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Q:提问:星主您好！ 我们在西城有学区房了，想在东北四环以内买个三室两厅两卫，通透的宜居住宅，保值、出租、自住都还可以的，交通便利。预算1600-1800。请问金地、观湖、建国门到东二环附近的哪个楼盘更好一些，性价比更高。感谢！
A:回答:您好，太阳宫火星园133平南北三居、丰和园143平南北三居，朝阳公园碧海园180户型、樱海园180户型，双井A派公寓140户型，首城国际160户型，这几个盘保值性及流动性都很好，商圈资源也不错，按照1800左右东北四环范围这个是最优的选筹，优先级排序为太阳宫/朝阳公园双井，朝阳公园要避开几个过时的如棕榈泉，公园大道，观湖项目很好，但1800左右对应的户型不如泛海，这个预算在朝阳东北部基本所有的品质楼盘都可以很轻松买到 但有的品质楼盘户型比较拉，比如富力城D区，单看楼盘很不错，
但1800如果买这个盘对应的户型就非常差了，也就是说不但要关注地段资源、楼盘资源还要关注户型资源，只有这三个全部具备稀缺才值得考虑，其次建国门到东三环之间如果没有特殊的需求建议尽量避开，这个范围更多的功能是商务，住宅的保值与升值性并不好，如果想离城中区近一些移到二环内会好很多如广渠门，但对应的是需要压缩面积，作为投资朝阳是很不错的选择，可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，87#朝阳跑赢大盘选筹导图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！
Q:提问:星主好！本人自住常营万象新天一套109平两居，2017年高点购入，现值670万左右。由于房龄太长2005年的房子，增值空间有限。并且位置感觉也远了一些。所以想趁现在换一套朝阳区离市中心更近、房龄较低并有一定保值空间的自住房，预算在900-1000w，不超过1000w的2-3居，没有学区要求。最理想的是凤凰城，但是凤凰城房龄同样比较老，换的话可能要牺牲居住面积。 换新房的话，看了朝阳北路两个新盘和北熙区以及几个新盘，都不是很理想，北熙区勉强，但周边发展也不好说。看了您的文章后也关注了望京的几个盘，这个预算和房龄靠近一些的好像并不多，您有推荐的盘吗？还有最后的方案就是暂时先不卖了，现在常营的房子也卖不上价，自己当初还花了很多钱装修，现在割肉不知道是否合适。望您给予回复指教。谢谢。
A:回答：您好，从常营往你描述的项目上换，等于是把确定性换成了不确定，常营地区并不是完全没有机会，应该说是朝阳唯一的价值洼地，虽然距离朝阳核心区较远，但自身的资源很好，虽然常营已经到了最边缘的位置，但它自身的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万， 这种价格以及自身的资源将来是具备补涨条件的，
只是现在的楼市是慢节奏，不会再像过去一年一小牛两年一大牛，所以现在的市场常营就属于慢涨类型了，作为投资的话效率会低一些， 提高效率应该做升级，升级是先升级地段资源，再升级楼盘资源，往三元桥或者望京换都属于升级，望京的慧谷阳光108平的南北两居挂牌价是1000左右，臻园90平纯南户型的2居1000左右，融科橄榄城97平的纯南两居1000出头， 这三个盘的保值性及流动性都很稳健，成长性也不错，望京将来是具备大跃升条件的，如果类似于这样的项目有合适的房源就可以置换，折价出货也是值得的，往这种项目上换等于是升级了地段资源同时还升级了楼盘资源，将来的效率自然会提高，市场回暖望京的这三个盘反应速度及涨幅的确定性要远远大于常营，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，87#朝阳跑赢大盘选筹导图,05选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主您好！很感恩您日常分享的信息，受益匪浅。家里有通州一套房子500万无贷，手里有五百多万现金（去年9月份卖掉朝阳房子所得），现500多万现金用于活期理财，一个月收益大概九千每月，请问: 1、无自住需求，500多万是长期（1-3年）理财还是投入买房收益高？2、贷款能力一般，贷款公积金能60，3、计划一年内有娃，需不需要提前考虑学区（东城、朝阳）？4、如果投资通州，有无好的标的推荐？盼解答，祝您身体健康、万事如意！
A:回答:您好，感谢！1、可以结合家庭的实际情况考虑是否该升级通州的房子，比如双方的工作通勤距离，居住面积大小符不符合将来的需求，及房子未来的预期啊，这些都是要考虑的因素，如果各个方面都不理想应该是用通州的房子加上手中的现金去升级一套更好的，而不是再新购置，升级住房不但可以获得财务上的回报，还可以提高生活品质，将来自己住着也会提高舒适性，最重要的是符不符合将来的市场主流趋势，可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），因为你没有提供具体的楼盘信息，我没法给肯定的答复，只能提供一个方向做参考，从你描述的总价判断，应该是要做升级的！
2、单500现金加上组合贷要比一个月收益9000的理财更受益，比如在朝阳买一个保值性好的老房子，租金大约可以到1万左右，好位置的房地产不受通胀货币超发的影响，但这不是效率最优的资产方案，只有500可以这样配置，现持的房子将来不具备大跃升条件,用掉这500万做投资会同时失去2套房子的机会，1000买一套和2套涨幅是有很大差距的;
3、需要学位的时间还早，在这之前你都不能确定将来孩子要上什么类型的学校，如果买在东城或朝阳到上学时又想去海淀西城还需要再折腾，不如临近上学前确定，现在只需要关注金融属性即可。4、参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,通州的兑现属于超长周期，现在并不适合做纯投资，如果是在本地上班，有自住需求可以考虑，即便是中短期兑现不了，房子还有居住价值，省去租房的麻烦了，相反如果没有自住需求了最好脱离通州，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝一切顺利！
Q:提问:您好，家里有三套瀛海家园的回迁房，一套一层的3居（108平），两套13、14层的两居（均为80平，父母住一套） 1、现在想出掉一层的三居，但是看房的人多要买的很少。所以想请教一下瀛海家园现在是否是出手的好时机，后期还有没有再上涨的可能？如出手的话后期购置房产推荐在哪里，暂时没有学区的要求，较倾向于投资属性。 2、女朋友在大兴机场工作，想使用首套资格购买房产（未来给她爸妈住），推荐在机场附近（榆垡、天宫院、黄村）购置房产吗？还是在固安买一套130平的带院小叠拼（160w左右）或130平的大平层（150w左右）？希望能够抗跌且好出手，具有投资属性。
A:回答:您好，1、瀛海只能作为亦庄的次次级板块去看，将来是有补涨机会的，但这种补涨兑现时间上可能会久一些，瀛海现阶段的房价应该说是亦庄地区唯一的洼地了，价格洼地中短期并不具备大跃升的条件，价值洼地赶上市场利好才有爆发的可能，价格洼地转向价值洼地需要一个时间来过渡，当亦庄核心区和次级板块的价格再往上走一个台阶，彻底和瀛海拉开差距，就是瀛海补涨的时候，热门地段价格明显上涨，资金和购买力会自动寻找价格低位的板块， 作为投资来讲瀛海效率要低一些，整个时间线比较长，现在瀛海和旧宫以及亦庄的价格差距并没有多大，有条件的可以置换效率更高的位置，关于出手的时间点，瀛海在中短期并不具备补涨的可能，在市场有足够的流量和热度之后就可以启动了，在这之前你要选2-3套目标房源。
2、首贷属于稀缺资源，一旦用了下次再购买能够撬动的总价就降低了，大兴南部和固安流动价值及保值属性很弱，这种选筹称不上投资，完全是纯自住需求了，建议再攒攒资金尽可能买到好一点的位置，如亦庄的次级板块或者西红门沿线，建议参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:京总请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，首先建议认真阅读星球3篇会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京投资安全边界图，建西苑的居住属性大于金融属性，杨庄这个板块很冷，80%的购买力是5万左右的水平，很难支撑6万以上的价格，接近7万就属于贵妇盘，这个区域房价上涨跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，一个板块的楼盘类型可以分为工薪盘、白领盘、CEO盘和贵妇盘，在次级板块或开发区买CEO盘和贵妇盘属于大忌，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;
杨庄的贵妇盘并不具备投资属性，石景山的定位是宜居生态，也可以理解为纯通勤，建西苑唯一的好处是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，玉泉路、田村和永定路要比杨庄更抗跌，你爱人比较注重房子本身的面积舒适性，但不应该忽略综合资源，这个时期买外城或者过冷位置的贵妇盘风险很大，应该压缩面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、能接受2居可以淘淘兰德华庭，祝顺利！
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华受益匪浅。我们夫妻家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果政策出来，需要尽快买了。 下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，
目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。 3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,继续留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹:你们夫妻双方都在东城上班,如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以围绕双井板块,可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,双井距离你们工作单位通勤不远,保值增值性很稳健,祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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