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现在各路房产中介。
为了让自己能熬过2024年的楼市寒冬。
这段时间都是拼命利用楼市小阳春，在各种些小作文。
这些小作文的内容。
类似于。
说北京、上海等城市的限购要放开，首付要降低两成之类的，以及房东们跳涨房价，棚改拆迁又要来了等等的。
各种各样的小作文。
这些房产中介是打定主意，趁着楼市还能有一次小阳春，赶紧抓住这次机会，能挣点就多挣点，也挺无奈的。
其实很多人心里面都是门清的。
都清楚，现在房价能维持一个横盘的状态，已经是把吃奶的劲都用出来了，恨不得一个馒头分成八份吃，想要房价上涨，太难了。
房地产这个行业，走到这一步，你说要回到之前的巅峰状态，已经是明显不可能的事情了。
就一个人口数量，就决定了，房地产回不到过去了。
大家要注意。
彭叔说的这个房地产回不到过去，是指新房的供应量，整个房地产的规模，回不到过去了，不是说，房价不会涨了。
房地产行业的核心，是人。
这和房价还不一样，房价你还可以归结很多个因素，什么货币、什么收入、什么人口等等的，你都能扯上关系，但是这个房地产行业，核心是人。
大家只要仔细观察。
就会发现房地产走到这一步，和国内新生人口情况，是高度吻合的。
前些年年的时候，新生儿是达到1700多万，而2023年，新生儿是只有902万，减少了800万的新生儿。
而房地产的新房销售面积，从18亿平方米，降到了现在的11亿平方米，减少了7亿平方米。
7亿平方米，按照100平一套房来算，也就是减少了700万套新房。
而新生儿是减少了800万。
大家看这两个数字是不是很吻合。
新生儿决定了房地产未来的需求数量，当新生儿数量越来越少的时候，你还想要一年卖多少新房出去，根本不现实。
虽然理论上来说，楼市没有新生儿，也可以靠改善型购房者来支撑。
但问题是。
改善，和刚需，是两码事。
什么是刚需，是你今天吃了饭，你明天还要吃饭，不然你就会饿，这个饭，就是刚需，不管这饭的价格涨多少，你都要吃饭。
而改善是什么，是你今天吃了饭，但是没有吃水果，你现在想要改善一下，饭后吃点水果，而你这个水果，是可以吃，也可以不吃。你有钱了，想要生活更好一些，你也喜欢吃水果，你才会吃，你要是没钱，你也不喜欢，那么你还是就只吃饭，不吃水果。
房子也是一样的。
如果说，大家现在连住的地方都没有，那么这个时候，房子就是刚需，你总不能睡大街吧。
但是当大家都已经解决了居住问题的时候，你说想要让自己住的更好一些，这种需求，就是改善了。
这种改善需求，你可以有，也可以没有。你看到房价上涨，你想要改善，你看到房子好，你也想改善，都可以，但当你觉得这个不划算的时候，你就没有了这种改善需求了。
改善需求，也是一种伪需求，不是真的刚需。
那么大家再回头来看，国内新生儿数量现在是902万，你说能撑起来多大的新房市场？
很多人说房地产是需求之王，只有房地产热了，需求才起来了。
但实际上。
孩子才是需求之王。
一个新生儿能带动的上下游行业，远高于了房地产。
从一个孩子出生，就开始制造需求了，他要喝奶，要婴儿车，要尿布，等等的，后面上学等等的，一条龙的需求。
房地产和孩子相比，拉动的需求，还是有差距的。
新生儿少成这样，其他的各个行业，你能说好到哪里去呢。
在2000年那会，当时国内的人均住房面积是22平，那会国内是人多，房子少。
一个人住房面积才22平。
现在国内人均住房面积是41平，比2000年那会，增加了19平。
这就是当年刚性需求的力量。
其实国内采取了期房销售，什么公摊面积等等的，都是因为当时国内还处于缺房子的阶段。
那个时候每年大城市都有几千万的青壮年流入，而当时大城市的人均住房面积才那么点，真的是连住的地方都没有，所以在那个年代，还有很多人真是睡大街，而且那个年代的房东，也特别牛叉，你不租，有的是人租。
所以那个时候，国内对房企是各种开绿灯，让房企加足马力去盖房子，解决大家住房的问题。
大家应该都知道，做事情都是要先解决有没有的问题，然后再搞定好不好的问题。
当时就是先解决有没有的问题，所以就各种让房企盖房子。
那么等到现在的时候。
这个过程已经结束了。
房地产不需要那么多房企了。
国内的人均住房面积已经达到了41平了，而且，现在人口都是负增长。
哪怕是从现在开始，全国一年一套新房都没有，也会因为人口越来越少，人均住房面积被动的越来越多。
这也是为什么，上面就是不救房企。
到现在，出的所有政策，都是只救项目，保交楼就行了，房企凉凉，就凉凉了。
因为这个行业，不需要那么多人了。
大家可以看看日本、美国等等的发达国家，可以看看他们那边一年，才卖多少套新房。
人口的确不是房价涨跌的唯一因素，但是，人口是房地产行业最根本的东西。
人口减少，房地产行业的天花板也就出现了。
其实大家也别太盼望房价腰斩。
因为如果说，房价真的腰斩了，那么除非你是手上拥有大量现金的人，或者，你是一个要换房子并且手上持有现金的人，否则的话，都没啥好处。
这是国内个人住房贷款余额。
其实从这个，也能看出来，为什么大家觉得现在越来越挣钱了。
我们国内的货币，主要是靠房产来做为抵押，再释放出来的。如果说房价跌了那么多，那么等于是，这个社会上的货币，就会减少。
那么当社会上的货币减少以后，整个的经济肯定会有影响的。
彭叔再说的简单一点。
如果说，房价上涨，保持热度，那么A手上有30万，他用这30万，贷款去买了B手上100万的房子，那么这个时候，社会上就多了70万的钱，接着，B拿到了这100万，去贷款买C手上300万的房子，那么这个时候，社会上的钱就多了200万了。那你看一下，只过了2 手，30万，就变成了300万。
但是反过来说。
A手上有30万，他不去买房，那这个钱就出不来，一直在他手上，或者哪怕他把这30万，全部的吃了，喝了，也只能产生30万，因为这里面没有杠杆，而买房是有杠杆的。
最悲催的情况，就是当下的这种情况，A不但，不把这30万给吃了，喝了，他把这30万，提前还贷了。。。他之前有银行的贷款，他把这30万还贷以后，等于社会上少了他的30万，以及银行那边的贷款30万，共计60万。
很多人说，钱不去房地产，就要流到社会上了，然后就大通胀，房地产是蓄水池之类的。
这是有问题的，房地产是有蓄水池的功能，但也有放大货币的功能。当这个钱不流入房地产的时候，他也可以直接提前还款，提前还款以后，等于就把这个钱给凭空的消失掉了，也就成了缩表。
只是说，在过去的几十年里面，这种情况很少见，而现在发生了。
所以现在社会提前还款的人越多，经济反而就会越冷。
这也是彭叔说，大家还是别太期望房价腰斩，虽然从感性上来说，彭叔也喜欢看到房价腰斩，但是从理性上来说，房价腰斩，除非你手上持有的是现金，否则真没啥好处。当然了，或者你是啥都没的那种，期待一个重开局。
现在上面也知道这个情况，所以他们就很努力的，稳定房价，不让房价腰斩。
彭叔知道，有的人会说，那维持这么辛苦，还不如让房价上涨就行了。
但问题是。
房价上涨，是需要收入配合的，也就是，房价上涨，意味着负债增加，而大家能承受的负债压力，是有限的。
过去国内几次房价上涨。
98年房改之后，到2012年，甚至到2015年，这中间的时间，你都可以理解为，是靠工资、人口等刚性需求，支撑着房价上涨，房地产红火。
而从2015年开始，就已经是靠棚改拆迁制造需求，以及让大家掏光六个钱包的积蓄来接盘了，这个时候支撑房价上涨的，已经不是大家的收入了。
所以现在才这么难受，这个时候，房价再上涨，大家负债顶不住了，如果要顶负债，要么大家的收入涨起来，要么你再想办法让大家有存款了，不然的话，就没戏的。
没有支撑的房价上涨，就是泡沫，这也是为什么很多专家，都说2015年之后的是有问题的原因。
现在上面能做的，就是用时间来换空间。
把房价稳住，就控制在这个区间里面，不大涨，也不大跌，就这么横盘着，然后给大家时间，让大家修生养息。
只是说，这个也挺难的，全球目前还没哪个能做到的。
最后：
房价不是人口控制的，但是房地产是，房地产行业回不到过去的时候了，还是早点接受现实。
除非有什么特别厉害的招数，能让现在新生儿从902万，反弹到1500万以上，那么，房地产的春天，才真的来了。
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