北京楼市:议价空间,越来越小!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:您好，之前请教过置换的事，目前两套房，一套角门附近远洋自然107平两居，之前预计650左右，一套亦庄核心区金地格林小镇160三居，之前预计950左右，根据您上次的分析，放弃了二换二的想法，不再考虑新宫和西红门，决定在金地格林小镇置换一套大的，因为我感觉以后改善性需求大户型也会更受关注，目前看中金地格林一套176的一层带花园四居，一套225的电梯顶层复式带40平的露台，这套房客厅挑空5米3，可以多改造出一层，面积可达300左右（如图）

现在的局面很尴尬，就是看中我房子的客户预期较低，特别是金地格林，最近签约两套同户型，都是业主着急套现，865万就卖了，对我的房价影响较大，远洋自然的一个同户型620万签约。而我看中的房子业主预期较高，一直没有降价的打算。今天又看了您的分析，市场正在向卖方市场转换，角门大红门附近是超刚需，我是否可以等等市场的转换，简单的讲就是想这两套房能多卖一些，这样就可以比较从容的去谈我看中的房子，特别是顶层的复式。

A:回答:您好，首先任何一个楼盘都会存在个别房主因自身特殊原因折价出货，这种房源对于买家而言低于市场价买到即是赚到，赚到的不只是价格空间，还有楼市面临回暖将来房价再次跃升的机会，价值大的后者利益大于前者，但这并不意味着其它房源就要跟进这种信号，二手房市场是没有这种现象的，二手房本来就是一房一价，溢价权和议价权都掌握在买卖双方，最终的成交价是市场博弈的结果，更是买卖双方博弈的结果，有价值的楼盘折价出货是没必要的，除非你以卖降换买降。

依你描述的信息这套顶层复式是比较稀缺的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），核心地段低密度住宅改善户型将来必然稀缺，是否可以和房主谈在价格上尽量满足房主的预期，但是在交易周期上能够做让步，给你一个比较宽限的周期，比如8-12个月，尽最大限度去争取，如在周期上能够占优势，这种利益要比直接降价更大，后期可以提高自己的出货价，具体的原理和操作细节可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶。其次依大红门的资源算不上流量很大的商圈，但远洋的流量不错，市场变暖买家增多后对应的议价空间会逐步缩小，但大跃升的可能性很小，所以这套房子最好不要有太高的预期，评估一个合理好出的价格即可，相反金地格林这套可以根据市场的变化来调整预期，祝顺利！

Q:提问:您好！目前无住房需求，想买套房保值增值，可拿出700万用于买房，最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产，目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适？个人对居住品质要求较高，现在买了准备租出去，15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉，视情况给两个孩子买婚房。

A:回答:您好，无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了，你的持有时间在15年以上甚至会达20年，首先要考虑将来的成长性，其次是房价的高度，最后是租金水平，从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的，北京这座城市最好的资源除了内城区以外，其它大多都分布在北部与东部，南部最好的资源有两个方向,一个是东南，一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置，有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班，为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性，在附近如玉泉营，草桥，公益西桥置业是一个不错的方向，

但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率，纯投资是效率优先原则，因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的，如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光，大悦城的两个流量大盘，华纺易城和青年汇佳园，这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件，你的持有时间足够长，要首先关注成长属性的，建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:星主您好;女儿西城集体户口，2027年上学，我这边在通州北关工作，有通州的购房资格，目前手里有195万作为房子首付款。针对后面的买房规划有以下几个方案：1. 抛弃西城学区，在通州购买中上学区的无电梯老破小，如武夷花园片区的月季园等，或者融御二手？优势是最近一年能住上自己的房子，孩子明年上幼儿园比较稳定，后面的压力相对比较小，缺点是学区相对于西城差别大，通州目前老破小和次新新盘价格分化严重，担心房子保值问题，融御户型和溢价是否过高，有无再涨的潜力。

2.上车新盘万科东庐，房子品牌和物业有保证，离地铁八百米，劣势房子25年底才能交房，目前不确定学区，如果在这住去西城上学单程要一个小时，后面也许会考虑把这房子租出去去西城租房，压力相对第一个方案大，这个板块属于通州北关的外溢板块，周边的二手房目前价格四万多，目前新盘价格五万八，是否已经提前透支了后面的涨幅潜力，资产是否保值或者有涨价的潜力。3.在朝阳买，做通州和西城的折中，这样孩子上学和我上班各半个小时？但是对于其他地区并不了解，想问星主是否有推荐这个价位的保值盘。辛苦星主帮助分析下情况。

A:回答:您好，1、通州的教育资源和西城没法比啊,学校的好坏不光是资质,生源和家长才是最重要的,从孩子上学的角度来讲，户口已经在西城，肯定是要首选西城的，无需再通过购买学位就可满足孩子读书的问题，当然要优先选择，从这个角度你的住房投资和上学就不需要结合到一起，就是说不管房子买到哪里，上学还是要首选西城的，如果房子太远上学和上班都不方便，可以在学校或取个中间位置租一个房子嘛;

2、关于通州的市场,在核心区不具备大涨的时候就不会存在外溢地区，这是楼市的铁律,只有当核心区出现人口红利，房价上涨才会出现外溢这一现象，通州目前或者说未来5年-10年是很难出现人口红利的，任何一个新城新区的房价都是由创造财富能力极强的产业驱动的，没有产业这种驱动力，涨上来的价格都是虚价，可以理解为通州相当于强庄照顾的股票，短期容易暴涨暴跌，只有长期持有才会见到稳健的收益，在通州置业肯定是要首选核心位置的，外溢地区即便是没有溢价也要谨慎选择，有溢价的话看都不能看，

至于市场分化的问题，好地段只要不是那种80年代，90年代的产品，像你提到的月季园也具备上涨条件，而融御长期不存在价值风险，但短期会存在流动风险，月季园不存在这两个问题，购买融御至少要做长持10年的计划，否则容易亏损，这个盘是好位置品质也可，通州的投资力度肉眼可见，只是需要一些时间成长

3、选筹上如果取两点之间，常营是一个很合适的位置，再靠近内城区楼盘资源就不占优势了，北京新天地、柏林爱乐、万象新天这三个盘的保值性流通性都不错，通州需要做长持计划，买过来之后10年之内不要动，首选融御京贸这两个盘，你可以先到常营看看，距离你上班的地方很近，配套资源也不错，建议你参考星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图、87#朝阳跑赢大盘选筹导图、05#选筹/北京购房安全边界图;祝顺利！

Q:提问:星主您好，一直拜读您的文章，很是佩服，最近也遇上房子周转问题，想听听您的建议：自有住房三套，一套在丰台区方庄南路18号院，80平米两居室，目前我和爱人加两小孩居住。另一套在通州宋庄旭辉御锦，260平米，偶尔回去居住。还有一套投资的商住，马连道茶茂国际38平。现在考虑未来小孩上幼儿园和上学问题，想把房子整合，置换一下;

主要想法是，由于我们所有人的户口在老人房产处，东城区绿景馨园东区，80平米。对口幼儿园是对面5幼，所以想先在附近租房上幼儿园。但考虑日后上学的连续性，以及租房的不确定性，想置换到亦庄金茂悦附近，那边师资都不错，且是小学到高中连续。置换顺序想先卖掉丰台那个，能有500左右，可付首付；而后择机卖掉旭辉完成置换。

A:回答:您好，你的置换思路已经很清晰了，且两套房的脱手顺序也是正确的，具体操作上的细节可参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，旭辉这个项目放在后面出是对的，这种盘在市场没有明显火爆的前提下可能会难出一些，相反成寿寺方庄南路更容易，这个板块有次新的照顾，秀府，中海几个都是10年之后的盘，市场回暖后会带动区域的热度; 可以选择在市场启动后，成交量有明显回升的时候出掉自己的住房，不要太拖，差不多合适的价格就可以考虑，因为你是往核心商圈换，市场一旦启动如果为了卖更高的价格导致定房赶不上好周期，可能会面临房价上涨的风险，核心圈的品质大盘和18号院如果同时面临市场回暖，前者比后者的反应速度要更快，这个时候拖节奏会影响整个投资的效率。选筹上参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，一二梯队都可以布局，祝顺利！

Q:提问:星主您好，经过上两次的提问和您的回答，我的置换需求已经有了比较清晰的规划。随着落户的成功和二套资格的确定，卖房和买房都已经明确提上了日程，并已经开始着手操作。买房，基本锁定在望京陈分附近对应的几个小区，东湖湾，上京新航线，华彩国际和澳洲康都这几个小区。一是这几个小区保值增值能力，二是孩子上陈分比较方便。

7月份到现在陆陆续续看了几次房，根据自己的需求综合评估了一下想以上京新航线的两居或三居为主。卖房，朝阳管庄西里2004年左右东向塔楼高层一居65平，大兴旧宫灵秀山庄2003年南向三层板楼45平一居，天津南开区学区房老破小南向四层板楼43平一居。预算，三套房如果顺利卖掉，加上手里的现金有大概950万左右。如果买2居，用掉正常的二套资格贷款就可以。如果买三居，则需要再加200万左右的预算。综合以上有两个问题，希望得到您进一步的专业指导意见。

第一，市场行情预判及买卖顺序操作问题。最近这半年感觉房价一直在下降，望京这几个小区也是如此，虽然下降幅度不大。从现在的12月到明年小阳春的3月，您觉得市场行情会继续下降还是会保持平稳，或者价格在小阳春会有所抬升。对于买卖顺序先卖后买肯定是比较稳妥的，但是周期可能会拉的比较长。我爱人也是希望我能保守操作。还有一种是先买后卖会有一些风险，但我个比较有意向这种操作。趁着年底价格在下探，先买到心仪的房子谈好周期。今天绿中介告诉我，上京新航线的一套刚成交三居室竟然给到了一年的周期。等到小阳春的时候顺利能把那几套房卖掉最好。这种保险和冒进的操作，也希望您能给点指导意见。

第二，从上京新航线这个楼盘来看。两居和三居的产品从未来的保值增值和市场流动性来看，哪一个会更占优势？我的预算买两居基本没有什么压力，如果买三居则需要追加200万左右的预算或贷款。无论两居和三居，对于我们过几年去上学自住的话，问题都不太大。更多的是考虑保值增值和市场流动性，期待您的回答，谢谢。

A:回答:您好，1、关于操作上的顺序：我建议你先买后卖，管庄西里+旧宫+天津往望京换是属于垮商圈垮城市的升级，可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶,从二三线区域往一线区域做升级，即便是置换后房价再次下跌，一线位置的一定会比二三线位置的更抗跌，从目前的趋势看年后市场回暖的概率是要大于继续下跌的，今年已经开始明确释放了信号，如支持改善型住房，降低首付比例，认房不认贷等，如果市场还没有起色，利好类的政策还会有，并且时间不会太长，对于节后的小阳春，我个人是比较乐观的，如果能够在这之前完成置换升级，不光是价格上的有优势，周期、可选择的房源、议价空间都是潜在机会;

2、上京新航线属于改善类住宅，无论大小户型都不存在价值风险与流动风险，而三居在后期的成长性上会比两居表现更好，望京具备大跃升条件，这种区域改善楼盘爆发性更高，在同等涨幅条件的情况下,大面积自然要比小户型利润更高，尽可能去拿面积大、户型好的，上京新航线2居与3居的产品本身，3居的户型要比2居更优，一般品质楼盘的主流户型都是大的，但上京恰恰相反，它的主流户型是三居里面最小的那个，也就是132客厅与一卧朝南，二卧与三卧朝北的这种，再大一点的都有瑕疵，如170往上的户型不方正，150的要么是有一个卧室局中，要么客厅把边不朝南，如果月供能力支持贷款可以优先考虑三居，建议你参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

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08#通货膨胀货币与房价

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