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Q:提问:您好，关注有段时间了，第一次提问，我是京户首套，目前看了北七家的国贤府，十八里店的云筑，上班在西单附近，偶尔可能还要去通州，未来可能属于两遍来回跑的状态，目前主要上班还是在西单附近。希望找个有品质的小区，您有什么建议吗？总价800-1000左右吧。不知道新房或者二手有什么推荐？目前还没有看二手，感谢。

A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,800-1000购买北七家属于错配资源（很严重），购买十八里店算不上错配，但会降低整个投资的效率，北七家的配套很差，将来没有什么好的资源，购买这种位置完全是放弃金融属性只注重居住属性，十八里店的问题在于城市界面很不规整，只占有楼盘资源缺乏地段资源，就目前的市场趋势大涨的概率极低，反而买后下跌及难流通的概率会增大，朝阳的主要发展方向是东北部，或者比较注重新房，买在东北方位虽然中短期会横盘，

但至少将来是有兑现机会的，这是按照你原本思路的调整建议。投资兼顾自住，你现在的工作地点在西单，偶尔会往通州跑，未来存在两边的可能性，从这些条件北七家都不适合你，最适合你的是朝阳东三环东四环之间，800-1000可以拿到品质很高的盘了，均为二手次新，且楼盘资源及地段资源户型资源全部占有，能住的同时还能兼顾到保值与升值，效率最高的是这种布局，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:星主好,目前昌平南邵都会湾89平三居，夫妻海淀和上地工作，通勤依赖地铁，想卖一买一，同时升级面积和板块，目标700-800，之前认筹了北绍洼159平四居，看了您的文章感觉以后流通性可能会有问题，放弃了，目前想等朱辛庄中海新盘开盘，想问下思路是否正确？手里没有余钱的话先卖后买新房是否更容易操作？是否有其他合适的二手盘推荐？谢谢

A:回答:您好，1、购买新项目正确的操作顺序小定锁房，然后卖自己的房，收到买家定金后补新房大定，收到买家首付款后补新房草签，这是最稳妥的操作，如果是先卖后买整个过程会比较被动，一般完成一套二手房交易冷门板块3-4个月是最快的，长的可能会在6个月以上，这种周期都属于正常，这期间买家的付款时间一旦发生变化就需要你和开发商协商，如果赶上市场火热不排除开发商会有清退付款条件差的客户，遇到这种情况就会很吃亏，而先买后卖你只需要和开发商如是说明情况即可，这个时间的约定不是固定的。

2、从北邵洼移到朱辛庄地段价值是提升的，虽然南邵90%都是新盘与次新盘，但地段资源太弱了，距离主要产业区太远属于卫星城，卫星城就是睡城价值自然弱，都会湾卖掉买北邵洼只升级了面积并没有升级地段资源，而买朱辛庄是属于升级地段资源了，朱辛庄的价值不在于它本身而是海淀。二手你可以看看清河的第二梯队，爆发性比朱辛庄以及回龙观更强，逆势保值性与流动性也很好，可参考星球精华栏会员文章05选筹/北京购房安全边界图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说有上涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？

A:回答:六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，从地理位置上丽泽距离长阳并不近，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，

金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

Q:提问:幸会！今年下半年打算回国，之后5年内主要在北京，本人非京籍但在北京有5年以上社保。两个孩子陆续要上一年级。孩子国际学校的话顺义比较集中可选项很多，朝阳公园附近耀中甚至日坛的芳草地国际部只要能上都可以，不执着。不需要坐班，城里办事的话主要在国贸和三里屯。出差较多机场和北京南站的使用频率较高。现金1500万，房子心理价位1400-2000万。第一天盲看，中介带了丽都悦府、丽都一号和亮马福景苑，最中意亮马的位置和可灵活改造的空间。后来才开始研究你的文章，发现这几处都有明显硬伤。

第二天望京二手房，其中的东湖湾（陈经纶分校学区）、臻园和北纬40度综合都还不错。第三天顺义，观承别墅的新房，虽便宜但单层面积小且尾盘。二手房下周继续看。想请问，不能预见未来是否在京长期发展的情况下，这五年租还是买？研习了您的文章，针对这个价位和家庭情况，还请帮助梳理下选筹思路和方向。祝好

A:回答:第一个问题：你需要将关注点从选筹转移到能否在京长期居住上，如果将来有概率不能在京长期居住，哪怕这种概率很小都不能以自住的角度去看房，好住的房子不一定好投，但好投的房子一定好住，依你看过的这些项目，丽都悦府、壹号、福景苑及观承都属于好住但不好投的，酒仙桥的项目减分项是它的成长环境很劣势，亮马桥的硬伤你已知晓，而望京的几个项目就属于好住又好投的，虽然和观承的竖向分区结构不能相比，但这种楼盘占有的综合资源是加分项，这几个盘还有本质的区别，东湖湾、臻园属于纯改善住宅，北纬更偏向于刚需和初级改善，你的预算是1400往上2000以下，在楼盘的选择上要淘汰掉刚需盘和初级改善盘，这个预算只能往改善盘上买，

且还要同时占有地段资源、楼盘资源、户型资源，这三项指标分优先级，先占有地段资源再占有楼盘资源，也就是说只有楼盘资源没有地段资源的不能要，如丽都两个项目，同样只有地段资源没有楼盘资源的也不能要，如亮马桥的，符合上述三项资源在你看过的只有望京可以满足，当然这个预算在朝阳围绕国贸及三里屯选筹范围很大，像朝阳公园、双井大望路、太阳宫都是比较不错的商圈。

可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，核心商圈的第一梯队都可以作为参考的方向，具体选筹上的细节可以再沟通第二个问题：为啥建议要从居住属性转移到投资属性呢，你们的情况存在将来可能不在京长期居住，有这种概率如果太注重居住本身会忽略掉房子的金融属性，如果金融属性大于居住属性，将来不住时可以出租，不影响保值与增值，更不存在流动风险，可租又可贷，可住又可卖，反之如果只注重居住属性，将来不但存在流动风险，保值性也会打折，结合另一个问题租买，

首先如果你有更稳健的投资渠道，将来可以跑赢通胀，并且可以确保本金的安全，那么可以放弃配置房产，其次要看你个人怎么看待北京将来的房价水平，既然你已经研究过我的文章，应该清楚我的态度，如果没有特别稳健的投资渠道，从货币、经济、城市这三个维度考虑去做北京的房产配置，无论将来是否自住，对于资产的保值与增值都是很好的方向，相反租住并不能带来安全感，安全感并不是物理空间而是核心资产，可以参考星球会员文章08#通货膨胀货币与房价、81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。

目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。

所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！

A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了

空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:星主您好！我们在大兴团河苑小区有一套老破小，目前先生在丰台上班，我目前在天津，年后可能会回到朝阳。孩子现在幼儿园中班，目前急需考虑她上小学问题。我们目前首要需求是教育质量尽量高，离国贸尽量方便;现在我们自己的老破小要不要降价卖掉，虽然也卖不上什么钱（可能140w-150w，还不一定卖出去）不想后期还款压力太大，总价400w以内的房子比较适合。教育优势是我们最看重的，不能平衡的状况下，牺牲一些面积也可以，几年后再逐步置换就好。综合以上，想听听您的意见和建议，非常感谢！

A:回答:您好，团河苑的价值偏弱了些，将来也不具备再次跃升的可能性，即便说市场止跌回升这种老房子的小户型跟涨的概率很小，你的选筹资金规划是400以内教育资源突出，距离国贸比较近的只有芍药居、太阳宫、望京可以满足，如果以400内做选筹，目标只能放到刚需盘里面的一居，像南湖东园，望京西园类似于这种老旧社区,有地段资源的加持保值性及流动性尚可，将来区域房价上升也能跟在大盘后面，只是作为资产投资的话效率偏低些，如果把团河苑变现按照150加上原有的资金是550，这种预算可以考虑澳洲康都，正规的一居室550以内差不多可以全部搞定，

澳洲属于区域次新，而南湖东园及望京西园属于三四梯队，望京次新盘才具备稀缺优势，将来能够跑在前面的也是此类盘，所以团河苑留着在选筹上会降低楼盘的资源，也会影响你此次投资的效率，相反如果折一些价格做变现会提高选筹楼盘的资源，市场逐渐升温后，澳洲的反应速度及上涨的概率要大于团河苑，看似折价出货团河苑可能会有一点吃亏，但会占到选筹上地段资源、楼盘资源上的优势，因为你将来还是要进行升级置换的，占有地段资源与楼盘资源可以保证与大盘涨幅同步，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图