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Q:提问:星主您好！关注很久了，第一次向您提问。目前有房子现在出掉的话除去房贷大概能剩200左右，有存款700，家中有两个孩子，老大25年上小学，老二29年，想在东西海购置一套学区房。现有几个方案：一、考虑学区房风险性较高，打算先贷款买一套陶白（陶小、八中附小）500以内占坑房，然后出掉现有房产用剩余的合计700左右做首付在丰台距离陶白较近的区域买一套1200-1300左右的三居改善。二、龙体片区（培新或板厂小学）700万首付买一套1200-1300的次新商品房。三、海淀万寿路片区，买老公房占坑，在石景山远洋沁山水买三居改善。

现有几个问题：1、老大25年入学人数较多，买了好的学校担心上不了，但是家里还有老二，从学区和房子保值性流通性角度来说星主有什么好的建议？2、如果选择陶小，在丰台距离上学方便的改善有没有推荐的小区？3、东城龙体片区商品房（幸福家园、裕中西里类似的商品房）适不适合我们？保值性如何？4、买占坑的话是现在买合适还是24年后半年再买？

A:回答:您好，学区房的风险是顶级学区+垃圾楼盘，学区房的资源属于阶段性稀缺，垃圾楼盘本身豪无价值，在某一个位置假如正常卖价是8万，但附上顶级学区可能就变成13万15万了，8万以上的都属于学位溢价，将来这种稀缺资源变动、转移变的不再那么稀缺，这个价格就必然下跌，购买这类房要遵循最晚时间，买小不买大的原则。相反如果是购买普通学区或顶级学区配中等楼盘或顶级楼盘，这种学区房的价值是由地段资源+楼盘资源+学位资源组成，地段资源占比70%，楼盘资源占比20%，学位资源占比10%，即便将来学位发生各种变化也不会造成大幅度下跌，

因为这类房学位属于占比也就10%，这10%全部洗净将来还会涨上去，从稳健性上来讲比较推荐购买这类，占坑房并不是不会跌，而是在下跌时可以将损失降到最低，在没有条件拿到后者的情况下才考虑占坑。从投资兼顾学区及自住这个预算比较稳健的当然是幸福家园，对应1300左右的户型还不错，在同一区域是比较稀缺的，要比在万寿路买一个占坑房再到远洋买三居更具备成长性，包括陶白搭配丰台，广渠门的地段资源及楼盘资源要比远洋以及丰台更具备成长性，也更具备爆发性，除非是在学区上你们另有计划才放弃幸福家园，否则可以趁市场还没有完全反应可以淘一淘低价笋盘，可参考星球精华栏会员文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图,祝顺利！

Q:提问:京总好！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？

3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总

A:回答：您好，1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期是没有问题的。2、关于西红门橡树湾这个盘，西红门有它的价值，可参阅星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，西城一部分刚需会外溢到西红门商圈，橡树湾从位置及价格算不上稀缺货，

礼域府132平的三居报价有5万3左右的，各方面都比较优质的报价才6万上下，西红门做不到领跑市场，只能说在大兴西部是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期并不符合这个区域的购买力，会存在流动风险，星苑月苑顺驰新里斯才是主流，这个区域现在以及将来5年内还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，量小推动不了价格上涨，期望自己购买后能够吃到往后的每一波行情，这种地段最好是选择主流盘，相对于高品质新盘更稳健！

其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥都是很落后的，可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的二类盘要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，一轮的行情可能比它们两个5年总和还要多，建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，一套丰台珠江峰景一居室350万。一套房山3居室350万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好）我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。

希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！

A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，置换的话1300最好是脱离丰台，这些新盘价格与区域的购买力不匹配，紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看二手，比起周围的新盘价格上更有优势; 高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，

非核心圈不建议太追求过高的品质，会出现贵跌贱涨的情况，你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果考虑海淀的话，可以重点关注五彩城商圈，1300可以拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，五彩城刚好处于发展带的中间位置，海拔要高一些，还具备持续的成长性，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀，其次丽泽，从确定性成长性和海拔三个维度看海淀都要优于丽泽，可参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图、03#置换实操论、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、各区跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:星主好！想请您提供一些专业的思考和建议：目前北京没房产，考虑在京西购置新房，预算1500左右。最近看了保利璟山和煦，一层下跃和五六层之间犹豫，有什么好的建议吗？另外京西的新盘，还看了元玺，西山云炉等，有对比的意见吗？

A:回答:您好，远郊和非主流别墅区是不能投资大平层与低密度洋房叠拼项目的，一旦买入可能会面临5-10年的套牢，并且这个期间是无法平价卖出的，这个1500的总价对应的是改善类产品，北京的改善群体懂行情的是不会到这些位置去投资的，第一选择会是热点板块的品质大盘，或者新区的新房，还有一部分改善群体会到别墅区，北京的主流别墅区一共三个，西山奥北和顺义，西山和奥北都是300平以上的产品线，只有顺义有一些小型的别墅项目和平层项目，以自住的需求也应该要在这些位置选筹，否则就是严重的资源错配，京西没有核心产业支撑，流动性与保值性都没有保证，建议你参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图