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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，我想在京购买首套房，目前北三环工作，想购买总价400万左右的房子，目前有个情况想请求解答：按我目前的预算情况，看了一些地方，能买的二手房品质不高，未来置换可能不容易，所以入手比较纠结，一是想咨询一下我的情况是否有比较合适的地段跟小区。二是想咨询一下目前的购房的思路，总有一些因素要有取舍。想听听您的意见，感谢。
A:回答:您好,400W如果靠在你工作的位置，很难选筹到好资源的项目，这个问题可以归纳到预算有限应该如何平衡投资与居住，首先是工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是投住分离以租换租，很多人都希望住自己的房子，好不容易搞一套当然要优先考虑自住了，所以才会有人选择居住属性大于投资属性的策略买房， 自然会降低整个投资的效率;
其次是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，而预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，刚需最应该关注是否具备上涨条件，以后大概率还要进行置换，只买便宜的，将来再置换还是同类产品，所以你的购房思路应该投住分离，这种策略会提高你整个投资的效率，400W预算往朝阳东部看是很好的方向，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主您好，目前在考虑置换问题，预算大概负担得起900左右的房子，想通过置换实现资产升级保值增值。目前在清缘里中区，因为孩子刚上小学，所以感觉置换还得在这个学区。现在有一套清缘东里112平三居正在考虑中，房子双卧和客厅朝南，南边视野也不错，但是房子是有硬伤的，处在12层消防连廊层，其他层都是南北通透的，但这一层北边的厨房和小卧室看出去就是对着连廊，并且连廊层房子内屋顶加了三根横梁，所以我们也比较犹豫，但同户型就这1套在卖。今年5月成交了一套7层的是996，这一套业主底价吐口915个,我们的房子是清缘里中区东西向2居，不带电梯的6层（总高7层），去年最高505个，今年5月成交472个，11月跟我们同楼层隔壁单元成交417（买房承担中介），所以我们的房子估计不会超过这个价。
现在犹豫的是清缘东里这套房子目前这个价格值不值得入手？毕竟有硬伤，而且我们的房子也卖不上价估计也不好卖。我们目前置换完全是因两居不够住需要多一个卧室，把自己房子租出去再租一套三居也是可以的，所以也是在现在置换和先租房后续找时机再置换之间犹豫，请教您从家庭资产保值增值的角度有没有好的建议？
A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积与户型，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地， 贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，所以把清缘里中区出掉往清缘东里换价值是不高的，清缘东里并不是区域内主流盘，你描述的112平双卧加客厅朝南也不是主流户型，这个户型客厅的采光面很窄，两个朝南的卧室往外伸将近3米的距离，加上楼层的原因北卧窗只能往东开，虽说好地段可以弥补房源上的瑕疵，但要是主流盘且房子的本身不能有过多的硬伤，硬伤和瑕疵有很大区别，否则都会影响它的长期价值和流动价值，
依照你的预算在这个板块置换目标应该瞄准主流盘主流户型，未来的成长性及流动价值都有保障，这种置换是属于升级的，在地段不变的情况下升级了楼盘资源并扩大了面积，如果不具备这种置换的条件可以先换到主流盘上的两居，效率也要比继续持有原来房产和换到东里上高， 虽然扩大不了居住面积但升级了楼盘资源，你的主要需求是实现资产升级保值增值,次要需求才是居住,清河是具备爆发条件的，这种地段楼盘资源和户型资源至少要占有一个才能吃到将来板块的行情，所以你需要在居住上和效率上做取舍，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，81#北京房产投资核心逻辑和原理，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利！
Q:提问:京总好！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总
A:回答：您好，1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期是没有问题的。2、关于西红门橡树湾这个盘，西红门有它的价值，可参阅星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，西城一部分刚需会外溢到西红门商圈， 橡树湾从位置及价格算不上稀缺货，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，各方面都比较优质的报价才6万上下，西红门做不到领跑市场，只能说在大兴西部是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，
中短期并不符合这个区域的购买力，会存在流动风险，星苑月苑顺驰新里斯才是主流，这个区域现在以及将来5年内还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，量小推动不了价格上涨，期望自己购买后能够吃到往后的每一波行情，这种地段最好是选择主流盘，相对于高品质新盘更稳健！其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥都是很落后的，
可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的二类盘要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，一轮的行情可能比它们两个5年总和还要多，建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。
目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，
但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。所以向您请教两个问题：
1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！
A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了
空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总好，通州新华联南区有一套98平米的两居，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。利好不断加持的情况下新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点: 新华联居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。如果换完3居，不知道将来会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。
A:回答:您好，关于新华联家园，首先通州是大手笔投资，其次ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守核心位置2000年之后没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是靠近15年往后18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的特征，楼盘在位置上没有优势，居住体验又一般在通勤地段里将来的行情会很差，尤其是在新城区这种现象更明显，新华联家园在果园品质不错，但不算很冒尖的那种，而果园的位置很尴尬，往北是万达，万达是通州老城区资源最优的，而果园再往南走一条街就有很多次新，
这样一个结构，即便是通过政策来推动交易量，新华联未必会有好的表现，比它性价比高的竞品太多了，所以你在这种资源的楼盘内置换成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，就是你可以望望京换,把三居的面积压缩到两居,将来再做升级,或者降到朝阳的二线区域,这个才是正确的方向！房地产从增量时代往存量时代的转换是楼市大换仓时机，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，建议你参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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