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24年1月27日，中关村一小对口的东南小区成交了一套54平米的两居室，总价只有638万，单价11.7万。
在2021年4月，底层、面积53平的两居室，成交价曾经达到1005万。
24年1月的成交价，与最高点的1005万相比，房价下降367万，下跌幅度36.5%，如此大幅度的下跌，称得上暴跌了。
说几点看法：
其一，东南小区近几年房价变化趋势明显，经历了从大涨到大跌的过程。
还是以54平左右面积的两居室为例，自2020年下半年至2024年1月，东南小区房价经历了过山车一样的历程。
20年底，因为对口中关村一小，东南小区房价开始大幅度上涨。在20年10月，54平左右两居成交价还只有780万。
仅仅半年不到，21年上半年，同面积的两居室价格飙涨。
2021年4月，底层、面积53平的两居室，成交价1005万。
21年6月，底层、同面积的两居室，成交价还是995万。
到了22年1月，成交价又大幅度下降，降到了797万，基本跌回到了20年下半年的水平。
就在22年7月，东南小区房价再次上涨，一下子又涨到了918万。
结果，谁也没想到，到了23年底、24年初，房价再次出现大幅度下降的情况。24年1月的成交价跟21年最高点相比，下降了367万，下降幅度36.5%。
其二，东南小区的成交价638万，跌回到了2018年的水平。
翻了近几年的成交记录，价格都比638万高出一大截。一直追溯到2018年11月，才找到一套成交价642万的房子。
然而，2018年，也是房价的低点。
2016年，东南小区两居室的成交价只有616万。
638万，距离616万，非常接近。
其三，24年1月，北京房产市场依然处于以价换量的阶段。
638万成交的这套房子，从挂牌到出售，周期只有短短的六天时间。1月21日，挂牌；1月27日，成交出售。
成交周期这么短、房价下降幅度这么大，一方面说明卖家可能十万火急卖房，需要一个极短的周期；另一方面说明买家抄底捡漏，超短周期，换取了一个超低价格。
像上面这种情况，相信在北京多个小区都存在着。
着急卖房的人，用极低的价格来换取市场成交，好尽快把房子出手。手上有资金的买房人，趁着如此良机，以极低价买入。
1月北京房产市场的成交量之所以维持在比较高的水平，完全是靠低价打出来的市场。
其四，海淀、西城、东城、朝阳一流学区对口的学区房价格，都出现了下跌。
海淀的头部名小，西城的头部名小，包括东城和朝阳，这些学校所对口的房子，价格不约而同的出现二楼大幅度下跌。至于非强学区的，房价就更不用说了。
其五，成交价的个别案例与整体情况的关系。
单独的房产成交价案例，不足以说明市场的情况。但如果从纵向对比来看，房价出现了大幅度的下跌；从横向对比来看，不同小区都出现了超低价成交的案例；那么，就不能再简单的认为个别案例不代表整体趋势了。
尤其是多个不同小区的成交价，都出现了类似幅度的下跌，那么，从横向来看，足以说明房产市场走势偏弱，甚至很弱。
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