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年后复工已经两周了，楼市好像没有我们想象中那么火爆，除了学区房热度高涨外，其余都只是星星之火
继年前通州取消双限之后，市场挂牌量再一次突破14W大关，改善换房群体积极性很高，多如牛毛的房子让刚需买房人看花了眼！
如何保值避坑是他们亟需解决的课题！
01.等等党也坐不住了
如果说刚需是北京买房的主力军，那海淀的大厂人民则是扛起了刚需半边天，众多大厂朋友的第一套房都买在了昌平
2023又逢昌平新房大爆发，新房项目应接不暇，当你还在犹豫买不买的时候，就有新项目横空出世，指导价一个比一个高
二手房更是让人琢磨不透，回调后的价格确实让人心动，但越是回调，大家越是不敢下场
一直迟疑犹豫想卖高价的卖房人也是大亏特亏
年后我们接触了许多打算在昌平买房的大厂朋友，去年一直摇摆犹豫，年后发现新房越卖越贵，再不买真就没有价格倒挂的优势了
刚需的买房需求是最旺盛的，但是预算也是最受限的
一边是指导价连续上涨的新房，一边是眼花缭乱的二手房
如何抉择，是他们当下最难的课题
02.昌平板块现状
昌平计划建设两城一区多点的空间布局，两城即为未来科学城、昌平新城，一区为回龙观、天通苑地区
买房的主阵地也是在昌平新城、未来科学城和回天地区这三大板块
昌平新城主要以老旧房子为主，均价在3-4W左右，因为地理位置偏远，无法触达核心产业区，大多为本地购房人群
昌平新城中，表现较好的当属南邵，由政府牵头规划建设11平方公里新城东区，城市界面有了极大改善
未来科学城规划范围170.6平方公里，是北京打造科技创新高地中“三城一区”的重要组成部分，目前城市界面也在飞快的更新迭代
成交主力集中于沙河高教园附近，目前价格在4-5W之间
该板块为昌平目前重点发展区域，有众多高校、央企做背书，购房需求旺盛，有一定的增值潜力，可以实现简单的职住平衡
回天地区就无需多说了，整个昌平的扛把子，尤其昌南的回龙观，因为紧邻海淀，承接海淀核心产业区外溢和极小部分望京外溢
房价水涨船高，高点时次新盘甚至突破8W大关，一度比肩望京海淀
在回天计划的加持下，回龙观地区的交通、基建、产业都得到了质的飞跃，在昌平置业的人群也绝大部分都选择买在回龙观
结合大家对各区域的关注度，这里我们对部分板块做简要分析
回龙观
是昌平当前最为成熟的片区，南侧紧邻西二旗与上地产业园区，但楼盘价格却相差甚远
回龙观板块成交均价在5w左右，低于上地（9.8w）和西北旺(9.5w)两板块30%-40%左右
因此成为高端产业园区外溢需求承接板块，成为海淀码农的第一优选
受到新房入市的影响，23年回龙观二手房价格大幅回调，即便如此，回龙观F4仍然有着20%左右的涨幅，足以见得，回龙观的涨幅还是非常强劲的
龙泽、二拨子
龙泽和二拨子放在一起讲，因为这两个板块同属于回龙观西
龙泽板块仅邻13号线，距海淀仅一路之隔，有融泽嘉园、金域华府两大成熟小区，楼龄新，体量大，是多数大厂人民的首选
目前团块内社区发展已非常成熟，成交量稳居昌平TOP榜前几，近年来涨幅大概在30%左右
二拨子与龙泽是一样的逻辑，都是紧邻海淀，可快速通达核心产业区
二拨子13号线、昌平线双轨交汇，可快速到达后厂村、软件园
虽然片区非常小，但是新房项目较多，城市界面相比之前有很大改善，但与朱辛庄相比还是小巫见大巫
朱辛庄是目前昌平乃至全北京都炙手可热的区域，有昌平线、8号线双轨交汇，交通便利性是没话说的
且区域内基本都是新房，次新房，约等于一个全新板块，城市界面非常之新
此外朱辛庄有实打实的产业配套，不同于其他只能靠地理位置承接海淀外溢的板块
朱辛庄还建立了小米科技园昌平园区，小米也已入驻；
向西南有昌平生命科学园：阳光诺和、东方博沃这些专精特新的小巨人公司
向南地铁2-3站地，是西二旗，后厂村互联网大厂集聚地，腾讯、滴滴、百度、新浪、网易
朱辛庄的热度从去年蔓延至今年，从去年热销的网红盘大华启宸府和越秀星樾，到即将入市的中海寰宇天下，朱辛庄赚足了全北京买房人的目光
虽然指导价相比之前有所上涨，但与板块内的10年楼龄的领秀慧谷相比，价格倒挂还是很明显的
就在昨天，杭州取消了部分新房的销售指导价，可以预见未来新房的价格只会越卖越贵
后续朱辛庄还会供应一块地，指导价是否还会上涨还未可知
犹豫就会败北
03.昌平买房建议
昌平买房掌握三个核心要义：地铁+紧邻产业核心区+高品质楼盘
地铁
昌平买房，刚需居多，对刚需而言，是否可以快速触达产业区十分重要，可以重点关注8号线、13号线、昌平线沿线的部分楼盘
产业
虽说昌平目前也有产业加持，但短期之内无法完全形成强大的产业辐射效应
现阶段主要还是依靠海淀核心产业区外溢，在昌平置业还是要海淀产业核心区为重要支撑
未来科学城、沙河高教园等新兴产业区适合附近上班的人群入手，轻松实现职住平衡
品质
随着大家对居住品质的要求越来越高，品质一般的小区流动性会越来越差，加之未来置换因素，买前先想卖，尽量选择品质较好的楼盘
目前来看，新房还是会对区域的二手房造成压制，未来随着新房地快越拍越远以及新房指导价的解限，二手房市场会再次涅槃重生
随着新房陆续交房，在这批新房满五年后流入二手房市场后，可能会再次冲击区域内的次新，届时二手房市场竞争会非常激烈，现有格局梯队会再次重构
对现在的楼市、政策迷茫的朋友，瓜姐有几点建议给到大家：
1）卖房变现
不要觉得一下子翻身就硬气了，价格还是基于品质、核心竞争力
大多时候不要对自己的房子太过感觉良好，如若没有超强的核心竞争力，不如趁着现在市场预期好转，抓紧时间出手
尤其没有学区属性的老破小，随着时间的增长，市场认可度会越来越低，现在是最好的解套机会。
2）置换
现在是重组资产的绝佳机会，不要紧盯着自家买房亏的钱
综合时间成本，看中好的标的就可以拿下，综合价格成本，把握好一买一卖之前的价差
3）刚需
虽然现在首付比例降低了，贷款年限延长了，但是预算不到位的朋友还是要量力而行，不宜加过高的杠杆。
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