叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总您好，有一套天通院的房140平，天通苑中的好区位好户型，贝壳上价格在530左右，现在475出手套现置换时机是否合适?现在自住的是一套海淀区甘家口附近的老破小60平，不确定是否留在手里，还是卖出和天通苑的一起置换比较合适。置换的话想在朝阳区购入，最好能在六号线或十号线附近。两套房都出手的话，可使用购房资金加贷款在1200左右，如果是只出手天通苑的，购房资金在700-800之间。还请京总指点感谢
A:回答:您好;天通苑和甘家口这两个位置保值性尚可,区域有足够的流量,市场恢复热度后是不缺买家的,并且你的卖价只要是和市场价持平,出货周期会很快,你此时没有必要折价变现;现在的问题是大家普遍对市场缺乏信心,大部分买家不是没有需求而是不敢出手,需要给市场一个缓冲期,在这之前折价出货很不划算;那种地段资源很差的我是建议在淡季进行调仓, 因为市场好起来那种差地段也不一定受到影响,相反甘家口和天通苑市场回暖后,整个区域能明显感觉出来量价的变化;
什么条件下可以牺牲这两个板块的补涨行情呢,就是可以拿到资源更好的项目;也就是不但地段上要做大提升,楼盘同样也要做大提升,这样你可以放弃这两个区域未来的补涨行情是不亏的且效率上要比原来更优,可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)、03#置换实操论,抄底与逃顶、87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:星主好！目前有德胜门西大街7号院一套82平米的三居室，不知道是应该留着出租还是卖了。还有一个园墅的243的联排，也是一直没怎么涨，不知道是不是应该卖了。如果卖了，想在西直门附近买，您推荐买那个小区呢？
A:回答:您好，从楼盘本身的价值7号院大于园墅，回龙观是一个偏刚需的区域，这种终极改善盘的流量很小，价格很难上去，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,其次园墅有点老了，200多平的联排在居住上分隔为三层，其实一层也就70平左右的活动空间，住起来舒适性要整体差一些，鉴于板块属性和楼盘自身因素，如果有条件最好是把园墅做置换升级，按照市场价最终可能会是在1300-1400之间，在西直门可以看看交大嘉园140的三居户型， 更建议把德胜的也一并出掉，
用2换1的打法去拿熙府桃园140平的南北三居，熙府桃园这种户型从楼盘，户型在整个板块都具备稀缺性，未来的海拔也更高，成长性及保值性都有保障，北京三环内的品质大盘，正南正北的三居极为稀缺，长持价值自然牢固，尤其是像海淀西城这种区域更为明显，拿海淀来说地段好户型好的大多都集中在公房上，但是这种房普遍面积很小，户型好品质好的的地段资源差，地段好品质好的户型很拉，有地段资源，楼盘资源及户型资源优势有条件的情况下要做优先考虑，可参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:您好，关注您很久，受益颇多，我家情况如下：有一套回龙观街道龙乡小区东区小两居市值大致在380左右，小孩是25年上小学，准备换房子，考虑小孩上学和保值增值，出手现有房子可以获得300左右的首付，贷款最多可以承受300左右。看房情况：目前看房主要关注朝阳和海淀，朝阳区看了育慧里二区一套小三居80平左右的（有点心动），学校对应芳草地+陈经纶嘉铭分校， 担心的问题是：保值增值能力存疑，
房子是97年的老房子，担心一旦学区政策变动房屋价值会快速贬值，周边环境了解不透彻，还有就是初中升高中选择空间不如海淀区，望解惑。海淀区看了莱圳家园（偏贵）、沁春家园（学校一般）和新康园（产权昌平价格受育新小学政策变动影响），海淀区尚未找到合适小区。问题：目前就是想置换升级，找到一个兼顾上学和保值增值的房子，望对我的疑惑进行分析，谢谢！
A:回答:您好，1、首先升级是升级房产的综合资源，包括了地段资源和楼盘的自身资源，这种资源是要把学区剔除的，学区的价值属于阶段性，如果将来政策继续赋予这种价值，学区房还会有出色的表现，而未来的学区房趋势是走下坡路的，从溢价风险老房子所附带的名校大于普校，育慧里二区从学区属性并没有高溢价风险，保值性及流动性尚可 但这类房子不能有太高的预期，北京二手房挂牌量将近17万套有70%全是老房子，也就是这类房子将来是没有稀缺性的，
内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性，成长空间完全取决于北京的市场均价，如果将来均价突破10万，内城区的老房子也会跟着往上走，从投资角度购买这样的房子如果入场价不笋效率会很低，你从回龙观换到这个盘上谈不上升级，更大的价值在于居住和学位 2、如果莱圳家园可以满足居住的同时又能满足上学当然要做优先选择，贵从来都不是缺陷，相反便宜才是，任何价格都是在自由竞争的环境中形成的，在选筹的过程中，很多人的误区是基于购买力来评估小区的价值，如果一个小区的价格在自己的预算范围内，往往倾向于认为它具有高性价比适合投资，
相反如果价格超出了能力范围，可能会认为它过于昂贵，并转而寻找其他区域，从而错失了优质投资机会，这其实是错误的逻辑，莱圳家园如果对比其他位置的老房子显然贵，但如果对比同地段的次新它是最便宜的， G6以东楼盘资源及户型资源莱圳都是比较稀缺的，在清河寻找10万以下居住体验还不错的次新，同价位除了莱圳几乎没有备选，否则就需要改变选筹的位置往西二旗、西北旺、马连洼移，这种移动会失去商圈的资源，
莱圳有橡树湾的拉动更容易拔高它的价格，以这种角度对比它就不贵，沁春家园和新康园虽然便宜，但没有价值，西三旗的资源显然是不如清河的，从回龙观换到这个区域上是属于升级，不但升级了地段资源，也升级了楼盘资源还获得了上学的机会，是很好的选择，可以参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图,03#置换实操论;16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!
Q:提问:幸会！今年下半年打算回国，之后5年内主要在北京，本人非京籍但在北京有5年以上社保。两个孩子陆续要上一年级。孩子国际学校的话顺义比较集中可选项很多，朝阳公园附近耀中甚至日坛的芳草地国际部只要能上都可以，不执着。不需要坐班，城里办事的话主要在国贸和三里屯。出差较多机场和北京南站的使用频率较高。现金1500万，房子心理价位1400-2000万。第一天盲看，中介带了丽都悦府、丽都一号和亮马福景苑，最中意亮马的位置和可灵活改造的空间。后来才开始研究你的文章，发现这几处都有明显硬伤。
第二天望京二手房，其中的东湖湾（陈经纶分校学区）、臻园和北纬40度综合都还不错。第三天顺义，观承别墅的新房，虽便宜但单层面积小且尾盘。二手房下周继续看。想请问，不能预见未来是否在京长期发展的情况下，这五年租还是买？研习了您的文章，针对这个价位和家庭情况，还请帮助梳理下选筹思路和方向。祝好
A:回答:第一个问题：你需要将关注点从选筹转移到能否在京长期居住上，如果将来有概率不能在京长期居住，哪怕这种概率很小都不能以自住的角度去看房，好住的房子不一定好投，但好投的房子一定好住，依你看过的这些项目，丽都悦府、壹号、福景苑及观承都属于好住但不好投的，酒仙桥的项目减分项是它的成长环境很劣势，亮马桥的硬伤你已知晓，而望京的几个项目就属于好住又好投的，虽然和观承的竖向分区结构不能相比，但这种楼盘占有的综合资源是加分项，
这几个盘还有本质的区别，东湖湾、臻园属于纯改善住宅，北纬更偏向于刚需和初级改善， 你的预算是1400往上2000以下，在楼盘的选择上要淘汰掉刚需盘和初级改善盘，这个预算只能往改善盘上买，且还要同时占有地段资源、楼盘资源、户型资源，这三项指标分优先级，先占有地段资源再占有楼盘资源，也就是说只有楼盘资源没有地段资源的不能要，如丽都两个项目，同样只有地段资源没有楼盘资源的也不能要，如亮马桥的，符合上述三项资源在你看过的只有望京可以满足，当然这个预算在朝阳围绕国贸及三里屯选筹范围很大，像朝阳公园、双井大望路、太阳宫都是比较不错的商圈。可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，
核心商圈的第一梯队都可以作为参考的方向，具体选筹上的细节可以再沟通 第二个问题：为啥建议要从居住属性转移到投资属性呢，你们的情况存在将来可能不在京长期居住，有这种概率如果太注重居住本身会忽略掉房子的金融属性，如果金融属性大于居住属性，将来不住时可以出租，不影响保值与增值，更不存在流动风险，可租又可贷，可住又可卖，反之如果只注重居住属性，将来不但存在流动风险，保值性也会打折，结合另一个问题租买， 首先如果你有更稳健的投资渠道，将来可以跑赢通胀，并且可以确保本金的安全，那么可以放弃配置房产，
其次要看你个人怎么看待北京将来的房价水平，既然你已经研究过我的文章，应该清楚我的态度，如果没有特别稳健的投资渠道，从货币、经济、城市这三个维度考虑去做北京的房产配置，无论将来是否自住，对于资产的保值与增值都是很好的方向，相反租住并不能带来安全感，安全感并不是物理空间而是核心资产，可以参考星球会员文章08#通货膨胀货币与房价、81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！
A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的， 也就是别墅类产品占有的市场份额更大，
300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容