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年初我们就一直说,北京80%的新盘已经没有性价比了。
因为去年二手房跌了15%,开年后房价在继续阴跌。
但新盘指导价还一直在上涨,剪刀差越来越大,这导致新盘的性价比和吸引力越来越差。
3月份,显然已经没有开发商期待小阳春了,几乎所有新开的项目,都直接上了渠道,不再奢望通过自己的营销就可以大卖一波。
当前,新盘要想大卖,要么放开新盘指导价,但这个不现实,因为不仅仅是面包卖贵了,更重要的原因是面粉贵了。
举个例子,2019年的海淀翠湖三杰限竞房销售指导价是5.3万,而刚刚拍地的翠湖新地块,销售指导价8.5万,楼面价就已经高达6.35万。现在面粉的价格已经超过前几年的面包价格。
这还是海淀,有北京最强产业支撑的区域,而像丰台的大部分区域都是干拔房价,没有任何坚实支撑的,可以断言,如果按照指导价买入,这些新房买到就被套到。
放开指导价不现实,那么各区其实可以放开各种管制,至少向顺义看齐。什么落地窗,大阳台,超高得房率等等黑科技都安排上,别限制开发商,把产品的品质和内在价值提高,那么即使新盘贵,也贵得有道理。
如果上面这些都没戏,那些长期销售不佳或者蓄客不好的项目,最后就只能割肉了。
降价,才是最有效的办法,才能彻底改变销售状况。
我们惊喜的发现,还是有些开发商面对了市场的现实,做出了正确而积极的应对。
北边的硅谷ONE,最新的消息是降价20%,99平米经典三面宽三居,同比2月份下调1.1万!
这个项目位处昌平北七家,配套确实相对薄弱。但项目25年上半年交房,已经封顶,目前是准现房了,最高降幅高达百万!价格还是挺香的。
北七家的另一个项目,金辰府,19年的限竞房项目,限价5.4万/平。已经是现房入住,之前一直坚持5.4万/平,最近也挺不住了,部分房源直降9000元/平!
这个项目虽然配套一般,品质也一般,但有两个亮点,一是精装现房,买了就能立刻入住;而是规划的17支定泗路站,只有几百米远,已经开始招标了;而且旁边还有个在建的昌平沃尔玛。
昌平北部的梧桐山语,在同区域遭遇强大的对手-建发观堂府。观堂府品质更高,位置更好,价格却差不太多,逼得梧桐山语,3月份大降价,同比2月份下调5000元/平,降幅超过10%。
顺义的项目在卷完产品之后,也开始全面拼价格了。
龙湖御湖境,降价20-30万;璞瑅润府,降价24-35万;璟上兰园,降价54-80万。
公园都会,顺义新城仁和板块的优质刚需项目,总价本来就低,也降价50-80万。
顺义马坡项目,更是全面降价。
顺便说一句,北京楼市最好的产品,大部分都在顺义,建发观云,中海湖光玖里,龙湖御湖境,璞瑅润府,璟山兰园,都很不错。
通州放松双重限购之后,并没有带来房价的反弹,新房反而降价了。
金融街武夷融御,每平米降价3000元,这也是目前副中心核心区域最好的大盘项目。
别墅降价也不含糊,顺义的观承大家降价400万。
朝阳孙河的别墅项目,懋源璟玺降价200万,傲云降价430万。
但朝阳的其他新盘,降价还扭扭捏捏的。
朝阳的次新二手房降幅很大,导致一些新盘完全没有性价比了。
望京、新北苑、朝青的二手房价持续下跌,所有打望京牌的新盘都没法玩了,不管是崔各庄还是奶西还是东坝。
对于滞销的老项目来说,只有降价一条路。就像16、17年的部分新盘,开盘就破发,买到就巨亏,有的项目到现在都没卖完,不知道要亏多少。
聪明的开发商,应该低价开盘,否则调子起高了,后面会唱不下去。
今天刚看到,南四环的中海公园里,备案价格是7.8万,准备6.8万开盘,直降1万。
今年买新房,必须更注重性价比和品质,一个都没有的坚决不能买。
现在买房,既要从未来发展中找增值空间,更要从价格中找安全边际,当前后者更重要。
我们建了一个“新盘降价信息”和“特价房源”qun,如果感兴趣,可以bjguan88进来聊。
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