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Q:提问:星主好！接之前问题，现在需求排序1学区、2居住品质、3金融属性。2000万左右预算在西城海淀选筹，较理想是顶级学区加不低于140的三居，最好是板楼。西城那几个盘，西城晶华、中海凯旋、官苑八号板块确实好，房子也好，但受预算所限买不到兼顾居住的，陶白学区的中信城这样的更是无法兼顾居住，陶白的陶然北岸价格和户型合适，但学区跟海淀顶级学区比还是少了点吸引力。所以把重点聚焦海淀万柳或者世纪城。

你说的预算够的情况下万柳优于世纪城这点我很认可，但要兼顾上边我说的居住需求，涧桥泊屋和碧水云天确实预算差了点。阳春的橡树园可行否？有没有什么硬伤或者缺点？同样的预算对比世纪城，确实选择会多很多，远大园三区、五区，观山园、晴雪园应该都有能够到的150左右的三居板楼，达到了我的居住需求，但远大园还有一些200左右的四居塔楼户型，面积的优势可以弥补一些户型的劣势，而且大户型无论老人过来帮忙带孩子、阿姨还是二胎都能比较从容。

问题：1、万柳板块板楼盘（目前我所看的也就橡树园够得到）是否足够优于世纪城板块，从而值得舍弃世纪城更好的居住属性。2、如果第一个问题答案是否，那只在世纪城选筹，我说的那几个盘我的预算是否能包的住？综合考虑2居住需求和3金融属性，优先级怎么排（把大户型塔楼也包含在内）？3、万柳、世纪城还有没有其他盘更契合我的需求？4、如果选筹范围确定以上，我看万柳和世纪城其实这段时间都是有跌价的，是不是可以等一等再做置换动作？5、还有个极端风险，就是买房上不了学，一个是多校划片的影响（我们28年入学），一个就是政策颠覆，没有学区房一说了，那这两个板块是否能有一定的抗跌能力？或者甚至最优选择是不是就先不置换了？谢谢！

A:回答:您好，1、世纪城虽然比着万柳要差一些，但并不是很拉垮的意思，万柳属于闹钟取静，整体板块的居住环境相比世纪城要安静很多，而世纪城因为有金源的原因显的人员杂乱，从物管资源上也不及万柳。橡树园除了体量小没有其它什么大的硬伤，避开西边单元即可，汇新属巴沟村的回迁，选筹上的细节优先9号楼中单元，其次10号楼中单元，最后11号楼中单元，依次是东单元，能淘到这个盘的楼王位置价值是要高于世纪城的，如果是不好的位置差房源就不如世纪城的品质盘了，世纪城和万柳只能从房源的质量上和性价比来投票！

2、世纪城最好是往选大路北买，路南除了上河村其它整体的户型设计比着路北要差一些，流动性及爆发性都不及路北，你描述的楼盘已经很好。3、类似于万柳世纪城这种区域的下跌多是因为市场风向，即便是具备长期价值的盘也不可能一直走高，这种下跌属于正常回调现象，可以择机进场，这个择机重点在于抄底，即回调到一定的底部入场，而不是等房价彻底降下来。可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;

4、顶级名校配居住体验差的楼盘稳妥的方式是按三最购买,最低总价最小面积最晚时间，反之如果是顶级名校配具有稀缺性的改善盘有合适的时机就可以启动置换，顶级名校配居住体验差的楼盘等于学位溢价，可以理解学位价值占30%甚至40%，一旦学位发生变化这30%就是要下跌的部分，具备稀缺资源的楼盘配上名校学位价值可能是10%-20%，将来学位发生变化下跌的幅度很小，以世纪城万柳为例，是把学位剔除掉，这些品质大盘所占有的资源也值这个价，最极端的假设将来如果因学位变化导致下跌也是阶段性的，随着时间的推移价格还会回调上去。可参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:你好京总，1、两年前在双桥的京能龙湖熙上购入了总价660万，单价7万的洋房95平网红户型期房，后来看了您的很多文章才发现那边板块太弱了没有配套，而且房子比周边的价格高挺多，但小区确实售罄了半年多了，今年6月份之前房子交付，我有点每天担惊受怕的觉得双桥肯定也跌了不少，我现在有两个选择，一个是等6月新房下来挂牌割肉，不管什么价格都认了，差不多趁小阳春或者金九银十卖出去，这样好处是可以以现房新房没住过为卖点卖，想着是不是能好卖点，

坏处是一个是现在可能是市场低点，关键还会有5.5%大概36万的不满二的高税，卖的话几乎是认赔100万+；第二个选择是新房下来搬进去自住，这样确实可以省去租房的麻烦，再一个等两年后再卖可以省去高税36w，但就怕两年后的房价更低，而且不能以新房现房的名义去出售了怕价格上不去。当然也可以先搬进去边住边卖，但那样又怕房间不是新房了影响价格，比如搬进去的东西蛮多啊之类的。所以想问问京总建议我是割肉还是先住两年？还是边住边卖放弃新房没住过的属性？

另外还有一个问题就是我目前还有一个打算,就是今年需要购入芍药居北里的房产对应人大附中朝阳学校;那边小点的占坑房地上大概400万左右，平米比较小租出去大概6000左右，还有一个半地下的280万的占坑房，53平租出去大概5300左右，中介的意思是400万的流通性比较强，而半地下去年挂10套成交三套，但这个我也是怕跌，我看您帖子里写的是用最小的代价买学区溢价比较安全，我现在面临的矛盾是到底是买流通性强的还是总价最低的，买流通性强的资金压力有点大，怕跌，买半地下又怕到时候不好出手。目前比较纠结这两个问题，希望得到您的解答。

A:回答:您好，1、资源弱势板块的高品质项目，将来下跌的全部是溢价的部分，比如这个区域的二手普遍价格是在5万，你6万5入手的，1万5就属于溢价，这个1万5的溢价全部体现在了项目上，因为区域资源的匮乏，单一的楼盘资源只能吸引一小部分人群，区域资源加上楼盘资源它的声望资源才会越来越高，溢价部分会随着时间的推移慢慢洗净，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,双桥的劣势是可发展空间比较小，这种楼盘想要抹平溢价需要更长的时间，只有溢价抹平才能得到增值，因为楼盘品质在那摆着，大幅度下跌的可能性很小，

龙湖熙上的问题是抹平溢价的效率和将来成长的效率低，板块资源虽然弱势，但楼盘资源突出所以并不是必须要割肉出货的类型，没必要亏这100万，后期升级地段资源至少要等到市场的最高点再考虑出货。其次刚交房没有入住的在卖价上确实占优势，这个窗口期是从交房后的3年内是最好出的，新楼盘交房前几年物业的服务以及各项软硬件设施都是最高标准，这种高标准会随着时间慢慢下降，如果要出货最好是在3年内或者2年内找一个窗口期，至于是自己居住还是空置需要你自己做取舍，居住的话肯定是要置办家具家电的，可以计划卖房时随房赠送也算是一种优势，把费用加到房价里即可！

2、低总价获取学位的策略要规避半地下、过道、平房、超小面积，这几类房正常的都是存在流动风险的，如果学位用完无法及时脱手，这个中间的空档期会存在不确定性，正常楼上流通性强的，按照最小面积最低总价最晚时间是目前比较稳健的策略，祝顺利！

Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。

目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。

我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！

A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了

空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总您好，关注微信号一段时间了，刚加入星球。关于刚需置换房产有以下几个问题，请您指导。1、如何置换，何时卖出，卖的价格多少合适？目前在南四环丰台和义东里五区的60平南北小两居精装修，有东城光明小学学区（要积分落户），18年5月300万买的，现在挂牌259万（小区非精装修240万左右），2个多月看的人不超过5个，没人议价。现在已经亏了40多万，未来这个板卡、房子是否值得留，不值得该如何卖和置换的节奏呢？2、换哪个板块合适、换二手还是新房？

目前家里第一个娃刚满一岁，大概预算首付200左右，总价600万左右。核心需求积分落户（未来5~8年）+刚需改善大2居或者3居+保值增值。目前只有通州、昌平、大兴、亦庄几个区域可选，近2个月基本看的都是新盘，包括通州万科东庐、大兴西红门东的玖悦府、昌平南的紫金书院。目前没想明白这个预算、当前房产走势，到底如何选择最合适，二手还是新盘，新盘这几个可以吗？二手哪些板块小区户型推荐呢？感谢您点拨。

A:回答:您好，1、关于定价，这个不是你我说了算的，而是市场决定的，每一个区域都有它的价格天花板，在不具备破顶的条件，如果定价超出这个区域的上限会拉长整个交易周期，影响你的置换节奏，只要保证在市场的最高点出货,对于置换来说就是最合适的价格，其次南四环的和义并不是一个成长性很好的位置，可以参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图;北京的区域是北强南弱，西生态东发展，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，成长效率很低有条件置换放弃这种板块是很好的选择，即便是回暖的行情溢过去，

对于和义东里这种老房子的价格影响也不会太大，顶多是原来要谈10万的变成5万了，唯一能够影响到的就是给买家信心，让观望的买家下定更容易一些，成交量上来大家的心理预期会提高，如没有合适的房源可以留到最高点出货，反之在市场回暖前如果淘到相对不错的房源能要到长周期是最好的，没有这种机会折价出货是最后的选择，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；

2、选筹上你可以关注亦庄和回龙观,亦庄只能买2居，回龙观可以三居，你可以根据实际的面积需求来决定，这是比较稳健的选择，其次你的预算可以买到龙头板块，从效率优先原则上是不能去次级板块打新的，如果为了扩大居住面积和提高楼盘品质就属于资源错配了，这些新盘的位置以及基础设施和它的价格并不匹配，通州的兑现属于超长周期，持有最好是10年以上，通州的规划以及投资都是非常高的，但是中短期它的产业以及人口达不到饱满的状态，就不会有真实的购房者来推高房价，中短期的涨跌更多的都是因为概念，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，83#通州跑赢大盘选筹导图,84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利!

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08#通货膨胀货币与房价

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07#巧用杠杆，贷款的利用

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图