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这几天很多房产专家都在鼓吹北京、深圳等城市的成交量上涨。
说楼市火热起来了，房价起飞了。
实际上。
现在楼市小阳春的确是来了，但并不是，他们说的那种，涨价起飞。房东涨价卖房子，然后购房者还眼巴巴的过去买房的这种。
现在楼市里面房子能卖出去的，还是靠降价为主。
所谓的小阳春成交量热起来了，说白了，还是房东在那降价换来的。
彭叔给大家看看这是北京楼市的情况。
这是北京楼市1月到3月的房价变化。
大家可以看到。
北京西城区房价从121000元跌至了119000元，跌了2000元。
北京东城区房价从105000元跌至了103000元，跌了2000元。
北京海淀区房价从93000元跌至了92000元，跌了1000元。
北京朝阳区房价从68000元跌至了67000元，跌了2000元。
这是北京四大核心区，叫东西海朝，那这四个区房价都跌了，其他的地方会怎么样？
彭叔今天给大家再看的细一些。
上面这个是区域的均价下跌，大家别看这个均价好像跌幅不大，但是，当均价都跌了的时候，意味着，这个区域里面的板块，小区，跌幅只会更大。
像是北京东城区的板块。
大家看。
東四板块从133000元跌至129000元，跌没了5000元。
朝阳门内板块从114000元跌至109000元，跌没了5000元。
连大家都熟悉的三里屯，房价也从83000跌到了82000，跌了1000元。
以及等等的。
这些都是北京楼市主城区的板块了，房价就是这么跌。
你看着整个区房价跌幅不大，你细化到板块，你就会发现，板块跌幅要比平均的更大。
如果你再具体到二手房小区的话，那就更不得了。
这套房子，在2023年小阳春的时候，能卖到1140万，现在才只要880万。
这是北京楼市出名的改善小区，北京楼市几乎所有人，都知道这个，太阳公元小区，这个小区，已经很多人，没有出现单价低于13万的了。现在几乎是跌回N年前了。
而且这套房子，也是被人高评高贷买的。。。所以才降价的这么狠。
这套望京的次新房，去年楼层没这个好的，成交价都是1460万。。。
彭叔这是，从整个城市的均价，再到区域板块的均价，再到小区的房价。
三个维度，给大家展示了一下，什么叫做以价换量，什么叫做你看着平均房价跌幅不大，才2000元的跌幅，但实际上，跌幅是非常大的。
均价是会把涨幅给降低的，就像2020年，深圳的网红小区房价都涨的要翻倍了，深圳的均价涨幅，才只有20%左右。
现在楼市的小阳春，说白了，就是靠这种降价换来的。
彭叔说到这，忍不住又想吐槽一下那些炒房客。
楼市本来按照正常发展，房价跟着收入走，这么每年房价上涨一点，大家也都不痛苦。
但是这些炒房客，就是接受不了房价一点点的上涨，非要一口把房价给炒飞起来，然后他们用的手段，都是那种高杠杆的，因为他们用了高杠杆，导致了那些没有用杠杆的人，在房价上涨的时候，就被他们给割了钱。
然后他们这种高杠杆，在房价下跌的时候，又会导致，刚需的房子，也会被迫下跌。
就像这些砸盘的房东，很多都是高评高贷，房价一跌，他们资不抵债， 就要割肉卖房子，而他们一割肉卖房子，你哪怕是正经买房的人，你的房子也会被他们这些人，给拉低。
本来房地产平稳发展，他们就非要来个大起大落。
唉。
结果楼市就成这样。无数的普通人成了炒房客的代价，明明自己只是买套房子，也不用什么违规手段破限购，也不去搞什么违规贷款，就简简单单的买套房，就被炒房客给搞成这样。
现在这些炒房客，也被憋的挺难受的。
不光是这些高位套牢的炒房客，还有那种手上持币观望的炒房客，他们也挺痛苦的。
因为现在房价整体的要求，还是不大起大落。
只要房价不大起大落，炒房客就没有啥机会入场。
大家想想，如果房价真的大落了，他们手上拿着钱的，就能抄底，如果房价大起了，那么更爽，他们立马ABC单玩的飞起。
唯独现在这样，房价不大起大落，他们是最难受的，就类似于，你让一个赌鬼，明明手上有筹码，但是不让他进赌场，他就只能在外面看着别人玩，他却玩不了，这个时候，他的内心是很难受的。炒房的人，还是有瘾的。
当他们体验过了，什么叫做100万的本金，一年之内，就挣300万以后，他们对于普通的工作，已经没有啥感觉了。只有这种暴利，才能激发起他们的兴趣。
但是现在房价不涨不跌，他们就很无奈了。
一些房产专家说，北京、上海的限购不放开，是怕那些小县城的房价大跌，所以才不放开。
这个话，就是扯淡的。
现在全国的小县城，除了沿海地区的那些，大部分小县城的房价，就几千一平。
北京、上海房价再低，一平也是要6万元的，小县城里面的那些人，他们哪来的去北京、上海买房的能力。彭叔就说个简单的，假设小县城房价6000一平，等于这个小县城的人，要卖掉10套房子，才能换一套，北京、上海的房子。
而小县城里面，有几个人，有十套房的？
一般来说，小县城里面，能有个3套到5套，已经算是中等往上了，多的那种也就是6套7套的样子，能有小县城十套房的，要么是刚拆迁过，要么就是做工程的或者自己就是开发商。
小县城里面，能有个200万现金的，都算有钱的了，能拿出来600万，的整个县城都能数的出来。
而且就算是贷款买房，那大家想想。
小县城拿200万出来，去买北京、上海的房子，贷款400万，房贷一年30万，小城市什么人能负担的了一年30万的房贷？
所以一些房产专家说北京、上海不放开限购，是为了保护小县城房价，那就是扯淡的。现在小县城根本没有接盘北京、上海的实力。
能接盘北京、上海的房子，主要还是靠那30个左右的二线城市，他们才是主力。
北京、上海要放开限购，这些二线城市房价，才是最危险的。
像是杭州、南京，一套房300万，两套房子就能换一套北京、上海的刚需房了。
现在那些炒房客，期望的大招。
说白了，无非就是通胀。
因为只有在通胀的情况下，房价才能大涨。
就比如说，俄罗斯房价为什么能大涨？是因为通胀。土耳其的经济都烂成那样了，为什么房价还能涨？也是因为通胀。
说白了，只要来大通胀，大家的收入就能上涨，大家收入一涨，房价必然会跟着涨。
现在他们是盼望这个。
只可惜噢。
国内的货币一直都很稳定，没有大放水。。。
他们挺失望的。
最后。
楼市小阳春，没有大家想的那么热，房东那边涨价的意愿也不强烈，大家都是见好就好，靠降价走量。
房价不涨，你手上的钱，不但不会贬值，反而越来越值钱。以前你100万，只能买50平的房子，房价下跌，你同样的100万，却能买到更大的房子。
现在不用焦虑货币货币贬值的问题，更多的，应该关心一下，如何挣钱的能力。
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