叭楼,新房带看,二手房代办过户,望京二手房精选房源,您置业的小管家。
中海丰和叁号院最近很火。大家经常问我的几个问题,今天给大家做定量的分析。
首先是价格。
同板块的中海九号公馆二区,房龄12年,最新一套成交记录是2024年1月,面积213㎡,成交价1698万,单价7.94万,接近8万/平米。
区域内第一梯队,首开华润城的价格在目前周边这几个二手房小区排第一(8.63万是成交价,即市场认可的价格),最高峰时也达到9万/平米。而且华润城有与保障房混居的痛点。
历史上,南四环沿线,西边比中轴贵、比东边贵也是惯例。
所以,9万+这个是有支撑的,没有问题。
![](https://pic2.zhimg.com/v2-89b32f997e93ed023414df5b5afff1dd_r.jpg)
第二是人工湖。
拆哥评估价格,大湖的溢价,在二手房阶段至少能达到4000/平米,这个也算卖点。
“千平大湖”,其实1000平米没多大,32乘以32米,也就四套262户型拼一起,沙盘的湖面面积肯定是超过千平了。
关键要看人工湖最终的面积。我的经验是,实际交付后,超过2000平米、4000平米、6000平米,对应的溢价会有“跳点”。
大自然的“震动”,与地铁的“振动”,都是买“总部豪宅”人群关注的。
一些移居日本的老板朋友问我买房,他们看好的“总部豪宅”很多都是在东京都的塔楼,总是担心地震的风险。意向房源动辄5000万起,他们比刚需更在意地铁振动。
![](https://pic4.zhimg.com/v2-1122ad535cb82eb86ee9b9a0dd76c2e7_r.jpg)
同理,买“总部豪宅”的业主,要图的是心里坚固、踏实、稳定、牢不可破。
丰和叁号院部分客户没有认筹,竟然是有二手房中介跟他们说“强地铁振动”。事实,真的如此么?
以事实和科学说话。我拿到了一份北京市科学技术研究院的《614地块地铁振动影响专项研究》PDF报告。
![](https://pic3.zhimg.com/v2-a9be01ae66b593c5184d04dd55f3749a_r.jpg)
从隧道埋深来看,距离地表±0充分预留了空间,且在上方或周边挖湖是安全可靠的。
![](https://pic3.zhimg.com/v2-2d0ac06c2d8e40f2bdfd768c3aae6f8e_r.jpg)
这种感受如何?因为丰和叁号院的工地现场(SITE)进不去,大家可以去另外一个项目实地感受——榴乡路的鲁能美高梅公寓,也是地铁5号线在此收尾下穿,路径同样是曲线。
不过那个我记得是红线外,是草坪和公共空间。
国家标准的“居民、文教区”的地铁振动标准是“昼夜最高70dB”。但其实很多小区也是超过的。
![](https://pic3.zhimg.com/v2-e7ba148a2be64dce824137b42cb798f6_r.jpg)
北京科研院给相关单位的建议,排除了轨道结构改造,而是建议采用“建筑基础隔振方案”。
有粉丝跟我说,中介给他看了这张图:
![](https://pic2.zhimg.com/v2-22599a51f3fb84ad504d17497614fd5d_r.jpg)
乍一看,高层的1/2/4/5号楼的西边缘都在“非宜建区域”?但细一看,有2大疑点。
第一,非宜建区域是67dB控制线,不是70那一档;
第二,是在“无工程减振措施时”。“总部豪宅”定位不低,这对于中海的工程部的挑战很大。很多“海粉”相信中海能把建筑减振做到<67dB。
![](https://pic3.zhimg.com/v2-67b10c9e20b181b79af8784ec8808566_r.jpg)
或许,千平大湖(千“坪”大湖),也能减弱一些振动。有些粉丝“迷信”,金(地铁)与水对冲,中和了潜在影响。
第四,关于中海丰和叁号院的3栋四合院。
我了解到,四合院暂时不开售,估计后面也不开。关注东西城四合院的粉丝可以看,但与老城的资产属性还是不同。具体购置方案具体咨询就好。
北京房地产营销圈流行一句话——
| 这个“总部豪宅”,有“总部关注”。
是的,丰和叁号院从上到下,由内之外,中海地产集团层面都给予了厚望。
有粉丝留言道:
![](https://pic2.zhimg.com/v2-2b3a40112c047b455170e839889bbad1_r.jpg)
也有误解,藏峰系卖得也可以,和瑞叁号院的网签套数今天(3月21日)已经达到了545套,没有比同地段的金茂府少很多。
中海丰和叁号院的效果图“定妆照”确实千挑万选,最终选对了,确实直扣人心。
声明:本站内容来源于网络或叭楼会员发布,叭楼只作为信息发布平台,版权归原作者所有,本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题,如对内容有歧义,可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通,经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容