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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好!目前无住房需求,想买套房保值增值,可拿出700万用于买房,最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产,目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适?个人对居住品质要求较高,现在买了准备租出去,15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉,视情况给两个孩子买婚房。
A:回答:您好,无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了,你的持有时间在15年以上甚至会达20年,首先要考虑将来的成长性,其次是房价的高度,最后是租金水平,从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的,北京这座城市最好的资源除了内城区以外,其它大多都分布在北部与东部,南部最好的资源有两个方向,一个是东南,一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置,有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班,为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性,在附近如玉泉营,草桥,公益西桥置业是一个不错的方向,
但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率,纯投资是效率优先原则,因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的,如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光,大悦城的两个流量大盘,华纺易城和青年汇佳园,这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件,你的持有时间足够长,要首先关注成长属性的,建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,81#北京房产投资核心逻辑和原理,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利!
Q:提问:京总好,目前我家自住璞瑅公馆顶层边户的236平米的房子,户型设计比较合理,居住很舒适,视野也很好。同时购买了一套位于马驹桥珠江逸景的联排别墅,是在2023年春天购入的,价格920万。因为这个区域当时刚并入亦庄,本来觉得未来的价格会和亦庄看齐,加上小区周边有很多大厂的规划。后来在联排装修的过程中很不顺利,想加建总被隔壁的隔壁邻居投诉。导致我感觉很挫折。后来房价行情不好,我就想要不要卖掉这套联排?我担心以后卖价格会更低!另外想请您分析一下目前我们自住的璞瑅公馆的未来行情,我家孩子都不用学区名额。我就想要不要卖掉自住的璞瑅公馆,买亦庄国锐金鼎50年产权的房子居住?
A:回答:您好,方庄不太适合布局CEO盘,这个商圈的基础资源有些弱,二三线区域买这种盘属于大忌,房价的海拔是所占有的资源决定的,楼盘品质的好与坏只能决定它自身的成长属性,房地产的价值是由70%的地段资源加30%的楼盘资源组成,菩提公馆本身是一个很好的项目,从社区品质到户型结构都不错,但输在了商圈上,东城的东南部永定门片区房价水平也不高,朝阳南部潘家园、华威桥也基本上是垫底的,菩提公馆属于改善类项目,它的购买群体大多是以东城朝阳中部为主,
将近10万的价格可选择空间太大了,双井望京大望路朝阳大悦城基本也是这个价,甚至有个别盘还低于菩提公馆,这些商圈的资源要比方庄强太多了,成长环境恶劣会限制这个盘的增速!其二关于马驹桥:我在大兴跑赢大盘选筹导图里面给过详细的购买策略,在马驹桥购房最好别超过400万,并且还附带刚性需求,第一选择是最新的二手盘,或者价格和二手房相差不大的新盘,产品类型小三居为最好,除此以外大面积、高总价都存在流动风险与价值风险,这个位置属于产业级外溢,核心产业一定不会移到这个地方,中短期会在马驹桥置业的有80%以上是刚需客,
刚需地段小三居是最容易流通的。整体这两套布局的方向不是很好,现在调整要保留菩提公馆把珠江逸景脱手,根据自己的需求来换,亦庄大方向没问题,但要回避50年的项目,可以参考精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图,这套置换完再调整菩提公馆,这套调整我建议是把面积降下来,保留原来的品质把地段资源提上去就会稳健的多,建议你参阅星球会员文章81北京房产投资核心逻辑和原理,03#置换实操论,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!
Q:提问:您好!一直关注您的问答,刚刚把我家老小区卖掉了,希望向您请教下一步的购房选择,谢谢!我们目前有400多现金,加上贷款的话是700多预算。希望面积大一些,所以80多平的两居不太考虑。希望是100平的可以改三居的。目前比较心仪的有1. 清河东边的水木天成、清景园这些,但是觉得那边地铁较远,也没有大型商场什么的,人有点多。
2. 清河西边2000年多点的塔楼社区,比如清上园、美和园,但是感觉社区老化有点严重,怕过5年也变成老小区…那电梯什么的感觉都老了。而且700多的预算只能买光照条件不太好的户型。3. 金域华府一期,有三居户型,小区舒适性感觉比海淀这几个高,但人家要价比较高,而且一期其实均价挺低的,怕花了钱不保值。现在还没孩子,想请教下您比较推荐哪个选择呢?谢谢!
A:回答:您好,从选筹的逻辑当核心位置的流量大盘满足不了自己的需要,如面积、居室、户型等,可以退一步到次级板块选择类似品质的拔尖产品,这个逻辑的前提是次级板块和核心位置的资源是共享,就不属于资源错配,如你在国贸上班,主要的核心位置是太阳宫和双井,你在这两个区域选筹要么就是压缩面积取楼盘资源,如果扩大面积就要降低楼盘的资源,而这些核心位置的涨幅逻辑是资源稀缺的盘跑在前面,这个时候你不压缩面积在方向上是错的,基于自住的需求你退一步选择到朝青,
就可以同时兼顾品质与面积,因为朝青和太阳宫双井的资源是共享的,都可以享受到国贸带来的人口红利,但有的投资者没有选择在朝青,而是为了贪更大的面积继续往东移选择了常营,这就属于资源错配 同样清河和回龙观虽然一南一北在距离上有明显的差距,但这两个商圈同样有共享的生产资源,清河是被直接辐射,承接面更广,向市中心可以受中关村的影响,而回龙观只能受上地影响,承接面比较窄,从板块上清河的本地民生资源比回龙观更优质,一个属于昌平,一个属于海淀,产业的人口红利可以共享,但学位资源是不能共享的,板块价值当然是清河优于回龙观,
但回龙观并非弱势区域,西二旗不是产住结合的发展模式,回龙观成了承接这个地区外溢购买力的主要地区,改善类产品像华府、美唐长期价值都很牢靠 购买回龙观要遵循笋盘原则:因为回龙观的依赖性较强,大多的买家都是互联网从业者,而互联网这个行业的变数又太大,跳槽,裁员,降薪这些都会导致这个区域的购买力不稳定,如果是笋价进场,即便是再次往下波动,你的房子也不会亏,因为你的进货价是低于市场平均值的,一旦市场回暖会很容易冒尖,如果拿不到笋盘,清河会稳妥一些,但要压缩面积提高楼盘资源,建议你参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利!
Q:提问:京总您好!请问,工作地在来广营地铁站附近,长期稳定,当时考虑地铁通勤和三居,18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区,2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万,近期已经跌了不少,感觉保值能力太差,剩余公积金贷款90多,如果出手能有200资金,贷款150-180,总价350-380 近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘,也在考虑换房该新盘三居洋房,但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总,就能少走很多弯路,请问京总有没有更好的值得换房的方案,如亦庄,更多考虑保值增值潜力,能自住更好,因为再过4年孩子到天津上学(已在海教园购买小两居洋房)如不能也能接受以租养租,感谢!
A:回答:您好,这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换,这等于换汤不换药,现在最稳的选择是暂时不要动,待市场恢复顺义有足够流量后,在高点出货之后再重新买入,导致房价上涨的因素有2种:一是成本推动型,二是需求拉动型,顺义石门这种地段的新盘是成本推动型,土拍的时候已经赚了一轮,开发商在二级市场上必然要再赚一轮,到三级市场如果需求量小于供应量,自然价格会一路下跌,这是区域的自然规律导致的 房地产红利期过了之后,一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚,
这种冷门地段除非是你有自用的需要,几十年工作不会变的情况下,可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘, 否则是不建议追求太高品质的,回血之后可以往立水桥板块淘一淘,400以内可以拿一套品质两居,从地段立水桥可承接到核心位置的外溢资源,比顺义冷门地段的洋房更稳健,保值性自然也不会差,更有利于你下次的置换升级,这个选筹的方向可以兼顾到自住,如果以租换租纯投资可以看看朝阳和大兴,选筹上可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图、05#北京购房安全边界图,祝顺利!
Q:提问:京总好,看了您星球的文章深受启发,准备整合一下自己的房产做重新布局,请给予建议。目前房产情况:1;燕东园90平米,预计售价990W;2;人济山庄105平米,预计售价1155W;3、马连道2套34平米商用开间,预计售价204W;4、窦店世界名园131平,自建二层顶楼带露台。预计售价200W; 5、琉璃河小产权100平米,预计售价80W;6、今年底前,到手一套琉璃河大产权回迁,86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金,不考虑贷款。问题:以您的角度,如果持有这些房产如何整合。以上请解答,万分感谢!
A:回答:您好,1:3456要最先做脱手的动作,参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;窦店和琉璃河没有流通性更没有金融属性,也不会存在将来上涨的可能,房地产有多种类型,住宅、商业、工业等,每一类还有细分,最具备投资价值的只有70年产权商品房,从产权性质及地理位置两个维度,这三套都要弃掉且越快越好,有人接盘价格不离谱就可出。马连道要从2个角度考虑,一是租金回报怎么样,二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘,依照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右,这和你的投资期望不符,380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波,马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新仓位上。
2:人济山庄及燕东园保值性尚可,这两套的总值可以平价替换成主流盘主流户型,且可以占有三项稀缺资源,分布在这两个盘上都为小户型,效率太低了,把这两套二流区域二流盘小户型换为一流区域一流盘大户型,更有利于后期的成长性,这种置换是大趋势,市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值,参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032),04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘; 房山加马连道脱手后近600,燕东人济是2100往上,这样你的布局很灵活,策略一:大的2100可一次打完,600可布局一套2居,策略二:大的总价控制在1800左右,剩余的加到600上拿资源更好的盘!这都是后期成长性很好的策略,祝顺利!
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宏观类(部分)
01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
07#巧用杠杆,贷款的利用
微观类(部分)
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典:北京17大贬值区域导图
13#学区宝典:东西海学区房选筹导图
14#置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症
15#望京139个盘,稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类(部分)
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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