风险，但我个比较有意向这种操作。趁着年底价格在下探，先买到心仪的房子谈好周期。
今天绿中介告诉我，上京新航线的一套刚成交三居室竟然给到了一年的周期。等到小阳春的时候顺利能把那几套房卖掉最好。这种保险和冒进的操作，也希望您能给点指导意见。第二，从上京新航线这个楼盘来看。两居和三居的产品从未来的保值增值和市场流动性来看，哪一个会更占优势？我的预算买两居基本没有什么压力，如果买三居则需要追加200万左右的预算或贷款。无论两居和三居，对于我们过几年去上学自住的话，问题都不太大。更多的是考虑保值增值和市场流动性，期待您的回答，谢谢。
A:回答:您好，1、关于操作上的顺序：我建议你先买后卖，管庄西里+旧宫+天津往望京换是属于垮商圈垮城市的升级，你可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶,从二三线区域往一线区域做升级，即便是置换后房价再次下跌，一线位置的一定会比二三线位置的更抗跌，从目前的趋势看年后市场回暖的概率是要大于继续下跌的，今年已经开始明确释放了信号，如支持改善型住房，降低首付比例，认房不认贷等，如果市场还没有起色，利好类的政策还会有，并且时间不会太长，对于节后的小阳春，我个人是比较乐观的，如果能够在这之前完成置换升级，不光是价格上的有优势，周期、可选择的房源、议价空间都是潜在机会
2、上京新航线属于改善类住宅，无论大小户型都不存在价值风险与流动风险，而三居在后期的成长性上会比两居表现更好，望京具备大跃升条件，这种区域改善楼盘爆发性更高，在同等涨幅条件的情况下,大面积自然要比小户型利润更高，尽可能去拿面积大、户型好的，上京新航线2居与3居的产品本身，3居的户型要比2居更优，一般品质楼盘的主流户型都是大的，但上京恰恰相反，它的主流户型是三居里面最小的那个，也就是132客厅与一卧朝南，二卧与三卧朝北的这种，再大一点的都有瑕疵，如170往上的户型不方正，150的要么是有一个卧室局中，要么客厅把边不朝南，如果月供能力支持贷款可以优先考虑三居，建议你参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！
Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，
想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办
A:回答:您好，89平这套还存在补涨的机会可以暂时不动，可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门这条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的涨幅波动性是非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着
本可以选择在市场最高点出货，但流通性太差会导致变现能力弱，看着是房子涨价了，但成交周期被拉长，想要出货只有降价一条路，因为这种地段的次新没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如在高峰期出不了货，一旦牛市消失，实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价，换筹的方位最好是离创造财富近的区域，哪怕面积小点先吃上再说，等将来有条件再重新整合，至少比这5年一直跌要强，可以参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总好！我们名下有一套西城新街口小三居（2005年），商品房，无贷款，周边有地铁2号线、19号线、4号线，超市、商场及医院都比较方便。三代同堂，孩子高中离学校骑车15分钟；老人名下有一套106平米的天通苑东二区两居，东南向，16层塔楼的第9层，有电梯，商品房，无贷款。地铁17号线12月正式开通，离房子大概四五百米，走路两三分钟。
西城的房暂时不打算调整，方便老人就医，孩子上学，也想为孩子的孩子保留一个西城的入学资格。因老人年级较大，身体不好，我们想把天通苑那套房卖出去，最高时那套房可卖440万，目前挂牌428万，看房人比较多，但心理价位都比较低，还没进入实质谈价环节。想请教京总：天通苑现在是卖房的好时机吗？
A:回答:您好，首先天通苑比较适合过渡，不适合长持，在有能力可以拿到更好资源的楼盘当然要进行升级，天通苑作为望京西二旗的大后方，流通性和保值性都可，但由于供应量太大，高密度原因导致欠缺稀缺性，整体表现并不是特别突出，置换天通苑属于资源升级，要遵循先买后卖的原则，最好是在淡季的尾部，熊市转牛市的阶段，刚需板块的买家很容易被市场氛围影响，如果是在楼市的低迷期，大家普遍的心理是观望，
即便是有意向房源，砍价的力度也很大， 因为他本来购买的欲望就很小 如果楼市成交量回暖，买家的心理预期也会随着市场提高，原本一套500万的房子在淡季他的心理预期可能是在470万，但如果你真给他这个价他不一定能马上签约，相反在旺季，他的心理预期就会往上提，价格合适受市场氛围影响会马上签约，作为卖家而言这个时候出货自然价格更有保障，天通苑虽然说不能在旺季能有很出色的表现，但价格还是会有一点影响的;具体操作上的细节可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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