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2024年的楼市。
对于那些2021年房价最高点接盘的人来说。
已经注定是一个非常难熬的年头了。
虽然现在才是2024年的第二个月。
可是现在外面的各种楼市、股市消息，大家应该都能看到。
这背后折射出来的，是大家的预期。
或者。
彭叔把话再说的直白一点。
大家都不用看预期。
就看各地的对房地产的行为。
这段很多人都已经看到了，各地上报了很多房地产的白名单项目。
而这个白名单和过去的房企白名单不一样，这个房地产白名单只针对房产项目。
大家也可以理解为。
保交楼的升级版。
也就是说。
2024年肯定还会有房企出清，但是呢，这些房企里面的项目，尤其是一些优质项目，肯定还是没问题的。
上面现在采取的方式。
是在不保房价的情况下，只保项目。
这个很多人也许不明白意思。
就是，你买房子，不管是投资，还是消费。
都没有说是这个房子你买了以后，就只能涨，不能跌。
你如果把买房看成是一个投资行为，那么你说有只挣钱不亏钱的投资吗？
你如果把买房看成是一个消费行为，那么你说消费还能保证挣钱吗？
但是呢。
不管你是投资，还是消费，你花钱了，但是这个东西你连拿都拿不到，这就有问题了。
所以现在搞了这些白名单的项目，就是为了能给大家把房子给交了。
很多房产专家把这些行为，说成是要保房价，还有一些夸张的，说这是要让房价起飞了。
这就更搞笑了。。。
现在上面的这些行为，已经那么明显了。
还看不出来吗？
如果说，真想要刺激房价上涨，那真的是太容易了。
现在来个重量级的人，出来说两句，房价涨多少不好说，但给你雄起个几个月，肯定没问题。
但是你看看现在，有没有重量级的人出来说让房价上涨的？
都是一些房产中介在那喊房价要涨，那些重量级的一个都没有。
很多人到现在都没有看出来楼市最大的问题是什么。
大道至简。
现在楼市最大的问题，是新生儿减少的太快了，而新生儿减少的越快，对应的，就是人口负增长的速度会越快。
而房地产的核心，是人。
哪怕是房地产的新发展模式，核心依旧是人。
人、房、地、钱，人是第一位的。
彭叔知道。
很多人会说，人口负增长只会发生在小城市，大城市还是有人口流入的等等的。
但这个逻辑，根本站不住脚的。
大家客观想想。
大城市的人口是从哪来的？
还不是靠虹吸小城市的人。
大城市的人生育能力又那么弱，典型的就是上海，在全球那么多大城市里面，上海的生育能力都是排名前列的。
大城市靠虹吸小城市的人，而小城市的人没了以后，大城市的人口还虹吸个毛线呢。
唇亡齿寒的道理，小孩子都懂。
国外那些大城市人口能持续保持增加，那是人家有移民，我们国内的移民有多少？
主要还是要靠自己生。
现在新生儿不行了，你说楼市的核心需求怎么办？
而且大家再客观想想。
国内房地产行业，养活了那么多人就业，这是个客观事实，这也是很多房产专家说一定要救房地产的原因。
但大家转念想想。
小城市要是真的没有了人，小城市没有了房地产，那么光靠那20来个大城市，能养活的过去300多个城市养活的房地产行业人吗？
你说在北京盖一个小区，和在鹤岗盖一个小区，这两个地方房价差20倍，但是你说盖房所需要的人力，会相差20倍吗？
所以导致今天房地产走到这一波的。
不是调控，也不是大家不买房，而是真的没那么多人了。
需求真的变了。
小城市的需求变少了，大城市的需求也变少了。
彭叔知道，需求是有改善需求这一说。
但改善需求和刚性需求相比，那差距还是挺大。
刚需是指你现在没地方住，你必须要有一套房子，你才能有住的地方，然后这个时候，你玩命攒钱买房，这叫刚需。
而改善，则是你已经有了一套刚需房了，然后你现在觉得这套刚需房满足不了你的需求，你要住更好的房子，然后你要买改善房。但问题是，这是建立在你经济宽裕的情况下，如果说你经济不宽裕，你这个时候买房的欲望就不高了。因为你原来那套房子还能住，既然还能住，那为什么要那么拼的买改善房？
改善需求是可以退的。
就类似于。
彭叔现在问你，喜欢不喜欢黄金，你说喜欢，然后彭叔跟你说，你会不会买黄金，你说会，然后彭叔说，黄金500一克，你要买多少，然后你说太贵了，不买。
你喜欢黄金，你也想要黄金，但黄金不是你的刚需，它是你是改善。
刚需是类似于我们吃饭一样，不管这个饭怎么样，你肚子饿了，就你就要吃饭。这就是刚需。
以前楼市有数不尽的刚需时，楼市调控再牛，也阻拦不住房价上涨的趋势。
而当楼市刚需不够的时候，楼市调控都放开完了，房价依旧是改不了下跌的趋势。
很多人也会说，日本负增长都那么多年了，房价还能上涨。
这里面大家要搞清楚两点。
日本房价上涨的是新房，新房的品质不断的在增加，人工成本也在摆着，新房房价上涨，并不奇怪。
还有日本的一年发售的全部新房，都不到10万套。日本人口也有1.2亿多。我们现在14亿人，2023年新房也能卖出去1000多万套，按照这个比例划算，日本一年的新房应该是在100万套左右，而现在日本新房连10万套都不到。。。如果按照日本的这个趋势，意味着我们未来一年的新房供应量，全国也就是才只有100万套的规模。
人口负增长对房地产真正的影响，还没有达到巅峰。
现在还只是前奏而已。
真正影响开始明显的时候，是在2035年以后了。
这也是为什么。
哪怕一些老炒房客，他们也说，想要炒房，也只有10年的玩头了，等到2035年的时候，根本没戏了。
彭叔觉得。
90后，以及少量00后，都是为房地产扛鼎的一代人。
因为只有这代人，是房地产之下压力最大的一批人。
70后、60后就不用了，他们是红利吃完了。
80后的话，只要是按部就班，别浪，大学毕业就结婚的那种，房地产红利也吃完了。
就90后、少量00后，他们是面临买房难，以及，买房之后，保值难，享受不到房子做为资产带他们起飞的那种红利。
因为房价上涨的内核，还是需要有人接盘的。
70后、60后房子卖给80后接盘，80后房子卖给90后、00后接盘，而等到了10后的时候，最年轻的10后，按照23岁进入社会，27岁开始买房，那都是2037年的时候了，也就是13年以后的事情了。
大家就想想现在的人口负增长趋势，13年以后房子还会稀缺吗？
你可以说大城市的品质房，高端房稀缺，但，那种老破小、刚需房稀缺吗？
更别说现在越来越多的保障房，所以其实房地产真正接盘的人，还是90后，以及少量00后，他们想要卖房子给10后的时候，就很难卖了。
这也算是每代人，都有每代人需要承受的代价。
就比如说。
80后要承受独生子女父母养老的压力，现在还不太明显，但是以后，2个80后在一起，上面4个老人，要靠这2个人养，真挺难的。
时也命也。
大家也不用太沮丧。
因为每个时代，都会有每个时代人的红利。
90后、00后，没有了房地产的红利，但是却有了互联网的红利。
靠着互联网这种高度信息扁平化，让很多90后、00后这种寒门子弟，能有机会把自己的天赋开发到极致，成功的鲤鱼跃龙门。
大家客观想想。
70后、80后他们那个时代，很多人真挺聪明的，但是他们没有上学的机会。
别说70后，80后很多农村出身的，应该都知道当年农村培养孩子上学，得不容易。
80年出身的人，98年上大学，而那个时候的社会上月薪，一个月就是300左右，而当时上大学，一年学费就是4000，和现在差不多。所以大家想想。当时农村人培养一个大学生，得多难。所以那个时候很多本来考上大学的人，没钱上大学，最后就只能缀学了。如果说98年那会能有学费上大学，那么大家想想这些人混到现在，命运肯定不一样的。
所以每个时代的人，都有属于这个时代人的红利，也有这个时代的人，所需要肩负的代价。
而且这没得选。
做为普通人，只能说是，在有限的选择里面，尽量的选让自己能过的好一些，让自己家人过的一些的选择。
最后。
彭叔觉得人只要离开了学校，日子就会过的飞快，一年一年的，一眨眼，一年就过去了，再一眨眼，10年就过去了，再一眨眼，自己也成了上有老，下有小的人。
时间不会因为你怎么样而停止前进的。
所以不管你是已经买房了，还是没买房，只要你还没有老，该努力，还是要努力。
过年了，可以放松一下，春节过完以后，好好想想下一年怎么弄。
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