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Q:提问:京总您好！在微信公众号看了很多您与会员的问答沟通，佩服您的思路清晰，客观理性，精准分析，耐心独到。迫不及待买了会员权益，想得到您的指点和分析。1、目前想全款购买一套三居，预算1200（性价比高的房子可适当增加预算），以自住为主，不考虑学区因素，兼顾保值增值，注重环境和舒适度。2、目前小孩一起居住，工作在安华桥附近，主要考虑孩子上班通勤方便。已经看了朝青望京新北苑亚运村，感觉亚运村通勤比较方便，价格适中 3、亚运村看了保利金泉华悦公寓和荣尊堡。从居住角度更喜欢荣尊堡的安静整洁低密。朝向不佳，无南北通透，高层东西南、东西北户型视野不错。但是这个小区好像没有存在感，是什么原因呢？4、根据我的情况，期待您给分析一下，内城里您是否有更好的小区建议？谢谢！

A:回答:您好，荣尊堡一直卖不上价格的原因是它的楼体设计问题，这种以大户型为主的塔楼社区结构很糟糕，2000年之后的改善型社区已经很少有这种了，同样的预算我可以买一个正南正北的通透户型，包括保利金泉也存在类似的问题，这两个盘的自身品质很高，主要是输在了户型上，其次是亚运村从07年之后就慢慢过气了，原来热度高是因为亚运村没有高品质楼盘，奥森板块众多新盘涌入市场后自然会抢走这两个盘的购买力，同样的价格奥森板块户型比这两个盘好太多，价格比保利金泉还要低，商圈的资源也要优于亚运村，如果你想通勤距离近些，可以往奥森板块看，奥森的主要稀缺资源是生态，品质盘的长期价值比亚运村更稳健，可以参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:京总你好，想咨询一下购房问题，内容有点多，感谢您的耐心解答，希望您能每个问题都帮忙分析一下，谢谢！背景：本人女，手里有一套贷款购买的瀛海地铁附近的期房。总价 330， 24 年底交房，是当时婚前家里一些特殊原因才购置的，交房后打算出租。目前男朋友打算再买一套婚房，首付现金 270，总价控制在 550 左右的次新电梯房。我俩计划是自住 10 年左右，所以考虑保值➕流通，上班都在北四环附近，目前俩人年薪税前 100。

如果是近几个月买：1. 这个价格看了老北苑望春园东西向两居，户型和居住环境还不错，唯一担心的问题是塔楼10 年后不好卖或者亏太多。2. 常营次新、丰台三环新城，您认为相比望春园如何？3.北纬 40 有几个79 小户型，但是厕所对着厨房，担心未来流通性。如果明年末再买：首付现金可以加到 350 左右，总价620，届时想看看：新北苑，奥森，北纬（更好的户型和面积），东坝，朝青（华纺易城），这几个位置您更推荐哪个？

目前很纠结。另外，新房您认为如何？新房目前看了几个：绿城沁园，西红门橡树湾，您怎么看？最后，我那套期房目前在还贷款，这套婚房如果杠杆加得太多（贷 300 对我们来说是极限了，想着是不是少贷点更稳妥）。担心未来如果我那套卖不出去，压力太大，并且银行利息这么高，如果房子不升值，还不够还利息的。对于这点您怎么看？

A:回答:您好，首先建议你先阅读星球精华栏04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理;1、关于老北苑老社区、常营次新、丰台三环新城和北纬的理解；老北苑的望春园是一个流量大盘，保值性与流通性在10年内都不是不用担心的，老塔楼未来不好卖的是大户型，总价超过1000越高越难流通，小户型至少在10年内是不存在这个问题的，常营次新的优势是这个区域的基础配套都很完善，从产品特征及商圈资源是具备大跃升条件的，但是这种跃升需要时机，

常营主要的购买力都集中在朝阳东三环，也就是说能够到常营置业的都是朝阳东部优质商圈外溢过去的客群，这种购买力在正常的市场条件下不会主动去推高一个区域的房价，只有当核心圈大涨的时候才能带动外溢板块的价格，常营次新盘较多所以保值性很好，可以理解为属于一个价值洼地，未来也具备上涨条件，但需要时机，朝阳大悦城板块往上涨就会带动常营，这种位置更适合长线投资三环新城不算是很出色的盘，能跟在万年花城后面，丽泽目前的人口密度越来越大，玉泉营从位置上看是可以享受到这种产业红利的，但你应该压缩面积去买万年花城的小两居，这个盘属于板块标杆表现会更突出。北纬的一居主流户型是70平朝南的，厨卫正对的这种并不是不会上涨，流通性也不差，只是在市场下调的时候抗跌性差了点，好户型更抗跌，上涨时表现也更好！

2、可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,北纬好户型首选，其次备选华纺，最后新北苑、奥森，这些盘都是不缺流动价值的，从商圈资源望京好于朝青，朝青好于新北苑，从楼盘资源新北苑优势是最大的，但能够推动房价上涨的主要因素不是楼盘，看一个板块一个楼盘的房子有无价值，不光要看产品力，还要看这个小区的购买力，购买力才是一个楼盘涨跌的核心；购买力越强，房价就会越坚挺不下，价值分为短期和长期，新北苑长期价值很好，而望京和朝青的价值是在中长期，这就需要你购买新北苑时做好长持的准备东坝的底子比较差，即便是将来配套落地后以它今天的价格与资源，可能不会有太出色的表现，确定性要差了一些。

绿城沁园的基础资源要比东坝更差，东坝虽然价格虚高，但至少是朝阳主要发展的方向，豆各庄属于名副其实的城乡结合部。其次西红门不能太过于追求高品质，这个位置是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，太高的品质并不符合这个区的购买力，星苑，月苑，顺驰，新里斯才是这个板块的主流，太高的价格买家承受不住，只有一小部分能接受，量小推动不了房价上涨；

3、关于贷款：可以参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,高杠杆是基于房价上涨后大面积可以创造更多的利润，如果房价不涨杠杆越高亏损就越重，高杠杆最好是购买确定性强的位置，结合你瀛海的房子，这一套选筹应该要避开一切带走不确定因素的楼盘，核心圈是最稳妥的选择，因为你瀛海那套是属于超长周期，这一套再来一个长周期，中短期背负贷款过高见不到利润会影响心情的，祝顺利！

Q:提问:星主好，关注您一段时间了，最近有需求置换，第一次向您提问。父母名下有三套房产：松榆老公房两居，400w+（已挂牌，不好出手）；十里河老破小一居，200w+（已出售）；高米店顺驰领海自住，大概650w；我和老公有一套房产，中关村远中悦莱建面75平1居自住，大概700w，希望今后离父母近一些方便照料（但不同住）。目前和老公工作都在中关村附近，对中关村及周边的商业、工作机会、教育资源、交通便利都比较满意。

从小在北京各个方位住过，综合看中关村还是有着独特优势，尤其对目前的职业与年龄有着相当的吸引力，通勤近真的是提升幸福感的重要来源。但是周围片区普遍房龄较旧，当初购买远中悦莱也是找的附近片区预算内最符合年轻审美的。父母一方已退休，另一方在西南二环工作，未来4年仍有通勤需求。父母计划出手两套老房子，但动手较晚不太好卖，悲观预计600w；加上手头资金与可接受的贷款，预算大概1200w，看情况可以适当提高。

调研了一下今后带孩子最佳方式还是和父母住在步行距离内，方向肯定是父母搬到北边住在我们附近。几个方案想不太清楚应该怎么操作：一个方案是父母搬到中关村附近，离得远了不方便，近点还是只有远中悦莱比较合心意，一个楼也最方便（但是公寓管理模式，没有小区，买这里两居或三居担心不符合主流需求，但观察楼里主流住户两类人群：白领以及周边上学家庭，很多孩子，所以感觉可能也还行？），

或者西屋国际感觉比较有性价比（网上看了看，没实地看过，估计是楼里有一部分商户影响品质），大河庄苑小区环境实在堪忧；第二个方案是买在其它较好的区域（比如亚运村），然后在中关村附近租房，但这样经济压力会比较大（远中租价快到天花板价格，两居月租2w，加上贷款，再养个双胎）；第三个方案就没太想好了，如果星主从整体资产配置角度有其它建议非常愿意倾听，从本心上来讲不想动远中现在的房子，一是住得很合心意，二是两年前刚花了45w+装修，实在有些舍不得。

A:回答:您好，首先中关村是上个时期的产物，你在这个区域住应该能感觉到它的居住体验并不好，你所指的好是所居住的空间，因为是按照你自己喜欢风格装的，并且下了功夫，所以你个人的感受肯定是加分的，如果从居住空间转移到区域活动空间可能就降低体验感了，第一个是中关村人流量太大了，这个对于商业是向上的，但对于居住是向下的，将来具备稀缺资源的项目首先是要具备私密性，繁华地段并不是靠着大马路和写字楼，而是在繁华地段比较隐蔽的位置，小区可以被定义为商住混合，

区域同样也会被定义为商住混合，产住结合并不是混为一体，而是动静分离，所以你看国贸的公寓房价水平在朝阳同年代产品是垫底的，不扛跌还流动弱。第二个是类似于中湾国际、中关村公馆、纽约客、西屋国际包括选中悦来这些70年产权的公寓，实际上最早的规划是办公性质而非居住，中关村的定义也是产业用地，这种里面的住宅项目过去上涨是因为行业红利期，按照住宅的定义以这些项目的产品力在海淀这种位置不止这个价，15万以上是很容易达到的，现在看显然已经离天花板越来越近了，

不是说将来房价不会上涨了，而是效率比较慢，如果北京房价再往上走一个台阶所有的楼盘都会因为水涨船高，投资是效率优先原则。第三是租金高并不是作为房产价值的主要参考因素，高流量的位置新楼盘开发商再送个精装修自然能租到比住宅高的价格，租赁市场首先看的就是装修，其次看的是地段，而买卖市场首先看的是地段，其次是楼盘，装修是最后看的。

其次关于选筹上，1200可以往北也可以往东，海淀的发展方向是以中关村向北延伸，中关村和上地西二旗是现有的产业核心，北部稀缺的住宅项目将来是具备大跃升条件的，也就是说它的房价天花板要比中关村的公寓项目更高，兑现也相对容易，如果距离不合适只能以租换租，居住和投资必须要做取舍，这是不动悦来的建议。如果是从升级的角度考虑可以将悦来出掉重新布局2套，你这个一居将来宝宝出生后住着太小了，

现在不换将来还要再换，晚换不如早换，一类区域一类楼盘是可以多仓重仓的，相反悦莱是不值得多仓的，如果资金上面临压力可以和父母商量能否把顺驰领海出掉，这个盘准确说很好，没有更好的选筹自然不动，如果有效率更高的方案是可以动的，在保证大方向是对的前提下，选筹的楼盘以及区域都可以调整，建议你参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:星主您好，目前两套房，一套在远洋自然107平米两居室，一套在亦庄金地格林小镇160平米，二层三居。想置换优化一下资产，提升一下居住的品质，两套房目前均已挂牌，期望能收回1600个左右。最近看了几个盘，分别是大红门的中海和瑞3号院，永定金茂府，新宫的建发璟院，森与天成，西红门的橡树湾，御景星城，亦庄河西的中海京三号院，招商玺，以及金地格林小镇内的二手房，孩子初中，在东城上学，不考虑学区的问题，思考的方案如下:

方案一:二换一，倾向于在金地格林小镇内换一个160平左右一层带院的，这样手上能留一部分现金，或者在金地换一个200多平的联排，主要考虑金地周边配套成熟，学校，商业，医院，公园等等，金地本身密度也不高，周边密度跟城区其它地方比其实也不高，金地的物业也不错，小区绿化也好，看过的中海系和金茂系新房非常好，但亦庄河西中海京三号院周边配套还都没起来，大红门的中海和金茂周边短期内不看好它的发展，而且周边人文环境也不好，所以倾向于在金地内部换，劣势就是金地的房子20年了，怕以后不好出手。

方案二:二换二，主要考虑给孩子以后留一套，在金地内部换一个小一点的三居室，剩余的钱再贷一点在新宫森与天成或者西红门板块再买一个100平左右的三居，这样等孩子以后用房时，这些板块也能相对成熟一些，倾向于新宫，但也是担心周边人文环境以后不好。另外，森与天成是地铁停车场上盖，这种房子没接触过，不知有何利弊。请星主帮忙分析一下这两种方案，或者推荐一下其它方案，我是想在金地格林小镇保留一套，如果二换二也可以推荐一下其它区域，谢谢。

A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，从这个逻辑去理解，你出掉远洋自然和金地格林小镇，往金地格林这个盘上买是属于升级的，远洋自然的大红门资源是不如亦庄的嘛，这等于是升级了远洋自然的地段资源，并且扩大了居住面积，

如果是往京三号或者招商玺换，也属于升级，从地段上河西更适合改善居住，尤其是大面积长期价值更牢固，从楼盘上河西的改善大盘海拔更高，这种换筹的方向即升级了地段资源，也升级了楼盘资源，居住面积也扩大了，方向是正确的，相反如果是方案二这种选筹，两套全部出掉，把格林的换成小三居，剩余的资金买到新宫或西红门、金茂府等，实际上是降级的，因为你金林地格林面积变小了，亦庄的房价距离到顶还很远，往后再出现行情，小面积自然没有大面积吃的多，而远洋自然本身作为资源匮乏的板块，再往同板块或者其它次级板块换效率是不高的，

这些新楼盘的兑现周期会很长，5年10年都是有可能的，现在不像过去存在行业红利期，成长起来自然会很慢，你自己的思路已经很清晰了，且方向是对的，至于亦庄的河西配套不完善不是大问题，这个板块的底子很扎实，往后的发展只是时间问题，品质大盘长期是不存在价值风险，保留在原有位置上扩大面积或移步到河西都可，和西的长期海拔要比金地这个板块更高，低密度住宅区更有利于改善类大盘成长，可以参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;03#置换实操论,抄底与逃顶,84#大兴跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图