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在第二批北京公务员1万余人搬迁通州之后,通州迎来了放松限购的新政。
在通州拥有一套临河无敌百合湾商住LOFT的老赵开心的跑过来问我:
房子是不是可以卖出去了?挂牌价涨多少合适?
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我们来看看通州的限购放松政策,再回顾一下通州房价的泡沫史,再来评估未来房价的走势。
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我们买房交流群的群友说,这不是口子松了,这是扣子松了:
等了半天,台下的观众都快走完了,结果就解开了一粒扣子。
虽然犹抱琵琶半遮半掩,但如果仔细阅读新政,就会发现一些玄机。
上图的第三、四条,说明可能实质性放开了双限,有北京购房资格,无3年限制,只需劳动关系在通州,即可在通州购房。
哪怕严格一点,即使劳动关系是要求社保或者纳税,没有时限要求,也不是难事,找个公司短期交个税或者社保,是不是就可以买房了?
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我个人认为放开通州双限,预计会大幅促进成交,改善通州房子的流通性,但对房价没有什么刺激和影响。
通州房价经过几年的阴跌,水分已经很小了。新政之后,预计二手房挂牌量会暴增,毕竟过去7、8年在通州买房和投资的,套得都长草了,里面的人都想出来,但坑太大,需要很长时间才能爬出来。
通州房价历史上有过两轮暴涨,一轮是2009-2010年,另一轮是2015-2016年。
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2009年,全国房价疯涨,通州房价也不例外,二手房价站稳1万元,有的新房项目不到一年从7500元/平涨到了13000元/平。
2010年北京两会期间,通州建设现代化国际新城等概念被正式提出,这刺激通州房价出现了爆发式上涨,3月,有的新盘房价已接近3万/平方米。
2010年北京开始调控房价,“新国十条”、“京十二条”楼市政策的颁布,到2012年,通州房价大幅回落了约20-30%。
2013-2014年,通州房价跟随北京房价缓慢上升。
2015年初,北京明确了通州作为北京“行政副中心”定位之后,房价开始跳涨。
以加州小镇这个小区为例,2015年初,房价在2万左右,到2016年10月份,房价已经涨到了5.9万,不到2年时间,房价涨了约200%!
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2015年8月,为抑制投资投机性炒房,《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》出台,开始执行双限购。
这是全国首个针对直辖市局部区域出台的限购措施,但依然挡不住购房者对通州的热情。
直到19年之前,对于通州副中心的房价,真的是
到处洋溢着乐观向上的氛围。
武夷花园,2001年开盘价2520元/平,2017年的最高成交价68750元/平,16年最高27倍的涨幅。
2019年,副中心2035年规划出炉,每年的投资额开始飙升到千亿之上,此时通州的基础配套还上不完善,仍然是个睡城。
有趣的是,在通州副中心开始兑现规划的时候,房价却开始阴跌,是不是很像股票?
也就是说,过去驱动通州房价过去暴涨的因素,不是产业、学区和各种配套,而是宏大叙事描绘的远期规划美景。
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不可否认,2019年后每年千亿投资,通州确实配套越来越好,医院、学校、商业、公园等越来越多,也越来越宜居了。
但通州的投资需求基本消失了,15年之后暴涨期买入投资基本都套牢了,后面没有前仆后继的投资者涌入,没有高收入人群,房价没法上涨,双限甚至让有些小区失去了流动性。
目前全北京的房价都在下跌,大家对于房价的预期已经改变,通州虽然阴跌多年,但也没有足够的吸引力。
所以通州最终还是要靠真正的居住需求来支撑,而有多少居住需求,房价有多少支撑,主要取决周边的产业。
从运河CBD这几年的情况来看,真正高薪的产业并不多,当初规划描绘的是运河CBD办公面积是国贸CBD的4倍,但现在国贸CBD都不太行了,租金下滑,空置率上升,何况运河CBD呢。而搬迁的公务员有周转房,基本没有购房需求。
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通州的发展还有一些问题,摊子铺得太大,交通仍然落后,进城不方便,副中心内部交通都不方便。地铁建设目前只有八通线和6号线进程,其他线路还在建或者规划中。
运河CBD的规划,因为历史原因,有些不合理。运河CBD,有大量的商住,既然要发展CBD,要么办公,要么优质住宅,搞一堆商住确实不伦不类,很多投资者被套在商住里了;而一些本来值得期待的标志性项目例如“大船项目”则迟迟无法落地。
如果仔细看2035年副中心规划图则,再对比现在情况,就会发现很多规划在执行阶段缩水了。
这跟雄安是类似的情况,当宏大叙事消失之后,往往不如当初的故事那么美好。
就像《金刚经》所说:
凡所有相,皆属虚妄,一切有为法,如梦幻泡影,如露亦如电,应作如是观。
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如果你在通州有房待售,那么我的建议还是可以尽量赶在小阳春出售,尽早卖出,不要等涨价。如果你想在通州买房自住,没什么问题,可以慢慢挑,还是尽量靠近运河CBD或者交通枢纽,对一些远期规划不要期待太高。
春节之后,北京大概率会继续放松其他郊区的限购,冲一冲小阳春,再不冲,24年的房价还是有继续下滑的风险。
之前我们说过,北京楼市,短期走势完全看政策。看了广州的政策有点乐观,看了上海和通州的政策,又略有点悲观了。
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