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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！
A:回答:您好，没有多套的必要性最好把1800集中在一套上，1500这个总价在市内布局很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏,关于布局的策略建议你参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
选筹上海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动利润才足，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好！关注您有段时间了，现在想置换房子，特向您请教几个问题，目前一娃在德胜上四年级，二娃随缘中。手上能凑 200 左右，另有 3处房产，一处海淀知春里老破小，价值700-750；一处西城田字形3居老破小，虽是老破小，但是离孩子学校近，地段和周边公园绝佳，特别喜欢，舍不得轻易出手，价值1000w左右；另一处老北苑家园07年次新，价值650-700左右；考虑房产整合保值增值和改善居住，现有两个置换方案：
1)现在西城房子附近，有个 08年东城次新三居，户型不错，2000w左右，如果考虑这个房子，就要把知春里老破小+老北苑房子都卖掉，再加上手头的现金，还要再上点杠杆才能拿下，这样的话，两个房子挨得很近，改善了居住，但房产都是学区房了；2）卖掉知春里老破小，加上手上现金，再上点杠杆，考虑一套领秀新硅谷顶层把边自采暖三居 1500 左右。西二旗离学校远，可能三五年内都不能常住（此方案若改善居住需在学校附近再租房)或者，京总，您有没有别的置换建议？北清路新楼盘您觉得怎么样？另外，您认为顶楼能否接受？保温漏水问题是否严重？
A:回答:您好，1、整个中关村板块包括知春路，双榆树一是有部分学区溢价，二是整个商圈的成长环境较差，北京最早的一座电子城，区域里的住宅大多都为70年80年建成的，在这种区域置业的大多都是为了孩子上学，只能说这种核心圈的老破小保值上没有问题，只是成长太慢了，如果有机会能拿更好的盘，自然不会继续持有这种慢成长类型的！而北苑家园如果是望春或茉莉的话，后期还会有补涨行情，这两个盘的口碑资源以及流通性都很好，只是近些年楼市发展成了分化的状态，普涨的行情减少，这种老商圈的主流盘停滞了，新北苑的次新在10万以上，有这种领头羊存在，
第一种方案如果北苑加知春里全部出货来置换，你的选筹目标无论是在哪个区都要是一线区域一线楼盘的主流户型，你描述的08年东城次新没有具体信息，无法给你具体的建议，第二种方案很好，但盘的爆发性和海拔差点，西二旗不是产住一体的区域，整个板块全部住宅加在一起也没超过10个，品质盘只有新硅谷，西二旗类似于国贸，80%是产业资源，只有20%是居住，这种性质的区域它的住宅价格天花板都不会太高，1500布局到这个位置且是纯投资没有自住需求，属于错配了，你可以把目光移到清河板块，清河是纯住宅商圈，也是海北目前的核心位置，挑品相好一点的楼盘即可，未来的预期相对高一些
2、打新不太适合你们，北清路置业大多为刚需，北京的第一套房，而买新区主要买的是价格，只有价格处于低位，完全兑现后才有上涨的概率，如果价格已经处于高位了，配套兑现后并不会有很大的涨幅，这个就要去计算你的投入产出比了，1500投海北预期不会太高，其次呢这个地方至少还要养5年以上，8年10年都是有可能的！
3、2000左右的老塔楼社区和8090年的老社区最好不要选顶层，05年以后的商品房，楼盘越新顶层的因素越淡，现在的防水材料都没什么问题，即便是在开发商建的时候由于监管上的问题导致一些瑕疵后期漏水，修一次基本可以保终身，不会影响房子的价格，而老房子的保温和漏水大多都是主体结构出现了问题，维修很麻烦，购房者也比较在意，价格自然会有一些折扣，老房子自住的话最好不要选顶层，投资的话只要价格折扣大也可以考虑，建议你参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、05#选筹/北京购房安全边界图、03#置换实操论,祝顺利!
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2种方案现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出。请问您比较推荐哪种方向？非常感谢！
A:回答:您好，建议首选2放弃1,潘家园最好别重仓多仓，会吃房价不涨的亏,朝阳东部的发展是有断裂缺陷的，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，后期盖了很多商品房一直再往好的发展，也是朝阳东部的一个价值地段，南磨房路以南投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路一直到分钟寺基本都是回迁社区了，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平普遍是垫底的。可参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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