北京楼市:砸盘期已到!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，目前在海淀玉泉路附近有个小二居六层次顶层，房本刚满5年，一个孩子上小学3年级与老人同住，现在考虑换三居，且想楼层低些或有电梯房。区域暂还在玉泉路附近。目前看了几处房子：98年玉海园，80平左右南北通透小三居，户型不错，但平米较现在增加不多，一楼，报价719。金隅瑞和园2014年，100平南北通透，14层共16层，报价640，但是二类经适房含税约680。

想请教下：目前玉海园和瑞和园哪个房子更值得入手，报价过高，另外我们是换房，不知现在是否是好的换房时机，我家同户型4楼8月645万卖的，但中介说我家估计只能卖550，不知是不是中介压得太低。也担心先买房后，自己家房着急出售卖不上价，盼京总答疑解惑，非常感谢

A:回答:您好，1、玉泉路整体的海拔是偏低的，在弱势商圈原则上是不建议置换的，尤其同等楼盘资源的调整，这些楼盘的涨幅是属于中下等水平，置换的话就会产生交易费，如果房价还是之前的水平，或者有下跌就会涉及到亏损，不过你运作的总价不高，这种置换单纯就是为了扩大居住面积。2、你现在如果买的话在周期上是买在了底部，同样卖的话也是卖在了底部，那就要遵循底部价与顶部价的原则进出,现在卖中介和买家必然会压你的价，刚需买家底部周期大多是观望，即便有意向房源，砍价的力度也大的可怕

因为他本来购买的欲望就很小，如果市场逐渐回暖，买家的心理预期会随着提高，原本一套500万的房子在淡季他们的心理预期可能是在470万以下，如果你真给他这个价他也不一定能马上签约，他会要求450甚至更低，相反成交量逐渐回暖，他的心理预期就会往上提，你现在买的话也可以狠压价，不能在底部买顶部的价，可以在资金方面备一个方案，有合适的房源就压价拿过来，要一个卖房周期，如果买入的节点刚好在回暖的前夜，你的房子就可以在最高点出货，如对周期把握不准，要考虑有没有其它方式来支付购房款

比如通过抵押的方式，现在的融资成本都很低，万一卖房周期拉长还有备用方案（这种方式更适用于强势商圈，计算完利息加上自己的操作空间大多都是可以覆盖的，所有的操作策略都是建立在一个原则上：房价会涨）,同商圈同小区置换会比外界更容易快速获取到关键信息，如果有那种好位置的房主着急卖，这种就可以捡漏，外界是不知道这种房源的，可参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！

Q:提问:京总好，孩子在十一学校上学，目前在熙华台和国誉万和城两个盘的下跃犹豫，两户地上房本面积都160左右，加下跃部分，实际使用面积熙华台290，万和城330，万和城总价高出250万，熙华台优势是到学校和301两公里，劣势是楼盘小，周围都是老破小，期房2026年底交付，小区北面有铁路。国誉万和城最大的优点就是现房，买后就能拿房本，小区大点儿，但离学校5km，这距离看上去差了不多，但2km孩子能自己上学，5km必须家长接送。而且国誉的地下部分得房率仅有50%，等于3万一平米的仓储相当于花了6万，

选学校附近一是考虑方便，二是十一学校作为海淀六小强，每届学生1000人，周围180平米以上的房子却不多，像我们这种两孩家庭小面积不太能住得下，所以感觉还比较有市场，日后孩子不上学容易出手。烦请京总指示两套哪套更有价值日后更容易升值或者出手？

A:回答:您好，从方向上2000万买到石景山丰台并且还不是一线区域，效率上是要打大折扣的，属于资源严重的错配，四五环之间，西部南部是资源最匮乏的两大区域，石景山没有产业，西南未来的民生资源都会聚集到丽泽一带，围着四环至五环绕一圈你会明显感觉到，西部、南部从地面交通，生活资源、区域质感、楼盘品质都要比东部北部差很多，东部有国贸中心的加持，只要不过京通快速，整个以北都是比较好的，而北部就自然不用说了，北京最好的资源聚集地。

楼盘的品质只能决定它自身成长性的优势，而房价的天花板是商圈资源决定的，这个预算的布局肯定是地段资源、楼盘资源及户型资源都要的，只要户型资源及楼盘资源会降低投资效率，忽略地段资源不但存在流动风险,更存在价值风险,熙华台虽然位置更靠近市中，但是楼盘体量太小太孤了，独木难成林，改善盘是不能买在被众多老破小包围的区域里，这种盘要有体量，一个小区至少要8栋10栋以上，其次要扎堆，不能只有一个高品质其它都为老房子，这会影响它以后的口碑资源

万和城自身的产品很香，但是地段太欠缺，这个方位的地理环境被高速和铁路分割的很严重，都是一小块一小块的，再加上有永定河的分割,会限制这个区域的发展, 一个区域的经济发展是房价的主要驱动力，这种盘是名副其实的远郊贵妇盘，流通性保值性都没有保障，建议谨慎选择，建议你认真阅读星球精华栏的会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！

Q:提问:博主你好～工居证首套资格，夫妻分别在太阳宫和知春路上班，首付预算240左右。需求：两三居（根据实际楼价），希望楼盘有保值增值潜力、学区中等就行，对房型有一定要求，希望南北通透。有地铁更好，也可根据楼盘情况考虑买车。最近计划/在看的：目前主要关注回龙观，天通苑，朱辛庄，北七家。在新旧，远近，2居3居，是否地铁，城市界面和未来发展等方面犹豫。想听听博主对于区域，地块的建议。根据我们的需求，对于我们犹豫的方面给出一些具体建议。

A:回答:您好，回龙观可以满足你们的通勤要求，当然要优先选择，天通苑属于次级商圈，北七家属于卫星城，卫星城原则上是指距离、配套、交通，即这个板块必须和主城区接轨，中间不能留白和出现大型建筑，有基础的配套资源，最后加上便捷的地面交通和轨道交通，这些资源北七家都具备，但实际是要跨过北清路、立水桥、天通苑才能到主要产业区，向城市核心延伸只有望京和西二旗，这也是北七家主要的外溢购买力聚集地，

望京到北七家的买家会被北苑，天通苑，立水桥截留，而往西二旗方向会被回龙观截留，回龙观霍营是刚需商品房大量供应的集中地区，这些次级板块对北七家的冲击不亚于空白和大型建筑，其次还有一个主要竞争对手后沙峪，这个板块的资源比北七家更优，未来的北七家只能靠科学城，城内很大概率靠不住的，所以当初买这个位置的亏损在全市是最大的，不是说这个地方永远不会涨，而是不容易变现，保值性弱的同时还存在流动风险,建议你认真阅读星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利!

Q:提问:京总您好: 拜读您星球的文章和回复已经一年有余了，受益匪浅。本人的情况如下: 后沙峪220平复式，带院子两车位，裕花园西区。还有200万贷款没还，当时银行给了个83折的优惠。满五唯一。首开花香西苑，54平一居，刚刚下本，房子是老人名字，两限房5年以后才能交易。

这个房子不住5年以后马上卖。手中现金200，年收入60到70，后边上升空间不大，但也算稳定。小孩2岁，准备后年开始卖目前顺义这个220平自住，置换学区房子，主要是考虑这房子，可能挂牌周期比较长。工作地点在望京。学区房的优先次序:上地，德胜，望京。

置换的时候一定得带着其中一方老人一块走自己给自己定的方案: 方案一:上地的话，就考虑上地一个小两居+清河一个小两居。方案二:德胜的话，仅仅考虑纯占坑房，剩下钱在望京买个小两居。方案三:望京的话就一步到位，在望京置换一个三居。问题: 1.上地那边，最近感觉跌了点，以今年年底的这个价格水平，上地东里您感觉学区的溢价还有多大？

2.以我目前的方案，是提前还贷比较好，还是手里现金先保留，后面置换机动用比较好。3. 如果按照总贷款额最多贷400-450考虑，方案二的条件下，有没有保留这个顺义的220住房的可能?打算给其中一方的老人住，老人住着比较舒服。

A:回答; 您好，1、从你的描述中我比较赞成方案三，或者把方案三的选筹地点移到海淀清河，这两种选筹都是比较稳健的，望京和清河的价值是区域价值加楼盘价值，而上地和德胜的价值是区域价值加学区价值，因为老房子抛去学区是不值钱的，也一定不会卖到这个价，上地东里的学区溢价至少在3万以上，将来学区属性变弱这3万就不保险，这两个都为溢价比较高的区域，购买高溢价学区原则首先是买小不买大，

但并不代表完全没有风险，因为将来的学区房是走下坡路的，即便是买小的也有可能会存在货砸手中现象，只是购买小的可以将损失降到最低。其次要按照孩子上学的最晚时间购买，也就是提前一年，可以规避在购买后上学前这段时间的不确定性！也就是说如果你采用方案一或方案二，就不需要过早的时间买入！

2、优惠的利率属于稀缺资源，在不做房产交易变更产权人原则上不建议提前还款，因为你这套房子的周期可能不会那么快，可以完全等到签约时再做还款，向中介讲明签约前会自己还清抵押，保证产权清晰即可，其次双裕花园出仓是一个很好的选择，参考星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，城六区之外2000年之前的老房子时间越长价值越弱越不容易流通，拿后沙峪来说新盘大量涌入市场，还不包括未来的保障房项目，这些产品都会慢慢将老房子给淹没掉，可以参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京投资安全边界图;祝顺利！

Q:提问:京总好，目前我家自住璞瑅公馆顶层边户的236平米的房子，户型设计比较合理，居住很舒适，视野也很好。同时购买了一套位于马驹桥珠江逸景的联排别墅，是在2023年春天购入的，价格920万。因为这个区域当时刚并入亦庄，本来觉得未来的价格会和亦庄看齐，加上小区周边有很多大厂的规划。后来在联排装修的过程中很不顺利，

想加建总被隔壁的隔壁邻居投诉。导致我感觉很挫折。后来房价行情不好，我就想要不要卖掉这套联排？我担心以后卖价格会更低！另外想请您分析一下目前我们自住的璞瑅公馆的未来行情，我家孩子都不用学区名额。我就想要不要卖掉自住的璞瑅公馆，买亦庄国锐金鼎50年产权的房子居住？

A:回答:您好，方庄不太适合布局CEO盘，这个商圈的基础资源有些弱，二三线区域买这种盘属于大忌，房价的海拔是所占有的资源决定的，楼盘品质的好与坏只能决定它自身的成长属性，房地产的价值是由70%的地段资源加30%的楼盘资源组成，菩提公馆本身是一个很好的项目，从社区品质到户型结构都不错，但输在了商圈上，东城的东南部永定门片区房价水平也不高，朝阳南部潘家园、华威桥也基本上是垫底的，

菩提公馆属于改善类项目，它的购买群体大多是以东城朝阳中部为主，将近10万的价格可选择空间太大了，双井望京大望路朝阳大悦城基本也是这个价，甚至有个别盘还低于菩提公馆，这些商圈的资源要比方庄强太多了，成长环境恶劣会限制这个盘的增速！其二关于马驹桥：我在大兴跑赢大盘选筹导图里面给过详细的购买策略，在马驹桥购房最好别超过400万，并且还附带刚性需求，第一选择是最新的二手盘，或者价格和二手房相差不大的新盘，产品类型小三居为最好，

除此以外大面积、高总价都存在流动风险与价值风险，这个位置属于产业级外溢，核心产业一定不会移到这个地方，中短期会在马驹桥置业的有80%以上是刚需客，刚需地段小三居是最容易流通的。整体这两套布局的方向不是很好，现在调整要保留菩提公馆把珠江逸景脱手，根据自己的需求来换，亦庄大方向没问题，但要回避50年的项目，可以参考精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，这套置换完再调整菩提公馆，这套调整我建议是把面积降下来，保留原来的品质把地段资源提上去就会稳健的多，建议你参阅星球会员文章81北京房产投资核心逻辑和原理，03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图