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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华受益匪浅。我们夫妻家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果政策出来，需要尽快买了。
下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。
2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。 3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,继续留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹:你们夫妻双方都在东城上班,如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以围绕双井板块,可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,双井距离你们工作单位通勤不远,保值增值性很稳健,祝顺利!
Q:提问:京总您好，多次拜读过您的文章，非常佩服您的思维。我和老公都是外地人，落户北京。我老公在园博园附近上班，我在房山教育系统上班，已经找好长辛店附近单位准备调动。女儿一岁。家庭年收入税后50万。现在有长阳篱笆房附近90平二手房一套（19年买的，不到五年，卖掉到手二百五十万左右），公婆和家中可以凑400到500万现金，现在思考如何处理家中财务能够保持保值增值，同时可以兼顾工作生活。 方案一老公看上了西山金茂府120万新房（距离两个人单位都五公里左右），首付四百万，贷款二百多万。同时留着篱笆房的房子等行情好点去西城买个四百万左右的占坑房，给闺女上学用。优点是房子大，离单位近，不知道西山金茂府五六年后流通性会怎么样，毕竟现在周围配套差。
方案二：我是想去青塔或者其他好点的地段买一个600万多点的二手房，虽然上班远点，但感觉能保值。（因为我们两个一般就能承受二百万贷款，贷款太多感觉压力大），篱笆房的房子留着，以后合适机会再卖。因为认知有限，所以没什么好的方案，希望您帮我们分析一下哪种方案更好，或者有没有其他更好的方案。非常感谢
A:回答:您好，西山金茂府大概是5万4左右，旁边的珠江逸景均价大概是4万，金茂府比珠江贵了约1万4，这个1万4的溢价全部体现到了楼盘资源上，当然金茂府的品质是要比珠江高的，但这个位置没有地段资源，房地产的价值是由地段资源加楼盘资源组成，也就是说你们多付的1万4全是为了品质买单，这种溢价称不上投资，
只能说是从纯居住的属性考虑，投资兼顾居住二要比一更具备保值性，你们应该考虑把长阳的房子出掉，资金增加的这次的购房上，从青塔移到玉泉营，玉泉营受丽泽影响板块价值比青塔更牢靠，万年花城四期128平的南北三居挂牌价在850左右，捡漏价基本可以在800以内拿下来，包括二期和三期的 玉泉营无论是流动价值还是保值性以及将来的跃升都是要比长阳综合条件更优的，这种仓位的缩小是为了提高单产，或者说将来有购置学位房的需求，把玉泉营的房子套现出来也要比持有长阳效率高，这种选筹方案符合你们贷款200万的计划，
买房一方面是为了自住，但更多的是资产的保值与增值，不能只追求大面积高品质便宜的，这种往往只有居住属性，高品质的住宅产品很容易把人迷惑而忽略了地段价值，地段资源的重要性占70%，楼盘资源只占30%，也就是说没有地段资源的楼盘品质再高也要谨慎，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主好，非常欣赏您对北京房产市场的洞见。想向您咨询我目前有4套房。海淀车道沟南里1套3居，市值约700，回龙观一套2居400，新馨苑80m目前无法出售，房山超级蜂巢商住，目前50（原值110）。请教:1. 房山项目旁边在盖一个中医院，今明年年底交。是否等该医院营业后开下市场再决定是否卖还是尽快卖？2.目前住回龙观环境熟悉，但4层较高，面积偏小；车道沟房子偏老，怕将来无法升值。不想再添钱或贷款。请问怎样可以合理改善回龙观及车道沟？想在海淀有一套适合孩子将来工作、生活，回龙观或奥森,您看有何方案及海淀哪些小区比较有升值潜力、可兼顾交通、教育？谢谢您！
A:回答:您好，1、房山商住出掉50万的现金对于你接下来购置新房帮助不大其实没必要着急，如果买房就差这50万并且没有融资渠道可以考虑，否则可以留着等等看。2、车道沟和新馨苑这两套最先做脱手的是新馨苑，车道沟保值性尚可，将来也具备跃升的可能性，东西海的老社区，居住环境良好，无过高的学区溢价不用担心保值性及流动性，相反新馨苑这套应该做升级，如果这套可以变现配合车道沟一起脱手有1100万的资金，这个总价不使用杠杆的前提选筹上也很占优势，如海淀清河主流南北三居110平挂牌价在1100左右，清河的地段资源比回龙观更优，在同商圈也具备稀缺性，
奥森同样可以选筹到不错的盘，融域嘉园、京师园都不错， 完成这样的置换等于是大调仓，同时升级了地段、楼盘、户型三项资源，名下一套核心资产将来可以享受到大盘跃升的红利。如果新馨苑这套暂时不能动的情况下建议等可以变现时再一起做调整，单独出掉车道沟去做升级方向也可，只是效率要差一些，700也可以选筹到不错的盘，如回龙观前两梯队的三居，这种置换也属于升级，但新馨苑这套将来还是要做调整的，先调整车道沟后面新馨苑400这套效率就低了，一换一不如二换一，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！
Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说有上涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨， 而长阳在过去是没有生产资源可承接的，
丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，从地理位置上丽泽距离长阳并不近，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好， 最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，
关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！
Q:提问:您好，关注有段时间了，第一次提问，我是京户首套，目前看了北七家的国贤府，十八里店的云筑，上班在西单附近，偶尔可能还要去通州，未来可能属于两遍来回跑的状态，目前主要上班还是在西单附近。希望找个有品质的小区，您有什么建议吗？总价800-1000左右吧。不知道新房或者二手有什么推荐？目前还没有看二手，感谢。
A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,800-1000购买北七家属于错配资源（很严重），购买十八里店算不上错配，但会降低整个投资的效率，北七家的配套很差，将来没有什么好的资源，购买这种位置完全是放弃金融属性只注重居住属性，十八里店的问题在于城市界面很不规整，只占有楼盘资源缺乏地段资源，就目前的市场趋势大涨的概率极低，反而买后下跌及难流通的概率会增大，朝阳的主要发展方向是东北部，或者比较注重新房，买在东北方位虽然中短期会横盘，
但至少将来是有兑现机会的，这是按照你原本思路的调整建议。 投资兼顾自住，你现在的工作地点在西单，偶尔会往通州跑，未来存在两边的可能性，从这些条件北七家都不适合你，最适合你的是朝阳东三环东四环之间，800-1000可以拿到品质很高的盘了，均为二手次新，且楼盘资源及地段资源户型资源全部占有，能住的同时还能兼顾到保值与升值，效率最高的是这种布局，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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