京楼漫话第6篇。之前立下一个flag……今年这个系列如果完不成20篇，会发2000元红包给大家。还) f ^ Y ~ b m有一个半月，还差14篇……哭了……——————————————————-
最近比较热的，是大红门板S f g C 6 – E g M块。随着中海和金茂两个项目陆续有小道消息释放，很多粉丝让我谈谈大红门。趁着还没被充值之前，我比较客观的聊聊我的看法。
仅供参考，以下可能全错。杠就是你对。
01
大红门，最大的问题是什么？大红门最大的问题是什么？没产业。众所周知，大红门的产业是从上世纪80年代之初形成的，一度成为北方最大& ~ t m 3 # E o的纺织品集散地，商户最多c y ? i的时候达到3万个，从业人员超过10万。E w F $ : [可以说，北京城10个人里边，就至少有7个人穿的衣服，来源于大红门K v Y。但是，大红门同时也有着大城市的通病——群租房多、人口密度大、安全隐患大，) Y c也就是俗称的大城市病。2014年开始，大红门结束了他的产业周期，小服装店老板们开始被疏解。2014-2021年，整整7年，是大红门高强度的拆迁之年，/ % Q @ / ) c A土地平整了，脏乱差不见了。产业也没了。
啰嗦了这么多，我就告诉你，很多人说大红门的种种弊端——
交通堵塞
商业太少城市界面杂乱
没教育这些是规划都能解决的，而产业，M C 8 E z是规划不能够解决的尤其是在当下内卷的市场里，经济什么样，互联网什么样？
每一个产业强势板块，外溢效应可能会逐渐削弱，每一个强势板块，都在掠夺周边弱势板块购买力的时候——
大红门作为新兴的板块，能规划什么V c 0 L样的产业？未来产业还有多大增j , } G k X ? \量？所以任何一个想买大红门的人，都应该对他有一个清醒的认知——
从服装批发市场拆除以后，大红门失去了重要的产业支撑，并且缺少高等级主导功能性产业。
至少未来十年，这个结论不会发生变化。能接受你就买。不能接受就拜拜。
02
大红门买入的底层逻辑6 , S是什么？如果你能U I _ J接受大红门没产业这个事实，那么大红门其他的方方面面，都可以算的上完美了。我说过，我是坚定的产业论支持者。
所以大红门，我看的也还是产业外溢的概念。
环线论，呵呵，不存在的。
短期环线论会占上风，] . ? Q J O l Z j但环线论永远也干不过产业论。所以我不会鼓W S 3 @吹南三环的价值和概念。
我们应该严肃v f V ? K的聊聊，大红门d h +会不会受到各大产业区的辐射，能不能– X _ U @ Y h ] #吸引各大产业区的高端人群购买？
我百度了一下，e ) D大红门到各大产业区的通勤距离——
大红门到中关村，南四环开车半小时，地铁50分钟以内；当然堵车就说不好了。
大红门到望京，东四环开车37分钟，地铁50多分钟。当然_ d c X 7 E )堵车就说不好了。大红门到金融街，西二环开车20分钟，地铁40多分钟；大红门到国贸，南三环开车25分钟，地铁20多分钟。
所以，大红门s Z + M购买客群分析，那么至少有三类比较精准的人群。
第一种是地缘客户。以前服装店小老板们，附近的机关单位们，远洋自然、珠江骏景二手房的改善群体。需要换大房子。这部分肯定买。因为改善没得可选。第二种是; ! w = . F C h，国贸、金融街的白领们。上班通勤，无论是地y 1 C铁和开车，都在可接受的范围之内。
第三种，就是望京中关村上班的海王客户。全北京都看，大红门也看看，购买意向不是特别强烈。但是也确实是在靶向之内。
所以，当你了解了大红门的客群以后，你是不是觉得，这个客群总体素质还成，购买力也相对强，这个圈层总体也相对纯粹。g v 6 /
距离各个产业区都比较近，通勤也方便，这就是大红门的底层购买逻辑。
03
没有产业一定\ , Q z $ O是大红门的优点而不是缺点没有产业一定是大红门的优点而不是缺L I [ U Y u r点，当你想清楚这个逻辑后，大红门就可以买了。为什么这么说。
我们想想，丰台这h % r y Y 9么多年的执行力和c + \ J O规划进度。如果大红门真的是强势高精尖产业区，那么他的落地性如何，真G } – .实进度如何。大家能不能等这么久。（丽泽：我合理怀疑猫怼怼是在内涵我）
南3 9 1 z @ Q 7 5 |二环有丽泽，] * M L % r p S 3南五环有亦– a ; K % e庄。
大红门既要跟丽泽抢产业，又要对打亦庄，压根不占据优势。但大红门如果是一个强配套的宜居区E ^ I j ) u O Q u域，那么就好办多了。
比如，大红门这个功能定位，我就觉得特别好——
大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务z 7 7 K e s新高地和有世界影响力的文化艺术新中心，完善和优化首都发展布局，打造撬动南部地区发展的核心引擎。从定位可以看出，这片; 1 E \ 2 1 ! !区域将来的主要产业，文化演艺、文化商务、国( e q j W m N l际商务、时尚创意、特色服务。K R v x * ) \ . J
这意味着什么呢？
意味着，以后你想出门看个美术展，带娃散散步，遛狗逛逛公园，逛逛网红店，是可以实现的。
毕竟只要规划做好了，那么] v L博物馆、智慧u E S # g F r绿心、斜街文化区，这些都n Y d *是可落地性，并且落地性非常强= Z p d j ~ T的东西。花钱就能干。虽然没有高精尖产业的饼那么大，但是确实可行。
南中轴线上，市容市貌也可以做的不错——对我们买新盘，最大的意义f / Z k d，就是北京中轴线景观，至少不允许出现新盘墙皮脱落这么磕碜的事吧。
尤其? \ 9是大红门地铁站附近，大红门= * D G m博物馆群。至少对带B [ # V w A娃的家长比较有吸引力。
上次国庆我带娃去了奥森的科技展览馆和鸟巢，人实在是太多了，打车也很不方便。我想，如果家门口就是公园和博物馆有多好。
大红门博物馆群A\B\C馆，应该是100%可以落地的。大红门桥以南的湿地公园，应该也是不输奥森的。
至于产业也确实不能说没有。肯定不是特别N 7 F g y x l y ?差的那种a F j y = –。比如南中轴国际文化科技园——项目总建筑规模约19.5万平方米，融合“办公+商业+居住”多元业态，提供10万平方米多元办公空间、2万平方米缤纷商业配套、超过400套人才公寓，入驻园区企业可以享受丰台区“独角兽八条”、“丰九条”、“高新八条”等政策支持。目前园区正在紧锣密鼓地推进工程改造、招商蓄客。
但我的意思是9 d ( O T，时代变了。经济变了。
我们买房的心态也在变。我们不能去盲目追求一些大饼了
我们要追求实在的，可以落地的东西了。以上。
最后，我觉得真正考虑买不买的，还是看产品和7 1 A =价格。之前我说分钟寺12万不值，被很多人喷。但是现在回过头来看，分钟寺去化的好的东三金茂府，基M V H 9 v本也是10.6万/平的网签。另外两个12-13万/平的新盘，确: – W i实去化困难。目前分钟寺的估值^ % T _在11万/平距离分钟寺5公里的大红门，限售9.5万/平应该还算说的过去
但问题是，当下市场不景气，买家为王。
9.5万/平，估计市场和客户I 6 + u u F 0也是接受不了的。
所以未来很有可能
1、要么价格打下去，9.f F V ( l L5万肯定是不行的，9万以内还能考虑，8.5万我就带大家闭眼冲了——但我觉得没这么好的事。
2、要么是中海金茂的产品做到超配——是真正的超配。要把产品溢价做出来。也就是说精装、外立面、园林至少达到8 9 z r g上万每平的溢价配置。
目前来看，这两盘R $ u x & z M周边会有九年一贯制教育用地，这两盘都有室内阳台，户型和产品也都可圈可点。
至少还算是可以列入改善的选项里。后续持续关注吧。
大红门讲座：浅谈大红门规划与买入预期
本周五晚八点我还会在大红门群里详细聊聊大红门的规划讲座。大概时间是一个小时左右。聊完规划后，我们也可以针对大红门提出问题，我回答以后，大家再一起讨论。36P买入分析报告，讲座后一对一私发给大家。
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