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2024,北京房产中介行业收费自白书
目录
一、当前收费现状
二、有哪些猫腻
三、双边收费
四、贷款
五、新房
六、如何选择中介
七、总结
正文
一、当前收费现状
提到收费就不得不提北京的老大哥——链家,每一次的行业动荡都是这位挑起的,去年的大降价暨双边收费模式也是如此。之前链家的收费模式是:买方交2.7%(实收是2.5%~2.7%),卖方不用交中介费。2023年初,就有过一次降价,实际收费在2.35%左右。2023年下半年,链家正式带动北京的中介行业费率到买方和卖方各交1%(实收在双方各0.9%)的双边收费时代。
链家是收费的上限,那么“小中介”就是那个下限。目前市面上的小中介收费模式繁多,大体上是买方收0.4%起步,卖方零收费起步。(当然还有“0”中介费的商户,这个我们后面细说。)
其他中介的收费标准就介于以上两者之间了,没有什么特点,这里不进行展开。
二、有哪些猫腻
相信大家都对“0”中介费最感兴趣,其实这一整段就是专门为它准备的。那么,猫腻之王,来了。
搞这个模式的大多是近两三年起步并进行大幅扩张的“新”中介公司,大家或多或少都看过它们投放的广告,营销力度不可谓不强。当然它们的资金也确实充裕,充裕到能让大部分传统小中介眼馋的那种程度。它们的运作模式大抵有两种:一是强制中介服务+装修打包出售,二是限少数房源才能交易。如果说的直白一些,一是“后赚钱”,二是“卖垃圾”。(仅代表个人的偏激观点,如买方恰好有需要,而且中意安排的装修公司或意向房源恰好就在少数房源内,那么也是省钱、省心的美事一桩)
以上两种模式比较有代表性,他们的目标客群都是在乎“中介费”而不考虑“总成本”且对房源能“将就”的客群(总成本主要由房价和中介费构成)。基于此,还有一些变形的收费模式,也都是换汤不换药罢了。
三、双边
面对大哥链家中介费的大幅降低,其他小弟也只能自断其臂才能艰难维系。小中介的单量势必被夺走不少,但小中介的客单利润可不一定降低了,主要的原因就是——双边收费。
现在卖方在链家卖房后,要交0.9%的中介费的(卖方也有不交的,但其实也变着法让买方出了,链家总共收1.8%以上的这个底线是不能动的)。反观小中介,之前的总收费大多在1%以内,现在买方按最低0.4%收取,卖方只要能交0.6%以上,客单利润就要高于从前,而且结合实际情况来看,这0.6%并不难收。
四、贷款
房产市场的不景气,让中介方面在贷款上的获利愈来愈多。在低总价高贷款的单子上,常有“贷款返费”高于中介费的情况发生,这也提高了中介方喊低中介费的底气(极低的中介费仅限于小公司,因为大公司的员工提成是没有返费这一块的,顺便一提,他们的提成比例真真降了不少)。
五、新房
新房方面的变化也有。近一年,二手房的大幅降价导致了新房的销售难度陡然增加,又不能在售价上作文章,所以部分项目会提高付给中介方的“渠道费”。随着行业潜规则越来越透明,不少图实惠的客群也会多方比较中介方“返费”的多寡。(返费<渠道费,且渠道费不是出自羊身上的羊毛,而单纯是开发商付给中介方的佣金)
总的来说,买新房的成本虽降的少了但也实打实的是降了。
六、如何选择中介
1、“适合的房源”永远是优先级最高的,在哪家中介手里就去哪家成交。
2、每一家中介都有优秀的经纪人,找对“人”远比找对公司要重要得多。
3、图品牌,选连锁的,如链、爱、麦。
4、图便宜,除以上三家,基本都是。
5、买城区老破小,基本只有链、爱,还有极少数的小中介。
6、郊区买房,有不少连锁的中介,服务水平及收费,介于大中介和小中介之间。
7、买一些稀缺、竞争力大的房源(主要指低总价学区房),只能选链。
8、买千万左右的改善房,麦田在房源上略有优势。
9、买两千以上豪宅,可选丽兹行、别墅区的连锁中介。
10、买新房且想高返费,不要找品牌的,要找信誉高、规模小的个人或机构。(想要返费,一定不要自己首访售楼处)
11、愿意知识付费,找一些房产大V、机构之类,随着竞争越来越大,收费也越来越少了。(更适合外地投资客、没时间和不喜欢传统中介的客群。如果有意向小区或对房产有一定研究,倒也没这个必要。)
七、总结
链家的“自宫”让中介行当乱成一锅粥,现在各方的中介费率也在变化。整体来看中介费是降低的,当然和贷款返费、双边收费都有关系。贷款方面的政策会时时变化,如不能“高”返费那势必不能“低”中介费。至于双边收费,那弯弯绕就太多了,毕竟房子难卖的很,又可以转嫁到房价上。
回想从前,中介费也有0元时代,但同时带来的是“吃差价”。望北京中介行业能找到更好的出路(也需要买卖双方用脚站队),不要重返那个混乱时代。
以上。
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