北京楼市:南城最佳出货时机!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。

不过附近的房子都是比较老的我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。确实最近是降了不少。我个人比较喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？

A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围，但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积，

过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性，三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，调整方面建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，

知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了，出手时机可参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约会稳妥一些，祝顺利！

Q:提问:京总您好，关注微信号一段时间了，刚加入星球。关于刚需置换房产有以下几个问题，请您指导。1、如何置换，何时卖出，卖的价格多少合适？目前在南四环丰台和义东里五区的60平南北小两居精装修，有东城光明小学学区（要积分落户），18年5月300万买的，现在挂牌259万（小区非精装修240万左右），2个多月看的人不超过5个，没人议价。现在已经亏了40多万，未来这个板卡、房子是否值得留，不值得该如何卖和置换的节奏呢？

2、换哪个板块合适、换二手还是新房？目前家里第一个娃刚满一岁，大概预算首付200左右，总价600万左右。核心需求积分落户（未来5~8年）+刚需改善大2居或者3居+保值增值。目前只有通州、昌平、大兴、亦庄几个区域可选，近2个月基本看的都是新盘，包括通州万科东庐、大兴西红门东的玖悦府、昌平南的紫金书院。目前没想明白这个预算、当前房产走势，到底如何选择最合适，二手还是新盘，新盘这几个可以吗？二手哪些板块小区户型推荐呢？感谢您点拨。

A:回答:您好，1、关于定价，这个不是你我说了算的，而是市场决定的，每一个区域都有它的价格天花板，在不具备破顶的条件，如果定价超出这个区域的上限会拉长整个交易周期，影响你的置换节奏，只要保证在市场的最高点出货,对于置换来说就是最合适的价格，其次南四环的和义并不是一个成长性很好的位置，可以参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图;北京的区域是北强南弱，西生态东发展，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，成长效率很低有条件置换放弃这种板块是很好的选择，即便是回暖的行情溢过去，对于和义东里这种老房子的价格影响也不会太大，顶多是原来要谈10万的变成5万了，唯一能够影响到的就是给买家信心，让观望的买家下定更容易一些，成交量上来大家的心理预期会提高，如没有合适的房源可以留到最高点出货，反之在市场回暖前如果淘到相对不错的房源能要到长周期是最好的，没有这种机会折价出货是最后的选择，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；

2、选筹上你可以关注亦庄和回龙观,亦庄只能买2居，回龙观可以三居，你可以根据实际的面积需求来决定，这是比较稳健的选择，其次你的预算可以买到龙头板块，从效率优先原则上是不能去次级板块打新的，如果为了扩大居住面积和提高楼盘品质就属于资源错配了，这些新盘的位置以及基础设施和它的价格并不匹配，通州的兑现属于超长周期，持有最好是10年以上，通州的规划以及投资都是非常高的，但是中短期它的产业以及人口达不到饱满的状态，就不会有真实的购房者来推高房价，中短期的涨跌更多的都是因为概念，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，83#通州跑赢大盘选筹导图,84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利!

Q:提问:京总好，目前我家自住璞瑅公馆顶层边户的236平米的房子，户型设计比较合理，居住很舒适，视野也很好。同时购买了一套位于马驹桥珠江逸景的联排别墅，是在2023年春天购入的，价格920万。因为这个区域当时刚并入亦庄，本来觉得未来的价格会和亦庄看齐，加上小区周边有很多大厂的规划。后来在联排装修的过程中很不顺利，想加建总被隔壁的隔壁邻居投诉。导致我感觉很挫折。后来房价行情不好，我就想要不要卖掉这套联排？我担心以后卖价格会更低！另外想请您分析一下目前我们自住的璞瑅公馆的未来行情，我家孩子都不用学区名额。我就想要不要卖掉自住的璞瑅公馆，买亦庄国锐金鼎50年产权的房子居住？

A:回答:您好，方庄不太适合布局CEO盘，这个商圈的基础资源有些弱，二三线区域买这种盘属于大忌，房价的海拔是所占有的资源决定的，楼盘品质的好与坏只能决定它自身的成长属性，房地产的价值是由70%的地段资源加30%的楼盘资源组成，菩提公馆本身是一个很好的项目，从社区品质到户型结构都不错，但输在了商圈上，东城的东南部永定门片区房价水平也不高，朝阳南部潘家园、华威桥也基本上是垫底的，菩提公馆属于改善类项目，它的购买群体大多是以东城朝阳中部为主，

将近10万的价格可选择空间太大了，双井望京大望路朝阳大悦城基本也是这个价，甚至有个别盘还低于菩提公馆，这些商圈的资源要比方庄强太多了，成长环境恶劣会限制这个盘的增速！其二关于马驹桥：我在大兴跑赢大盘选筹导图里面给过详细的购买策略，在马驹桥购房最好别超过400万，并且还附带刚性需求，第一选择是最新的二手盘，或者价格和二手房相差不大的新盘，产品类型小三居为最好，除此以外大面积、高总价都存在流动风险与价值风险，这个位置属于产业级外溢，

核心产业一定不会移到这个地方，中短期会在马驹桥置业的有80%以上是刚需客，刚需地段小三居是最容易流通的。整体这两套布局的方向不是很好，现在调整要保留菩提公馆把珠江逸景脱手，根据自己的需求来换，亦庄大方向没问题，但要回避50年的项目，可以参考精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，这套置换完再调整菩提公馆，这套调整我建议是把面积降下来，保留原来的品质把地段资源提上去就会稳健的多，建议你参阅星球会员文章81北京房产投资核心逻辑和原理，03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图