北京楼市:小户型的购买方向!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好！一直关注您的问答，刚刚把我家老小区卖掉了，希望向您请教下一步的购房选择，谢谢！我们目前有400多现金，加上贷款的话是700多预算。希望面积大一些，所以80多平的两居不太考虑。希望是100平的可以改三居的。目前比较心仪的有1. 清河东边的水木天成、清景园这些，但是觉得那边地铁较远，也没有大型商场什么的，人有点多。

2. 清河西边2000年多点的塔楼社区，比如清上园、美和园，但是感觉社区老化有点严重，怕过5年也变成老小区…那电梯什么的感觉都老了。而且700多的预算只能买光照条件不太好的户型。3. 金域华府一期，有三居户型，小区舒适性感觉比海淀这几个高，但人家要价比较高，而且一期其实均价挺低的，怕花了钱不保值。现在还没孩子，想请教下您比较推荐哪个选择呢？谢谢！

A:回答:您好，从选筹的逻辑当核心位置的流量大盘满足不了自己的需要，如面积、居室、户型等，可以退一步到次级板块选择类似品质的拔尖产品，这个逻辑的前提是次级板块和核心位置的资源是共享，就不属于资源错配，如你在国贸上班，主要的核心位置是太阳宫和双井，你在这两个区域选筹要么就是压缩面积取楼盘资源，如果扩大面积就要降低楼盘的资源，而这些核心位置的涨幅逻辑是资源稀缺的盘跑在前面，这个时候你不压缩面积在方向上是错的，基于自住的需求你退一步选择到朝青，就可以同时兼顾品质与面积，因为朝青和太阳宫双井的资源是共享的，都可以享受到国贸带来的人口红利，但有的投资者没有选择在朝青，而是为了贪更大的面积继续往东移选择了常营，这就属于资源错配

同样清河和回龙观虽然一南一北在距离上有明显的差距，但这两个商圈同样有共享的生产资源，清河是被直接辐射，承接面更广，向市中心可以受中关村的影响，而回龙观只能受上地影响，承接面比较窄，从板块上清河的本地民生资源比回龙观更优质，一个属于昌平，一个属于海淀，产业的人口红利可以共享，但学位资源是不能共享的，板块价值当然是清河优于回龙观，但回龙观并非弱势区域，西二旗不是产住结合的发展模式，回龙观成了承接这个地区外溢购买力的主要地区，改善类产品像华府、美唐长期价值都很牢靠

购买回龙观要遵循笋盘原则：因为回龙观的依赖性较强，大多的买家都是互联网从业者，而互联网这个行业的变数又太大，跳槽，裁员，降薪这些都会导致这个区域的购买力不稳定，如果是笋价进场，即便是再次往下波动，你的房子也不会亏，因为你的进货价是低于市场平均值的，一旦市场回暖会很容易冒尖，如果拿不到笋盘，清河会稳妥一些，但要压缩面积提高楼盘资源，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:星主好，孩子上学需要落户海淀或西城，目前有一套自住房，首科花园，估计六七百万，手上现金300个，想问一下，首科这套房子需要出手吗？然后买一套1000万的？目前打算这套自住不动，再借一点买一个400万的，请问我应该怎么选呢？看过田村的碧森里，定慧寺的北京印象，也有中介推荐清河那片，不知道这样的预算下我应该怎么选？室内的老破小还是那边的次新一居？您有推荐的几个楼盘可供选择吗？我的目的就是保值（增值）+流通变现好，孩子上学落户后有可能就卖掉，个人觉得这样的小户型未来很难保值！不知道我理解的对不对？

A:回答:您好，首科花园的保值性很好，将来也具备再次跃升的条件，威尔夏大道、首科花园都是品质稀缺的社区，不足的是首科花园的整体户型不如威尔夏，这也是为什么说只是具备再次跃升而不是大跃升，从你的实际需求不如趁机做升级大调仓，如果是在海淀或者西城选择一些中等的学区（你描述的定慧寺，田村，清河都属于中等类型的学区）避开高溢价的老破小，小户型的保值性是无需担心的，只是作为财富资产，小户型的海拔太低了，花400万买一套学区房，使用完学位后再出掉，暂且不说进货时的交易成本，出掉之后你是拿现金还是再投呢，

如果你的现金有很好的去处，这种动作是可以的，反之就不如趁机一并把首科置换掉，从太平桥往西城或是海淀换都属于双重资源上的升级，楼盘也得到了改善，同时也升级了地段资源，这种调整更有利于资产的成长，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！

Q:提问:本人在角门西附近有一套三居室，价值约750万，拟进行置换。问题：置换时间。本来想尽早置换，但一是一直没看到十分满意的盘；二是是否等孩子工作单位确定后再置换，孩子大概一年后工作。请问什么时间置换更合理？

A:回答:置换并不一定是围绕住，更多的是资源上的升级，因为房地产市场已经从增量时代转向存量时代，这就意味着未来不是所有的房子都具备上涨条件，过去普涨是因为房地产处于高速增长期，那个时候所有的区域起点基本是一致的，往上涨是行业红利,而过了高速增长阶段,产业资源匮乏，民生资源跟不上的区域就会停滞，这个时候就要及时逃顶进行资源升级，置换升级更多的是注重房子的抗跌性、成长性和变现能力，

什么样的房子可以不动呢，房价和相同区域存在较大的价差，区域还有未兑现的利好，具备这样的条件就意味着未来还有补涨的行情，角门西并不具备大跃升的条件，原则上要尽快换,南三环以外是产业资源极度匮乏的区域，如果不确定孩子的一年后的工作地点，可以根据孩子所学的专业延伸到行业上，北京的产业都是扎堆布局，东南西北就那么几个点，判断出一个大致的方位就可以选筹；可参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、03#置换实操论,祝顺利！

Q:提问:星主好！想请您提供一些专业的思考和建议：目前北京没房产，考虑在京西购置新房，预算1500左右。最近看了保利璟山和煦，一层下跃和五六层之间犹豫，有什么好的建议吗？另外京西的新盘，还看了元玺，西山云炉等，有对比的意见吗？

A:回答:您好，远郊和非主流别墅区是不能投资大平层与低密度洋房叠拼项目的，一旦买入可能会面临5-10年的套牢，并且这个期间是无法平价卖出的，这个1500的总价对应的是改善类产品，北京的改善群体懂行情的是不会到这些位置去投资的，第一选择会是热点板块的品质大盘，或者新区的新房，还有一部分改善群体会到别墅区，北京的主流别墅区一共三个，西山奥北和顺义，西山和奥北都是300平以上的产品线，只有顺义有一些小型的别墅项目和平层项目，以自住的需求也应该要在这些位置选筹，否则就是严重的资源错配，京西没有核心产业支撑，流动性与保值性都没有保证，建议你参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总您好！想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，目前手上有60万自有资金，贷款270-320万，还款方式净息，

因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，也不知道哪有潜力。看了您星球的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议

A:回答:您好，低总价小户型在方位上尽最大的限度往核心圈靠，核心圈不是主城区而是综合资源聚集，偏离核心圈或者开发区，这些地方未来会有很多保障型住房，它的公共服务会更加完善，会慢慢把小户型淹没掉，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，投资属性极弱，以纯投资的角度越差的区域越容易淘笋，买后可以通过装修增加溢价转手获利，但这对于选筹的要求太高了，

微小的策略偏差就可能导致难以逆转的负面后果，相反在咱们选筹的安全边界内，即使未能按照抄底与逃顶的方法论去做议价动作，价值相比于其它仍然能保持相对的稳定性，方向层面的正确抉择远胜于具体操作手段的精细化，提高胜率最好的方法是远离这种区域，到确定性更高的位置，只要选筹上不犯错总能吃到红利，只是时间问题，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、05#选筹/北京投资安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图