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这几天很多房产专家都在鼓吹北京、深圳等城市的成交量上涨。
说楼市火热起来了,房价起飞了。
实际上。
现在楼市小阳春的确是来了,但并不是,他们说的那种,涨价起飞。房东涨价卖房子,然后购房者还眼巴巴的过去买房的这种。
现在楼市里面房子能卖出去的,还是靠降价为主。
所谓的小阳春成交量热起来了,说白了,还是房东在那降价换来的。
彭叔给大家看看这是北京楼市的情况。
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这是北京楼市1月到3月的房价变化。
大家可以看到。
北京西城区房价从121000元跌至了119000元,跌了2000元。
北京东城区房价从105000元跌至了103000元,跌了2000元。
北京海淀区房价从93000元跌至了92000元,跌了1000元。
北京朝阳区房价从68000元跌至了67000元,跌了2000元。
这是北京四大核心区,叫东西海朝,那这四个区房价都跌了,其他的地方会怎么样?
彭叔今天给大家再看的细一些。
上面这个是区域的均价下跌,大家别看这个均价好像跌幅不大,但是,当均价都跌了的时候,意味着,这个区域里面的板块,小区,跌幅只会更大。
像是北京东城区的板块。
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大家看。
東四板块从133000元跌至129000元,跌没了5000元。
朝阳门内板块从114000元跌至109000元,跌没了5000元。
连大家都熟悉的三里屯,房价也从83000跌到了82000,跌了1000元。
以及等等的。
这些都是北京楼市主城区的板块了,房价就是这么跌。
你看着整个区房价跌幅不大,你细化到板块,你就会发现,板块跌幅要比平均的更大。
如果你再具体到二手房小区的话,那就更不得了。
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这套房子,在2023年小阳春的时候,能卖到1140万,现在才只要880万。
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这是北京楼市出名的改善小区,北京楼市几乎所有人,都知道这个,太阳公元小区,这个小区,已经很多人,没有出现单价低于13万的了。现在几乎是跌回N年前了。
而且这套房子,也是被人高评高贷买的。。。所以才降价的这么狠。
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这套望京的次新房,去年楼层没这个好的,成交价都是1460万。。。
彭叔这是,从整个城市的均价,再到区域板块的均价,再到小区的房价。
三个维度,给大家展示了一下,什么叫做以价换量,什么叫做你看着平均房价跌幅不大,才2000元的跌幅,但实际上,跌幅是非常大的。
均价是会把涨幅给降低的,就像2020年,深圳的网红小区房价都涨的要翻倍了,深圳的均价涨幅,才只有20%左右。
现在楼市的小阳春,说白了,就是靠这种降价换来的。
彭叔说到这,忍不住又想吐槽一下那些炒房客。
楼市本来按照正常发展,房价跟着收入走,这么每年房价上涨一点,大家也都不痛苦。
但是这些炒房客,就是接受不了房价一点点的上涨,非要一口把房价给炒飞起来,然后他们用的手段,都是那种高杠杆的,因为他们用了高杠杆,导致了那些没有用杠杆的人,在房价上涨的时候,就被他们给割了钱。
然后他们这种高杠杆,在房价下跌的时候,又会导致,刚需的房子,也会被迫下跌。
就像这些砸盘的房东,很多都是高评高贷,房价一跌,他们资不抵债, 就要割肉卖房子,而他们一割肉卖房子,你哪怕是正经买房的人,你的房子也会被他们这些人,给拉低。
本来房地产平稳发展,他们就非要来个大起大落。
唉。
结果楼市就成这样。无数的普通人成了炒房客的代价,明明自己只是买套房子,也不用什么违规手段破限购,也不去搞什么违规贷款,就简简单单的买套房,就被炒房客给搞成这样。
现在这些炒房客,也被憋的挺难受的。
不光是这些高位套牢的炒房客,还有那种手上持币观望的炒房客,他们也挺痛苦的。
因为现在房价整体的要求,还是不大起大落。
只要房价不大起大落,炒房客就没有啥机会入场。
大家想想,如果房价真的大落了,他们手上拿着钱的,就能抄底,如果房价大起了,那么更爽,他们立马ABC单玩的飞起。
唯独现在这样,房价不大起大落,他们是最难受的,就类似于,你让一个赌鬼,明明手上有筹码,但是不让他进赌场,他就只能在外面看着别人玩,他却玩不了,这个时候,他的内心是很难受的。炒房的人,还是有瘾的。
当他们体验过了,什么叫做100万的本金,一年之内,就挣300万以后,他们对于普通的工作,已经没有啥感觉了。只有这种暴利,才能激发起他们的兴趣。
但是现在房价不涨不跌,他们就很无奈了。
一些房产专家说,北京、上海的限购不放开,是怕那些小县城的房价大跌,所以才不放开。
这个话,就是扯淡的。
现在全国的小县城,除了沿海地区的那些,大部分小县城的房价,就几千一平。
北京、上海房价再低,一平也是要6万元的,小县城里面的那些人,他们哪来的去北京、上海买房的能力。彭叔就说个简单的,假设小县城房价6000一平,等于这个小县城的人,要卖掉10套房子,才能换一套,北京、上海的房子。
而小县城里面,有几个人,有十套房的?
一般来说,小县城里面,能有个3套到5套,已经算是中等往上了,多的那种也就是6套7套的样子,能有小县城十套房的,要么是刚拆迁过,要么就是做工程的或者自己就是开发商。
小县城里面,能有个200万现金的,都算有钱的了,能拿出来600万,的整个县城都能数的出来。
而且就算是贷款买房,那大家想想。
小县城拿200万出来,去买北京、上海的房子,贷款400万,房贷一年30万,小城市什么人能负担的了一年30万的房贷?
所以一些房产专家说北京、上海不放开限购,是为了保护小县城房价,那就是扯淡的。现在小县城根本没有接盘北京、上海的实力。
能接盘北京、上海的房子,主要还是靠那30个左右的二线城市,他们才是主力。
北京、上海要放开限购,这些二线城市房价,才是最危险的。
像是杭州、南京,一套房300万,两套房子就能换一套北京、上海的刚需房了。
现在那些炒房客,期望的大招。
说白了,无非就是通胀。
因为只有在通胀的情况下,房价才能大涨。
就比如说,俄罗斯房价为什么能大涨?是因为通胀。土耳其的经济都烂成那样了,为什么房价还能涨?也是因为通胀。
说白了,只要来大通胀,大家的收入就能上涨,大家收入一涨,房价必然会跟着涨。
现在他们是盼望这个。
只可惜噢。
国内的货币一直都很稳定,没有大放水。。。
他们挺失望的。
最后。
楼市小阳春,没有大家想的那么热,房东那边涨价的意愿也不强烈,大家都是见好就好,靠降价走量。
房价不涨,你手上的钱,不但不会贬值,反而越来越值钱。以前你100万,只能买50平的房子,房价下跌,你同样的100万,却能买到更大的房子。
现在不用焦虑货币货币贬值的问题,更多的,应该关心一下,如何挣钱的能力。
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