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中海丰和叁号院最近很火。大家经常问我的几个问题，今天给大家做定量的分析。
首先是价格。
同板块的中海九号公馆二区，房龄12年，最新一套成交记录是2024年1月，面积213㎡，成交价1698万，单价7.94万，接近8万/平米。
区域内第一梯队，首开华润城的价格在目前周边这几个二手房小区排第一（8.63万是成交价，即市场认可的价格），最高峰时也达到9万/平米。而且华润城有与保障房混居的痛点。
历史上，南四环沿线，西边比中轴贵、比东边贵也是惯例。
所以，9万+这个是有支撑的，没有问题。
第二是人工湖。
拆哥评估价格，大湖的溢价，在二手房阶段至少能达到4000/平米，这个也算卖点。
“千平大湖”，其实1000平米没多大，32乘以32米，也就四套262户型拼一起，沙盘的湖面面积肯定是超过千平了。
关键要看人工湖最终的面积。我的经验是，实际交付后，超过2000平米、4000平米、6000平米，对应的溢价会有“跳点”。
大自然的“震动”，与地铁的“振动”，都是买“总部豪宅”人群关注的。
一些移居日本的老板朋友问我买房，他们看好的“总部豪宅”很多都是在东京都的塔楼，总是担心地震的风险。意向房源动辄5000万起，他们比刚需更在意地铁振动。
同理，买“总部豪宅”的业主，要图的是心里坚固、踏实、稳定、牢不可破。
丰和叁号院部分客户没有认筹，竟然是有二手房中介跟他们说“强地铁振动”。事实，真的如此么？
以事实和科学说话。我拿到了一份北京市科学技术研究院的《614地块地铁振动影响专项研究》PDF报告。
从隧道埋深来看，距离地表±0充分预留了空间，且在上方或周边挖湖是安全可靠的。
这种感受如何？因为丰和叁号院的工地现场（SITE）进不去，大家可以去另外一个项目实地感受——榴乡路的鲁能美高梅公寓，也是地铁5号线在此收尾下穿，路径同样是曲线。
不过那个我记得是红线外，是草坪和公共空间。
国家标准的“居民、文教区”的地铁振动标准是“昼夜最高70dB”。但其实很多小区也是超过的。
北京科研院给相关单位的建议，排除了轨道结构改造，而是建议采用“建筑基础隔振方案”。
有粉丝跟我说，中介给他看了这张图：
乍一看，高层的1/2/4/5号楼的西边缘都在“非宜建区域”？但细一看，有2大疑点。
第一，非宜建区域是67dB控制线，不是70那一档；
第二，是在“无工程减振措施时”。“总部豪宅”定位不低，这对于中海的工程部的挑战很大。很多“海粉”相信中海能把建筑减振做到＜67dB。
或许，千平大湖（千“坪”大湖），也能减弱一些振动。有些粉丝“迷信”，金（地铁）与水对冲，中和了潜在影响。
第四，关于中海丰和叁号院的3栋四合院。
我了解到，四合院暂时不开售，估计后面也不开。关注东西城四合院的粉丝可以看，但与老城的资产属性还是不同。具体购置方案具体咨询就好。
北京房地产营销圈流行一句话——
| 这个“总部豪宅”，有“总部关注”。
是的，丰和叁号院从上到下，由内之外，中海地产集团层面都给予了厚望。
有粉丝留言道：
也有误解，藏峰系卖得也可以，和瑞叁号院的网签套数今天（3月21日）已经达到了545套，没有比同地段的金茂府少很多。
中海丰和叁号院的效果图“定妆照”确实千挑万选，最终选对了，确实直扣人心。
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