叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总您好，看了您星球不少文章，收益匪浅！我的情况是：刚需，现金有220左右，目前无房产，无娃，和媳妇年税前收入80左右。我们两个工作都在16号线稻香湖地铁站附近。考虑是否要近期买房，以及买在哪里。有一些疑问向您请教下：1.我的情况适合现在上车买房吗？担心我们能买的房子不会很好，担心还会降价 2.如果买房的话我现在在看的有温泉凯盛，保利西山林语，马连洼附近的梅兰竹菊，这些里面您比较什么呢？或者是否有其他楼盘推荐呢？
3.买房的话要不要等两年呢？如果等的话，在考虑买两年之后的永丰附近的新盘，温泉地区的现房新盘，或者等手上钱多一些买其他盘。4.以及是否要等利率再降低之后再上车呢？以上就是我的考虑和疑问，不知您有何建议？感谢！
A:回答:您好,1、是否适合上车你要先计算你的购买上限,然后再看产品是否具备跃升条件,现金220,年入税后+抛去日常开销存50应该不难,这个每年的50可以拿出20%-30%左右作为家庭备用金,剩余的都可以列为还贷计划,按照月供的金额计算出可以购买到上限的房产,这个金额出来之后才是选筹,能兼顾到自住的情况下可以优先选择,如符合自住的房产不具备跃升条件,要考虑是否可以接受投住分离,能接受就可以把选筹的范围扩大到全市,这两种策略全都无法满足,这个时候就可以先不用上车,不具备保值条件的房产将来流通性也会打折,再置换时一会遇到流通问题,二是能否按原值出掉,这两种因素对于刚需都是不利的,而放缓进场时间不但可以在将来增加首付,还不用面临流通性和保值性的问题,选择权依然在你手里! 可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图
2、海淀北部新区在中短期并不具备大跃升的条件,即便是你赶在最好的时机上车,回暖后出现微涨的行情,可能冷静期还会回落,对于你而言只有居住价值,并没有资产升值的属性,完全可以等快要兑现的时候再进场,在这之前可以到具备跃升条件的区域里做一个纯投资布局,也就是所谓的投住分离,参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照你的预算有一些盘是很值得入手的;吃到这些盘的行情之后,将来海淀北部新区快要兑现时再换过去也不晚,或者海淀北部现阶段的核心位置;新区尾部之前的行情是不稳的,只有产业饱满人口密度达到之后的供需阶段才有投资价值,可以参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的入场时机,关于利率其实参考的意义不大,利率降低之后如果对市场的影响足够大,好位置的房子也会伴着利好的出现而上涨,这个时候你再进场,贷款成本看似减少了,但房价也涨了,这种是不划算的;祝顺利!
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2种方案现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出。请问您比较推荐哪种方向？非常感谢！
A:回答:您好，建议首选2放弃1,潘家园最好别重仓多仓，会吃房价不涨的亏,朝阳东部的发展是有断裂缺陷的，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，后期盖了很多商品房一直再往好的发展，也是朝阳东部的一个价值地段，南磨房路以南投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路一直到分钟寺基本都是回迁社区了，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平普遍是垫底的。可参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:京总好！手里有三套房，一套德外学区房，刚出售，到手600万；一套是朝阳华严北里的房子，70多平米85年的；一套是石景山经济使用房，95平2006年的。我在德外上班再有8年退休；老公居家办公；孩子上大学住校。我咨询的问题是：计划将朝阳华严北里的房子也出售，到手总计约1200多万，置换一套改善型住房，现对改善型住房的选择进行咨询。买房考虑通勤问题、居住品质问题、保值增值问题。我自己比较看好北五环内奥森板块的房子，如融域家园、奥林春天1~6期、美伦堡等，想听听您对这个区域的分析和建议，谢谢！
A:回答:您好，优先级顺序应该是：美伦堡-倚林佳园-澳林春天四期、六期-融御嘉园，如果有可能的话建议你把石景山经适房也一并脱手（这套房留着是没有意义的,参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议)，把选筹的总价提高到1600左右，1200在奥森板块户型上是不占优势的， 按照你原有的计划只能选一个品质2居，如果是3居就要降低楼盘品质，奥森大概有近50个楼盘，基本可以分为4类产品，第一类是终极改善大盘，像上林世家、国奥村，第二类就是上述提到的，品质有一定的稀缺性，
第三类是建筑年代有一定的优势，但楼盘资源略差，像万达、天乐、天翠、澳景，第四类就是2000年之前的老社区和纯塔楼 真正值得去布局只有前两类，第二类尽可能考虑主流户型，也就是140平以上南北向的都可，奥森准确说是属于生产资源的外溢地区，主要稀缺的资源是生态，属于慢长类型的区域，效率资源大于一切自然资源，这种区域只有主流户型才具备大跃升的条件，其它中等产品只能说保值性不错，未来也会水涨船高，只是效率要低一些，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！
Q:提问:京总好! 我是北京集体户口，目前在深圳工作生活，孩子二年级。计划2024年在北京买房，把集体户口迁出，孩子初中一年级或者二年级在北京落户，参加北京高中升学。目前考虑的思路是：1. 选择有利于初升高（转学后初中不差），高中质量较为均衡的片区 2. 片区未来增值保值空间大 3. 预算600-700万左右，有看过西城陶白区和亦庄河西区的房子。西城教育资源丰富，保值确定性高，但房子年代久远且普遍保养较差。亦庄房龄较新，虽有名校分校加持，但未来如何还要时间来验证。请教京总，根据家庭目前的情况，首先可以在片区选择上给予指导吗？
A:回答:您好，从爆发性来看西城的确要比亦庄更容易大跃升，但具备这种条件的都是资源比较稀缺的项目，西城内所有楼盘拥有相同的资源，将来房价整体往上走，基本可以实现同步增值，但并不是所有的项目都能达到理想的预期，只有资源稀缺的项目才具备大跃升的资本，这个资源稀缺可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，按照600-700的预算在西城可能拿不到品相特别好的项目，相反亦庄可以在第二梯队选一套主流的南北三居，这两个盘是同价位比较稀缺的，将来也具备跃升的条件，只是亦庄的学校和西城有很大的区别
从保值增值性上这个预算更适合布局到亦庄，即便是将来学校的成绩不理想，也不会影响房价出现大幅下跌的风险，学校是锦上添花，亦庄房价的上涨是因为这个区域有核心产业支撑，在亦庄工作收入水平可以不断增长，具备稀缺资源的项目自然会因为需求量不断增加而推动价格上涨，如果本地的已经全部完成置换，将来市场还会有新的首套住房需求，而实际的情况是亦庄本地的并没有全部完成置换，最初购买刚需盘的客户和本地还未置换的客户，都是将来推动改善楼盘价格上涨的主要因素，在亦庄有条件选择第一二梯队的楼盘方向上不会偏，选筹上可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:京总请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，首先建议认真阅读星球3篇会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京投资安全边界图，建西苑的居住属性大于金融属性，杨庄这个板块很冷，80%的购买力是5万左右的水平，很难支撑6万以上的价格，接近7万就属于贵妇盘，这个区域房价上涨跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，一个板块的楼盘类型可以分为工薪盘、白领盘、CEO盘和贵妇盘，在次级板块或开发区买CEO盘和贵妇盘属于大忌，
茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析; 杨庄的贵妇盘并不具备投资属性，石景山的定位是宜居生态，也可以理解为纯通勤，建西苑唯一的好处是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，玉泉路、田村和永定路要比杨庄更抗跌，你爱人比较注重房子本身的面积舒适性，但不应该忽略综合资源，这个时期买外城或者过冷位置的贵妇盘风险很大，应该压缩面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、能接受2居可以淘淘兰德华庭，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容