关于朝阳、海淀、昌平项目,我们平时讨论比较多,之前的文章也写过。
本篇是无充值无恰饭的大兴的板块以及新盘盘点。
大家可以放心观看。
纯干货,不啰嗦,
老司机猫叔准备发车了。
01大兴& ] } = y F s i买房的核心原则是什么?
随便抓一个宝子来问问,大兴买房的核心原则是什么?
不知道不要紧,m L B N让猫怼怼先科普给你。
伟大的鲁迅先生曾3 o \ ( a经说过,北京买房,南城和北城是有很大区别的。
北城买房侧重投资,南城买房侧重自住。
北城买房都是码农,有钱敢上杠杆,接盘动2 : ! } I R 1力足,所以开发商容易摆烂。
南城买房需求少,竞品还特别多,开发商特内卷,还一不小心就把自己卷死了。
比如在昌平,尤其是昌平南,你可能会选择一个升值潜力更好的盘,因为距离上Y H Z g & o地西二旗产业区比较近,都是北清一条路,你海淀涨,昌平南肯定跟涨。
但你往往会买到一个品质没那么高的盘,比如大白墙交付、低得房率的连廊户型。
如果对品质有要求,那么可能要加35[ & z j a @ @00元/平的精装包。(所以精装交付的北清橡树湾能卖的好,真是有原因的)
然而,大兴买家,人家主要是以通勤、自住为主,格局高眼界宽。
什么投资,什么年代了还提投资?咱自己活的高兴最重要。
上班的奥秘在于摸鱼,生活的真谛在于躺平。
买房一y f ? F 9定要买喜欢的,增值爱谁谁。
再加上大兴空地很多,供应一直很大——我记得2020年大兴全年新房成交了一万套。
这是多么牛逼的数字。隔壁区都羡慕哭了。
所以大兴新盘的内卷,是全北京最卷,是品g [ R W \ C ; 5质和: H i l f Q ) d价格k O L \、销售小哥哥小姐姐颜值身材服务等全方位的卷。
你品质好我品质还好,
你便? Y T 2宜我比你更便宜,
你有黑丝……不好意思,跳到了其他大V= P – ) n 1老师的频道了。猫叔不好这个。
总之,大兴的楼盘品质整体上是吊打昌平的。
我强烈建议昌平买家f x }没i [ j F r z x z事不要随便来大兴,看到大兴新盘的品质你会2 , + h 6emo,会怀疑人生……
好了,最后我们回归初心,大兴L ; F 9买房的核心原则是什么?
一句话总结,大兴买房,在自住为主的基础上,L N G尽可能选择素质更好的地段就好了。
至于品质,因为足够内卷,开发商品质都不会做烂。
请把这句话在心里默念三遍。
02大兴板块梯队排名——谁是带头大哥?
接下来咱们开始盘道0 } w )了。
大兴那么多板块,谁才是带头大哥l \ v \ ? u?
因为猫叔一直是主张“产业板块论”的,也就是所有板块排序主要依据于产业而不是其他。
所以根据这个理论,猫叔把大兴主流板块分成三个梯队。
第一梯队是西红,包括西红门东西片区。
受到金融街和中关村外溢,强大的商圈,交通通达性优势大,依然有发展预期。
第二梯队是旧宫和瀛海。
受到亦庄产业外溢,环境很好,配套欠缺,会吸引到朝阳改善群体,依然有发展预期。
第三梯队是泛黄村板块。
受到金融街和中关村外溢,t T ? 8 3但金融街和中关村的直接外b ~ { ? 7溢板块太多了,黄村只能作为次次级外溢板块。同时因为黄村本身也有产业,也能吸引] J r X 6 L到大兴本地土著。E 0 I a板块内配套成熟,没太多发d B H B T e展预期。
第四梯队:新机场板块以及其他
我们把距离新机场比较近,六环外的都叫新机场板块。都快到河北了。
板块前途是光明的,道路是曲折的,粉丝是不买的,猫叔是懒得分析的。
所以只盘点了前个板块的新盘:
西红门板块X % H B c——西红门橡树湾、御璟星城、熙红印等存量尾盘
旧宫——首开保利熙悦云上,绿城和锦诚园
泛黄村板块——星光城、中铁兴创逸境、星光城、中骏金辉未来云城
我们一个板块一个板块的聊吧J y : f G X X , N。
03西红门,大兴带头大哥
我说西红门是大兴买房的第一板块,谁赞成,谁反对?
然而西红门板块内部也有分歧。
比如,当京开高速把整个板块分成了西红门西片区和西红门东片区的时候,这两个细分板块谁更牛的争论就开始了。
西红门西c u f f H ) d片区,是一个成熟且稳定保值的老片区。
这片地方大概是我刚从业房地产时期,也就是2012年左右开始发展成型的。
最大的特点之一是商圈无敌。西红门西板块商业_ N k配套是大兴的王者D I ~级别,总体量120万平的F b w M ( s西红门商圈,包括宜家家居和英特尔宜家购物中心等等。
第二个特点是,这个板块住宅是沿着地铁4号线发展的,二手房住宅房龄大概在1993 @ p y E0年-2014年左右。
作为成熟的二手房片区,整体价格不贵且高品质小区不多。
老破小房源挂牌价在4万左右,最好的次新,鸿坤理想城曦望山挂牌价在6.2万/平,但也是2014年建设的产物。
西红门东片区,也是京开高速以西,是一个有预期待开发的片区。
这个片区基本上都是新房。
说实话,整体的西红e l x A P ] A _ R门东片区配套不如西片区。但因为有比较完善的规划,以及大量的住宅用地待出让,升值预期比西片区更高。
同时,19号线填补了西片区的地铁空白。
7月8号,北京地铁三期建设规划二次环评出来,19号线南延又重回西红门东,该站点应该s p B就在西红门橡树湾站附近,这次地铁规划大概率不会落空r h ~ ^ U。
另外,L ; O 3 4 ] k I在教育资源上,西红门东部板块也在发i 5 1 p e . + ^ 1力。
7月13号,大兴教委与西城区教委携手在西红门合作办学,将引进北京第四中学和皇城根小学,不出意外8 # o h f学校落在西红门镇B组团。
这一片住宅整体比较4 l b V新,未来二手R & . E G房的换手率和升值,个人认为也会优于西片区。
目前大兴最热的西红门板块,熙红印8: o 0 P9平三居还有一些房源,但相对更热的是御璟星城、西红门橡r * n ~ y树湾。
熙红印主要是准现房,但产品力和户型V K @ ) c o Q T肯定是没有另外两个好。
另外两个新盘,如果让我选择,我会给出这样的一个排序:
从地段来看,橡树湾东地块>橡树湾西地块>御璟星城
具体购买的时候,大家根据需求来决定就好。
从位置来看,御璟星城的位置在西红门橡树湾以北600米,也是5环内的位置。两个盘距离很近,相差并不大。
但是如果你会a 0 t看规划,你就会发现一些差别。
御璟星城所在的位置,周边是偏老一些的社区,整体的环境和小区周边的城市界面已经不能改变。
但是V { m西红门橡树湾是在一c ! + O @片大的居住组团里,公园、养老设施、教育用地在楼盘周边都有体现。未来的预期r C o : Q X )和整体城市界面是更好的。
另外,因为橡树湾东地块更临近地铁,同时也有公园和幼儿园等,位置更好。
做个总结吧:
如果你偏爱低密住b ~ + – \ 9 f f宅,可以接受城市界面差一点,那么可以选择御璟星城。
如果你想要有更好的楼盘保障,更看重{ / & R x ^ ` 4未来规划和整体片区的素质提升、品牌实力,那么可以选择西红门橡树湾。
当然以上只是我初步的判断,并不是特别科学,具体到选筹上还是要根据大家的家庭需求来看。
下g ! G : 8 [ W N篇是2022年大兴最强买入指南(2)
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