北京楼市:隐秘轨迹,时势反颠!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！我想请教两个问题：一是苹果社区的房子。我们现在住在苹果社区南区，97平米，南北通透的两居室。现在遇到了两个问题：（1）3年后我孙子要到西城区上小学，在广安门附近；（2）苹果社区的房价有所下降。所以我们有了换房子的想法。想请教老师，新政出台后，现在挂牌卖，是不是个好时机？二是，如果换房，原则是选择次新房，预算为1000万，初步有如下考虑：（1)在广安门周边，找性价比合适的房子；（2）在现在居住地附近，找品质更好的房子；（3)在海淀区选择。

如果总体上，房价是持续下行的趋势，还有一种考虑是：卖掉现在的房子，租一套住着，等房价下行一段幅度，再去购买。另：我们在北七家华润理想国，有一套限竞房，北清路南侧。现在还不能交易，所以还不能纳入可以置换的资源。以上，请教您，请给我们操作指导建议，谢谢！

A:回答:您好，1、苹果社区中长期价值很好，下跌是双井属慢成长类型的，也可以理解为是逆势的自然回调,收益于东三环从三元桥到国贸断层的缺陷，双井是国贸南部城市界面最优的，整个次新产品将来是有成长空间的！其次如果要计划置换卖出的话最好不要盲目跟风挂牌，此轮行情本质还是在吹风阶段，真正的风并没有来，即便来了小区里的第一批房源在成交价上不会有明显的差距，真正涨价的是第一批房源清空后的第二批!

2、关于选筹上：无论是在朝阳还是西城和海淀，在商圈的选择上都需要提高一个等级，这样你的置换是有意义的，置换不但是扩大面积升级楼盘，更重要的是升级商圈资源，商圈资源的好坏决定着房价的上限，楼盘只能决定它自身的成长性，楼盘有很好的底子,但商圈资源很差，这种天花板是比较低的，二三流地段的品质楼盘会有下跌风险，如在朝阳本地换最好是脱离双井，到国贸以北或者以东换，西城广外整体很不错，海淀最好往北部换，都比较符合你的预算,选筹上可以参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;

3、清仓持有现金等回落，这个想法是错误的，中长期房价一定是往上走的，只是只有一小部分房产才具备这种强金融属性，你清空等房价下跌只能去购买不具备升值的房产，这样的房产没有意义，好房子的标准是金融属性强，能租能住能售能贷能升值，未来市场上不缺房子，缺的是金融属性强的房子，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,87#朝阳跑赢大盘选筹导图;03#置换实操论;05#选筹/北京购房安全边界图;祝顺利！

Q:提问:朝阳公园板块，如丽水嘉园、景园大厦等，有入手价值吗？或者您认为朝阳公园板块，除了棕榈泉、公园大道、观湖国际、北京花园，其他低一些档次的楼盘，哪个有入手价值？大望路的华贸公寓南北3居，和双井的合生国际小南北3居，值得入手吗？您一直觉得十里堡界面资源很差，其实朝阳路这边挨着四惠朝阳路地铁明年后年开通，凯德mall明年也开。爱这城南北通透的3居4居，合适的价格，值得入手吗？

A:回答:这些盘并不是不可以买，也不是一定不会涨，而是波动性比较大，确定性要差一些，你可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,05#选筹/北京购房安全边界图,购买这种楼盘比较考验操作上的精细化：如进场时机，购买的时间处于市场波动的哪个阶段，再如进场价，非主流板块主流楼盘只要买进价稍高一点，再加上入场时机不对，产生的负面后果远远大于购买那些主流楼盘主流户型，现在网上经常会有人挂出一个楼盘同户型的成交价，

近期的一次成交比着一年前两年前跌幅大多在10%甚至20%以上，这个数据大家看着是跌了，其实是买入的时机与价格全错，加上产品的特征，一旦市场下行撑不住选择抛出，亏损的一定是这类，相反如果是主流盘主流户型，即便是下跌它的抗跌性是最强的，剔除个别着急用钱的房主，价格基本不会往下掉反而很坚挺，这是主流与非主流的最大区别，如果你对自己的操作非常自信，这些安全边界内的非主流盘是可以考虑的！否则选我之前给你推荐的主流盘最稳妥，可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:星主好！接之前问题，现在需求排序1学区、2居住品质、3金融属性。2000万左右预算在西城海淀选筹，较理想是顶级学区加不低于140的三居，最好是板楼。西城那几个盘，西城晶华、中海凯旋、官苑八号板块确实好，房子也好，但受预算所限买不到兼顾居住的，陶白学区的中信城这样的更是无法兼顾居住，陶白的陶然北岸价格和户型合适，但学区跟海淀顶级学区比还是少了点吸引力。

所以把重点聚焦海淀万柳或者世纪城。你说的预算够的情况下万柳优于世纪城这点我很认可，但要兼顾上边我说的居住需求，涧桥泊屋和碧水云天确实预算差了点。阳春的橡树园可行否？有没有什么硬伤或者缺点？同样的预算对比世纪城，确实选择会多很多，远大园三区、五区，观山园、晴雪园应该都有能够到的150左右的三居板楼，达到了我的居住需求，但远大园还有一些200左右的四居塔楼户型，面积的优势可以弥补一些户型的劣势，而且大户型无论老人过来帮忙带孩子、阿姨还是二胎都能比较从容。

问题：1、万柳板块板楼盘（目前我所看的也就橡树园够得到）是否足够优于世纪城板块，从而值得舍弃世纪城更好的居住属性。2、如果第一个问题答案是否，那只在世纪城选筹，我说的那几个盘我的预算是否能包的住？综合考虑2居住需求和3金融属性，优先级怎么排（把大户型塔楼也包含在内）？3、万柳、世纪城还有没有其他盘更契合我的需求？4、如果选筹范围确定以上，我看万柳和世纪城其实这段时间都是有跌价的，是不是可以等一等再做置换动作？5、还有个极端风险，就是买房上不了学，一个是多校划片的影响（我们28年入学），一个就是政策颠覆，没有学区房一说了，那这两个板块是否能有一定的抗跌能力？或者甚至最优选择是不是就先不置换了？谢谢！

A:回答:您好，1、世纪城虽然比着万柳要差一些，但并不是很拉垮的意思，万柳属于闹钟取静，整体板块的居住环境相比世纪城要安静很多，而世纪城因为有金源的原因显的人员杂乱，从物管资源上也不及万柳。橡树园除了体量小没有其它什么大的硬伤，避开西边单元即可，汇新属巴沟村的回迁，选筹上的细节优先9号楼中单元，其次10号楼中单元，最后11号楼中单元，依次是东单元，能淘到这个盘的楼王位置价值是要高于世纪城的，如果是不好的位置差房源就不如世纪城的品质盘了，世纪城和万柳只能从房源的质量上和性价比来投票！

2、世纪城最好是往选大路北买，路南除了上河村其它整体的户型设计比着路北要差一些，流动性及爆发性都不及路北，你描述的楼盘已经很好。3、类似于万柳世纪城这种区域的下跌多是因为市场风向，即便是具备长期价值的盘也不可能一直走高，这种下跌属于正常回调现象，可以择机进场，这个择机重点在于抄底，即回调到一定的底部入场，而不是等房价彻底降下来。可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;

4、顶级名校配居住体验差的楼盘稳妥的方式是按三最购买,最低总价最小面积最晚时间，反之如果是顶级名校配具有稀缺性的改善盘有合适的时机就可以启动置换，顶级名校配居住体验差的楼盘等于学位溢价，可以理解学位价值占30%甚至40%，一旦学位发生变化这30%就是要下跌的部分，具备稀缺资源的楼盘配上名校学位价值可能是10%-20%，将来学位发生变化下跌的幅度很小，以世纪城万柳为例，是把学位剔除掉，这些品质大盘所占有的资源也值这个价，最极端的假设将来如果因学位变化导致下跌也是阶段性的，随着时间的推移价格还会回调上去。可参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。

A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，但我更建议你把目标锁定到一二期110的南北两居上，这个才是幸福家园的稀缺货，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子我建议你考虑出掉，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，且大部分都集中在城外, 市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨条件，

过去全面上涨是处于行业高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快逃顶升级，市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗跌性也要比老山更强，石景山出掉你的选筹目标可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，优质大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾，可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、03#置换实操论,抄底与逃顶、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:京总好！读了好多您的文章，理清了基本思路，想通过问答的形式整理一下自己的学习成果，也借此机会再向您请教。目前资金1000-1400，主要考虑安顿爸妈（房子宽敞、城市界面友好，配套方便），以及未来有一定升值空间。暂时不考虑学区,按照这个思路，在稍微靠近核心区的次新、板楼中挑选。目前有几个方向：1:海淀非学区次新的三居，如1400左右四季青郦城（马上要开通地铁）、1200左右学院路清枫华景园、中铁瀚庭（鹅厂新地标）；

方案2:六里桥风荷曲苑，1350三居板楼，万年花城1000三居，考虑保留一定流动性；方案3:西城区信和嘉园/格调小区两居，但这里有学区，确实是牺牲了居住面积；方案4:东城中海紫御公馆两居。整体上考虑5-10年后如果置换，三居可能是更主流的产品，海淀和丰台相对是活动比较熟悉的板块。这些地方感觉基本上都没有什么硬伤，除了万年花城相对弱势一些，其他地方产业/交通/医疗/公园都还不错。不知道是不是有我欠考虑的地方？如果这几个选择都还行，是不是选择一个户型方正没有硬伤的房子即可？感谢

A:回答:您好，所描述的这些位置及楼盘虽然不存在大的硬伤，但综合资源并不突出，都是一些中规中矩的项目，购买这种第一是效率不能拉到最高，第二是存在资源错配的情况，总价1000-1400六里桥的风荷曲苑就属于错配，万年花城虽然有丽泽辐射的价值，但1000万的总价会存在流动风险，1000往上总价越高面临的流动风险越严重，东城及西城这几个盘还可，依照你的描述选筹范围并不局限，可以理解为全城都可买，只要符合基本需求即可，这样的一个条件像海淀你要往北靠，1000-1400的预算可以拿到北部核心位置品质大盘的主流三居，

从地段资源、楼盘资源、户型资源优于学院路，具备加杠杆的条件可以在原有地段继续升级楼盘资源与户型资源, 改善的预算在选筹上不能只关注交通医疗等资源，这些不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，交通医疗商超都属于民生资源，公园属于自然资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，从这个角度做排序，

你选筹的六里桥及玉泉营应该移到菜户营，海淀的四季青优于学院路，清河优于四季青，这是小板块的调整，如果把选筹的方向拉到全城，应该弃掉丰台移到东西海朝，这四个是效率资源最强的区，如果没有效率资源打底，其它资源再优质都会面临涨不动容易横的情况，你对丰台比较熟可以参考前些年的丽泽和科技园；你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

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