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Q:提问:星主您好！很感恩您日常分享的信息，受益匪浅。家里有通州一套房子500万无贷，手里有五百多万现金（去年9月份卖掉朝阳房子所得），现500多万现金用于活期理财，一个月收益大概九千每月，请问: 1、无自住需求，500多万是长期（1-3年）理财还是投入买房收益高？2、贷款能力一般，贷款公积金能60，3、计划一年内有娃，需不需要提前考虑学区（东城、朝阳）？4、如果投资通州，有无好的标的推荐？盼解答，祝您身体健康、万事如意！
A:回答:您好，感谢！1、可以结合家庭的实际情况考虑是否该升级通州的房子，比如双方的工作通勤距离，居住面积大小符不符合将来的需求，及房子未来的预期啊，这些都是要考虑的因素，如果各个方面都不理想应该是用通州的房子加上手中的现金去升级一套更好的，而不是再新购置，升级住房不但可以获得财务上的回报，还可以提高生活品质，将来自己住着也会提高舒适性，最重要的是符不符合将来的市场主流趋势，可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），因为你没有提供具体的楼盘信息，我没法给肯定的答复，只能提供一个方向做参考，从你描述的总价判断，应该是要做升级的！
2、单500现金加上组合贷要比一个月收益9000的理财更受益，比如在朝阳买一个保值性好的老房子，租金大约可以到1万左右，好位置的房地产不受通胀货币超发的影响，但这不是效率最优的资产方案，只有500可以这样配置，现持的房子将来不具备大跃升条件,用掉这500万做投资会同时失去2套房子的机会，1000买一套和2套涨幅是有很大差距的;
3、需要学位的时间还早，在这之前你都不能确定将来孩子要上什么类型的学校，如果买在东城或朝阳到上学时又想去海淀西城还需要再折腾，不如临近上学前确定，现在只需要关注金融属性即可。4、参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,通州的兑现属于超长周期，现在并不适合做纯投资，如果是在本地上班，有自住需求可以考虑，即便是中短期兑现不了，房子还有居住价值，省去租房的麻烦了，相反如果没有自住需求了最好脱离通州，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝一切顺利！
Q:提问:京总好! 我是北京集体户口，目前在深圳工作生活，孩子二年级。计划2024年在北京买房，把集体户口迁出，孩子初中一年级或者二年级在北京落户，参加北京高中升学。目前考虑的思路是：1. 选择有利于初升高（转学后初中不差），高中质量较为均衡的片区 2. 片区未来增值保值空间大 3. 预算600-700万左右，有看过西城陶白区和亦庄河西区的房子。西城教育资源丰富，保值确定性高，但房子年代久远且普遍保养较差。亦庄房龄较新，虽有名校分校加持，但未来如何还要时间来验证。请教京总，根据家庭目前的情况，首先可以在片区选择上给予指导吗？
A:回答:您好，从爆发性来看西城的确要比亦庄更容易大跃升，但具备这种条件的都是资源比较稀缺的项目，西城内所有楼盘拥有相同的资源，将来房价整体往上走，基本可以实现同步增值，但并不是所有的项目都能达到理想的预期，只有资源稀缺的项目才具备大跃升的资本，这个资源稀缺可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，按照600-700的预算在西城可能拿不到品相特别好的项目，相反亦庄可以在第二梯队选一套主流的南北三居，这两个盘是同价位比较稀缺的，将来也具备跃升的条件，只是亦庄的学校和西城有很大的区别
从保值增值性上这个预算更适合布局到亦庄，即便是将来学校的成绩不理想，也不会影响房价出现大幅下跌的风险，学校是锦上添花，亦庄房价的上涨是因为这个区域有核心产业支撑，在亦庄工作收入水平可以不断增长，具备稀缺资源的项目自然会因为需求量不断增加而推动价格上涨，如果本地的已经全部完成置换，将来市场还会有新的首套住房需求，而实际的情况是亦庄本地的并没有全部完成置换，最初购买刚需盘的客户和本地还未置换的客户，都是将来推动改善楼盘价格上涨的主要因素，在亦庄有条件选择第一二梯队的楼盘方向上不会偏，选筹上可以参考星球会员文章84大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，
而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的， 从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好， 最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，
关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！
Q:提问:京总您好，关注两年多了，拜读您星球的文章和问答，受益匪浅，谢谢。继续上次的提问，目前是后沙峪200多平的一二层复式，想换望京。问了问中介，说最高挂860， 800能成交就不错。但是感觉年初阿里总部竣工了，说有14000人要过来。春节后挂牌卖出去，万一赶上望京房子涨起来，感觉要增加不少偿费用。根据目前这种情况，迅速挂牌成交，卖出去；还是等一等比较合适。孩子才三岁上学倒是不着急。
A:回答:您好，首先中介向你传递的信息是不能全部作为参考依据的，作为中介方无论房子好与坏只有价低才更容易成交，唯一的区别是客源稀少的板块中介可能会直接向你表明需要降价才可成交，这种信息是事实，但在哪个阶段成交是由你来把控的，本身淡季加上区域并不是热点商圈量价自然没有优势，反之在市场逐渐回暖的时期挂牌出售，无论是热门商圈还是外溢冷门板块买家的心理预期都会有所提高，不同的是热门商圈稀缺楼盘原来房主可以让价50万，一旦市场回暖可能这个价格就收回了，并且不排除会存在进一步跳价的可能
而冷门板块卖家的态度也会随着市场逐渐升温由弱变强，对应的买家会受到市场突然变暖的恐慌而提高心理预期，淡季要议价50万会变为到30万或者20万，在这个时期选择出货价格要比淡季会高一些，包括付款条件，整个签约的效率，这是市场变化买卖双方博弈的必然结果， 后沙峪作为望京的外溢在市场彻底回暖是不愁出货的，但你是在刚需地段持有的大户型，会存在流动慢的现象，但也不是完全卖不出去，市场变暖各个条件都会好一些！
其次望京是具备爆发条件的，一旦市场出现大面积回暖，望京的前两梯队大概率会出现一定的跃升，上次沟通我的意思如果购买学位价值占比高的板块要尽量卡在最晚时间入场，这样的抉择是为了规避使用学位前的不确定性，相反如果是把选筹目标放到望京，这种策略就不合适了，后沙峪往望京换方向上是越快越好，因为你是升级，从各个方面望京都要比后沙峪更确定一些，整个置换的节奏最好两边同时进行，后沙峪的一旦挂牌你这边就也要尽快看房寻找意向房源了，具体的操作细节建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！
Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380 近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！
A:回答:您好，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义有足够流量后，在高点出货之后再重新买入，导致房价上涨的因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，顺义石门这种地段的新盘是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的 房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，
这种冷门地段除非是你有自用的需要，几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘， 否则是不建议追求太高品质的，回血之后可以往立水桥板块淘一淘，400以内可以拿一套品质两居，从地段立水桥可承接到核心位置的外溢资源，比顺义冷门地段的洋房更稳健，保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资可以看看朝阳和大兴，选筹上可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图、05#北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主好，非常欣赏您对北京房产市场的洞见。想向您咨询我目前有4套房。海淀车道沟南里1套3居，市值约700，回龙观一套2居400，新馨苑80m目前无法出售，房山超级蜂巢商住，目前50（原值110）。请教:1. 房山项目旁边在盖一个中医院，今明年年底交。是否等该医院营业后开下市场再决定是否卖还是尽快卖？2.目前住回龙观环境熟悉，但4层较高，面积偏小；车道沟房子偏老，怕将来无法升值。不想再添钱或贷款。请问怎样可以合理改善回龙观及车道沟？想在海淀有一套适合孩子将来工作、生活，回龙观或奥森,您看有何方案及海淀哪些小区比较有升值潜力、可兼顾交通、教育？谢谢您！
A:回答:您好，1、房山商住出掉50万的现金对于你接下来购置新房帮助不大其实没必要着急，如果买房就差这50万并且没有融资渠道可以考虑，否则可以留着等等看。2、车道沟和新馨苑这两套最先做脱手的是新馨苑，车道沟保值性尚可，将来也具备跃升的可能性，东西海的老社区，居住环境良好，无过高的学区溢价不用担心保值性及流动性，相反新馨苑这套应该做升级，如果这套可以变现配合车道沟一起脱手有1100万的资金，
这个总价不使用杠杆的前提选筹上也很占优势，如海淀清河主流南北三居110平挂牌价在1100左右，清河的地段资源比回龙观更优，在同商圈也具备稀缺性，奥森同样可以选筹到不错的盘，融域嘉园、京师园都不错， 完成这样的置换等于是大调仓，同时升级了地段、楼盘、户型三项资源，名下一套核心资产将来可以享受到大盘跃升的红利。如果新馨苑这套暂时不能动的情况下建议等可以变现时再一起做调整，
单独出掉车道沟去做升级方向也可，只是效率要差一些，700也可以选筹到不错的盘，如回龙观前两梯队的三居，这种置换也属于升级，但新馨苑这套将来还是要做调整的，先调整车道沟后面新馨苑400这套效率就低了，一换一不如二换一，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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