2024，北京房产中介行业收费自白书

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2024，北京房产中介行业收费自白书

目录

一、当前收费现状

二、有哪些猫腻

三、双边收费

四、贷款

五、新房

六、如何选择中介

七、总结

正文

一、当前收费现状

提到收费就不得不提北京的老大哥——链家，每一次的行业动荡都是这位挑起的，去年的大降价暨双边收费模式也是如此。之前链家的收费模式是：买方交2.7%（实收是2.5%~2.7%），卖方不用交中介费。2023年初，就有过一次降价，实际收费在2.35%左右。2023年下半年，链家正式带动北京的中介行业费率到买方和卖方各交1%（实收在双方各0.9%）的双边收费时代。

链家是收费的上限，那么“小中介”就是那个下限。目前市面上的小中介收费模式繁多，大体上是买方收0.4%起步，卖方零收费起步。（当然还有“0”中介费的商户，这个我们后面细说。）

其他中介的收费标准就介于以上两者之间了，没有什么特点，这里不进行展开。

二、有哪些猫腻

相信大家都对“0”中介费最感兴趣，其实这一整段就是专门为它准备的。那么，猫腻之王，来了。

搞这个模式的大多是近两三年起步并进行大幅扩张的“新”中介公司，大家或多或少都看过它们投放的广告，营销力度不可谓不强。当然它们的资金也确实充裕，充裕到能让大部分传统小中介眼馋的那种程度。它们的运作模式大抵有两种：一是强制中介服务+装修打包出售，二是限少数房源才能交易。如果说的直白一些，一是“后赚钱”，二是“卖垃圾”。（仅代表个人的偏激观点，如买方恰好有需要，而且中意安排的装修公司或意向房源恰好就在少数房源内，那么也是省钱、省心的美事一桩）

以上两种模式比较有代表性，他们的目标客群都是在乎“中介费”而不考虑“总成本”且对房源能“将就”的客群（总成本主要由房价和中介费构成）。基于此，还有一些变形的收费模式，也都是换汤不换药罢了。

三、双边

面对大哥链家中介费的大幅降低，其他小弟也只能自断其臂才能艰难维系。小中介的单量势必被夺走不少，但小中介的客单利润可不一定降低了，主要的原因就是——双边收费。

现在卖方在链家卖房后，要交0.9%的中介费的（卖方也有不交的，但其实也变着法让买方出了，链家总共收1.8%以上的这个底线是不能动的）。反观小中介，之前的总收费大多在1%以内，现在买方按最低0.4%收取，卖方只要能交0.6%以上，客单利润就要高于从前，而且结合实际情况来看，这0.6%并不难收。

四、贷款

房产市场的不景气，让中介方面在贷款上的获利愈来愈多。在低总价高贷款的单子上，常有“贷款返费”高于中介费的情况发生，这也提高了中介方喊低中介费的底气（极低的中介费仅限于小公司，因为大公司的员工提成是没有返费这一块的，顺便一提，他们的提成比例真真降了不少）。

五、新房

新房方面的变化也有。近一年，二手房的大幅降价导致了新房的销售难度陡然增加，又不能在售价上作文章，所以部分项目会提高付给中介方的“渠道费”。随着行业潜规则越来越透明，不少图实惠的客群也会多方比较中介方“返费”的多寡。（返费＜渠道费，且渠道费不是出自羊身上的羊毛，而单纯是开发商付给中介方的佣金）

总的来说，买新房的成本虽降的少了但也实打实的是降了。

六、如何选择中介

1、“适合的房源”永远是优先级最高的，在哪家中介手里就去哪家成交。

2、每一家中介都有优秀的经纪人，找对“人”远比找对公司要重要得多。

3、图品牌，选连锁的，如链、爱、麦。

4、图便宜，除以上三家，基本都是。

5、买城区老破小，基本只有链、爱，还有极少数的小中介。

6、郊区买房，有不少连锁的中介，服务水平及收费，介于大中介和小中介之间。

7、买一些稀缺、竞争力大的房源（主要指低总价学区房），只能选链。

8、买千万左右的改善房，麦田在房源上略有优势。

9、买两千以上豪宅，可选丽兹行、别墅区的连锁中介。

10、买新房且想高返费，不要找品牌的，要找信誉高、规模小的个人或机构。（想要返费，一定不要自己首访售楼处）

11、愿意知识付费，找一些房产大V、机构之类，随着竞争越来越大，收费也越来越少了。（更适合外地投资客、没时间和不喜欢传统中介的客群。如果有意向小区或对房产有一定研究，倒也没这个必要。）

七、总结

链家的“自宫”让中介行当乱成一锅粥，现在各方的中介费率也在变化。整体来看中介费是降低的，当然和贷款返费、双边收费都有关系。贷款方面的政策会时时变化，如不能“高”返费那势必不能“低”中介费。至于双边收费，那弯弯绕就太多了，毕竟房子难卖的很，又可以转嫁到房价上。

回想从前，中介费也有0元时代，但同时带来的是“吃差价”。望北京中介行业能找到更好的出路（也需要买卖双方用脚站队），不要重返那个混乱时代。

以上。

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