哈喽大家好,我是血拼哥。
最近的北京市场真的有点让人看不明白了。
还在正月里,不少媒体因为2月节后成交量低唱衰“小阳春”,转眼一周刚过,市场上“楼市回春”、“成交量上涨”的消息又传遍朋友圈。
一会涨了,一会跌了,一会成交量低迷,一会成交数据拉升。
各种消息把大家遛的够够的,每条信息的背后似乎都在图谋什么……
那么作为买房人,咱们到底如何看待当下的市场呢?买房这件事今年要抓紧吗?今年能抄底吗?
No.1 北京二手房开始砸盘?
上周支撑北京市场低迷最有力的证据就是距离天安门仅5公里的南三环西罗园砸盘事件。
月初,丰台南三环的小区西罗园上架了一套南北三居室,满五唯一,面积106.76平,挂牌价399万,折合单价约3.73万。最终成交价更惊人,来到390万,折合单价3.65万/平。
而该小区2021年的均价是9.36万/平,对比之下,房价跌了40%。
一时间网友沸腾了,如此黄金位置的二手房都“砸盘”了,北京楼市是不是真的不行了?
其实这套房子低价成交真的是个例。
据中介反馈,这套房子属于老破小,学区一般,楼层比较矮,还存在很严重的遮光情况,采光极差。明显硬伤之下才不得不降价处理。
而目前该小区同户型三居室的挂牌价还在670万。
这个事件说明,即便是稀缺地段,教育、居住品质仍然不可或缺,为了挤进内环,过道都“金贵”的时代一去不复返了。
No.2北京成交数据初抬头
上周六日两天,北京楼市算是回光返照了,周六成交369套,周日成交522套,突破了以往的成交数据。
有网友说,照着这个速度,3月1.5万不是问题了。
但我觉得光看片面的数据,然后自嗨没啥意义。
成交量“回暖”的同时,北京挂牌量节后持续走高。
有线报称,大中介挂牌突破17了,截止3月5日下午1点左右,总170085,而到了3点这个数据来到170161。
挂牌量增加,议价空间变大,北京二手房市场还在以价换量。
No.3专家高喊“北京限购尽早松绑,否则救市代价更大”
现在的市场,等待政府进一步放松限购似乎已经成了默契。
据365财经2月27日文章《董藩:必须放开北京房地产限购》显示,近日,房地产专家、北师大教授董藩提出,应该允许任何人购买北京的房产,对交易进行行政限制本身就不符合市场的本质要求。北京楼市限购放得越晚,救市的代价就越大。
专家的观点一度引发热议,不少人表示有相同的看法,他们认为北京购房政策太严了,且相对深圳广州,这几年房价回调并不充分。
尤其是新房,5-6环的新盘,动不动8W+的指导价,让北京购房群体望而却步。
从这个角度考虑,北京市场如果想起来,放开限购,让外地人进来支撑刚需盘,启动改善群体“卖一买一”置换链是有效的,否则,只能等到经济回暖,被动推进房价回稳上行。
其实针对当下这个问题,北京其实已经给出了一些解决方式,你没发现北京新房已经开始卷阳台了吗?你没发现,新房赠送越来越多了吗?
其实,北京调节市场的手段远不止限购限贷政策这些。很多只有正在看房,有购房需求的人群才能体会到,这也就是为啥,哥们儿总是提倡大家多下场看看,真的能感受到“体感变化”。
北京限购政策确实有其不得已存在的必要,起码保护了北京刚需群体,否则大量需求冲高房价,这片土地就真没有刚需立足之地了。不过随着房地产供求关系发生重大变化,限购政策肯定会逐渐退出。
No.4 北京刚需开始抄底了?
关于小阳春,看多也好,看空也罢,大家为何对小阳春的行情这么关注,很重要的一点是想获得确定性。
没有明确的发展趋势,增加了大家决策的难度。
如果大家对于未来房产预期和以前一样,一致看涨,那么买房人肯定就会快速下单;
如果大家对于未来房产预期一致看跌,买房人完全可以暂时不买,卖房人也会尽快卖掉房子。
但是当下的北京房产市场并没有这样的确定性,一方面经历了近半年的低迷,另一方面利好政策断断续续,稀稀拉拉,看似时刻透露出希望。于是,整个市场的情绪,也就一高一低,处于动荡之中。
简单总结,当下北京房产市场,预期不稳。
好消息是,这样的市场环境下,北京新房的质量有了很大的提升,如果你最近看房就会发现,无论是户型设计还是交付情况,近两年都比18、19年好了不少;而二手房房价波动下探,不少以前不敢想的房子现在也能看看了。
其实房地产市场震荡跟刚需关系真不大。
两会重申了对待房地产的态度,还是那三条:化债、保交楼、三大工程,最终目标是加快构建房地产发展新模式。
所以刚需想通过房产实现资产升级几乎是不可能的,这种情况下,居住需求一定是你最重要的考量。通勤是否便利,配套是否满意,环境是否舒适,物业服务是否在线,户型是否满足需求,毕竟刚需的房子至少住10年,这期间又经历了一轮经济周期,很难以当下的视角为参考,那何不让当下的自己舒服呢?
最后关于抄底,市场上有句名言,“新手死于追高,老手死于抄底”,共勉。
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