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现在各路房产中介。
为了让自己能熬过2024年的楼市寒冬。
这段时间都是拼命利用楼市小阳春,在各种些小作文。
这些小作文的内容。
类似于。
说北京、上海等城市的限购要放开,首付要降低两成之类的,以及房东们跳涨房价,棚改拆迁又要来了等等的。
各种各样的小作文。
这些房产中介是打定主意,趁着楼市还能有一次小阳春,赶紧抓住这次机会,能挣点就多挣点,也挺无奈的。
其实很多人心里面都是门清的。
都清楚,现在房价能维持一个横盘的状态,已经是把吃奶的劲都用出来了,恨不得一个馒头分成八份吃,想要房价上涨,太难了。
房地产这个行业,走到这一步,你说要回到之前的巅峰状态,已经是明显不可能的事情了。
就一个人口数量,就决定了,房地产回不到过去了。
大家要注意。
彭叔说的这个房地产回不到过去,是指新房的供应量,整个房地产的规模,回不到过去了,不是说,房价不会涨了。
房地产行业的核心,是人。
这和房价还不一样,房价你还可以归结很多个因素,什么货币、什么收入、什么人口等等的,你都能扯上关系,但是这个房地产行业,核心是人。
大家只要仔细观察。
就会发现房地产走到这一步,和国内新生人口情况,是高度吻合的。
前些年年的时候,新生儿是达到1700多万,而2023年,新生儿是只有902万,减少了800万的新生儿。
而房地产的新房销售面积,从18亿平方米,降到了现在的11亿平方米,减少了7亿平方米。
7亿平方米,按照100平一套房来算,也就是减少了700万套新房。
而新生儿是减少了800万。
大家看这两个数字是不是很吻合。
新生儿决定了房地产未来的需求数量,当新生儿数量越来越少的时候,你还想要一年卖多少新房出去,根本不现实。
虽然理论上来说,楼市没有新生儿,也可以靠改善型购房者来支撑。
但问题是。
改善,和刚需,是两码事。
什么是刚需,是你今天吃了饭,你明天还要吃饭,不然你就会饿,这个饭,就是刚需,不管这饭的价格涨多少,你都要吃饭。
而改善是什么,是你今天吃了饭,但是没有吃水果,你现在想要改善一下,饭后吃点水果,而你这个水果,是可以吃,也可以不吃。你有钱了,想要生活更好一些,你也喜欢吃水果,你才会吃,你要是没钱,你也不喜欢,那么你还是就只吃饭,不吃水果。
房子也是一样的。
如果说,大家现在连住的地方都没有,那么这个时候,房子就是刚需,你总不能睡大街吧。
但是当大家都已经解决了居住问题的时候,你说想要让自己住的更好一些,这种需求,就是改善了。
这种改善需求,你可以有,也可以没有。你看到房价上涨,你想要改善,你看到房子好,你也想改善,都可以,但当你觉得这个不划算的时候,你就没有了这种改善需求了。
改善需求,也是一种伪需求,不是真的刚需。
那么大家再回头来看,国内新生儿数量现在是902万,你说能撑起来多大的新房市场?
很多人说房地产是需求之王,只有房地产热了,需求才起来了。
但实际上。
孩子才是需求之王。
一个新生儿能带动的上下游行业,远高于了房地产。
从一个孩子出生,就开始制造需求了,他要喝奶,要婴儿车,要尿布,等等的,后面上学等等的,一条龙的需求。
房地产和孩子相比,拉动的需求,还是有差距的。
新生儿少成这样,其他的各个行业,你能说好到哪里去呢。
在2000年那会,当时国内的人均住房面积是22平,那会国内是人多,房子少。
一个人住房面积才22平。
现在国内人均住房面积是41平,比2000年那会,增加了19平。
这就是当年刚性需求的力量。
其实国内采取了期房销售,什么公摊面积等等的,都是因为当时国内还处于缺房子的阶段。
那个时候每年大城市都有几千万的青壮年流入,而当时大城市的人均住房面积才那么点,真的是连住的地方都没有,所以在那个年代,还有很多人真是睡大街,而且那个年代的房东,也特别牛叉,你不租,有的是人租。
所以那个时候,国内对房企是各种开绿灯,让房企加足马力去盖房子,解决大家住房的问题。
大家应该都知道,做事情都是要先解决有没有的问题,然后再搞定好不好的问题。
当时就是先解决有没有的问题,所以就各种让房企盖房子。
那么等到现在的时候。
这个过程已经结束了。
房地产不需要那么多房企了。
国内的人均住房面积已经达到了41平了,而且,现在人口都是负增长。
哪怕是从现在开始,全国一年一套新房都没有,也会因为人口越来越少,人均住房面积被动的越来越多。
这也是为什么,上面就是不救房企。
到现在,出的所有政策,都是只救项目,保交楼就行了,房企凉凉,就凉凉了。
因为这个行业,不需要那么多人了。
大家可以看看日本、美国等等的发达国家,可以看看他们那边一年,才卖多少套新房。
人口的确不是房价涨跌的唯一因素,但是,人口是房地产行业最根本的东西。
人口减少,房地产行业的天花板也就出现了。
其实大家也别太盼望房价腰斩。
因为如果说,房价真的腰斩了,那么除非你是手上拥有大量现金的人,或者,你是一个要换房子并且手上持有现金的人,否则的话,都没啥好处。
![](https://pic4.zhimg.com/v2-98f87f0e3b70527a70762f34533cf24f_r.jpg)
这是国内个人住房贷款余额。
其实从这个,也能看出来,为什么大家觉得现在越来越挣钱了。
我们国内的货币,主要是靠房产来做为抵押,再释放出来的。如果说房价跌了那么多,那么等于是,这个社会上的货币,就会减少。
那么当社会上的货币减少以后,整个的经济肯定会有影响的。
彭叔再说的简单一点。
如果说,房价上涨,保持热度,那么A手上有30万,他用这30万,贷款去买了B手上100万的房子,那么这个时候,社会上就多了70万的钱,接着,B拿到了这100万,去贷款买C手上300万的房子,那么这个时候,社会上的钱就多了200万了。那你看一下,只过了2 手,30万,就变成了300万。
但是反过来说。
A手上有30万,他不去买房,那这个钱就出不来,一直在他手上,或者哪怕他把这30万,全部的吃了,喝了,也只能产生30万,因为这里面没有杠杆,而买房是有杠杆的。
最悲催的情况,就是当下的这种情况,A不但,不把这30万给吃了,喝了,他把这30万,提前还贷了。。。他之前有银行的贷款,他把这30万还贷以后,等于社会上少了他的30万,以及银行那边的贷款30万,共计60万。
很多人说,钱不去房地产,就要流到社会上了,然后就大通胀,房地产是蓄水池之类的。
这是有问题的,房地产是有蓄水池的功能,但也有放大货币的功能。当这个钱不流入房地产的时候,他也可以直接提前还款,提前还款以后,等于就把这个钱给凭空的消失掉了,也就成了缩表。
只是说,在过去的几十年里面,这种情况很少见,而现在发生了。
所以现在社会提前还款的人越多,经济反而就会越冷。
这也是彭叔说,大家还是别太期望房价腰斩,虽然从感性上来说,彭叔也喜欢看到房价腰斩,但是从理性上来说,房价腰斩,除非你手上持有的是现金,否则真没啥好处。当然了,或者你是啥都没的那种,期待一个重开局。
现在上面也知道这个情况,所以他们就很努力的,稳定房价,不让房价腰斩。
彭叔知道,有的人会说,那维持这么辛苦,还不如让房价上涨就行了。
但问题是。
房价上涨,是需要收入配合的,也就是,房价上涨,意味着负债增加,而大家能承受的负债压力,是有限的。
过去国内几次房价上涨。
98年房改之后,到2012年,甚至到2015年,这中间的时间,你都可以理解为,是靠工资、人口等刚性需求,支撑着房价上涨,房地产红火。
而从2015年开始,就已经是靠棚改拆迁制造需求,以及让大家掏光六个钱包的积蓄来接盘了,这个时候支撑房价上涨的,已经不是大家的收入了。
所以现在才这么难受,这个时候,房价再上涨,大家负债顶不住了,如果要顶负债,要么大家的收入涨起来,要么你再想办法让大家有存款了,不然的话,就没戏的。
没有支撑的房价上涨,就是泡沫,这也是为什么很多专家,都说2015年之后的是有问题的原因。
现在上面能做的,就是用时间来换空间。
把房价稳住,就控制在这个区间里面,不大涨,也不大跌,就这么横盘着,然后给大家时间,让大家修生养息。
只是说,这个也挺难的,全球目前还没哪个能做到的。
最后:
房价不是人口控制的,但是房地产是,房地产行业回不到过去的时候了,还是早点接受现实。
除非有什么特别厉害的招数,能让现在新生儿从902万,反弹到1500万以上,那么,房地产的春天,才真的来了。
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