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Q:提问:京总您好，本人现有观湖国9 H I H & W \ ( p际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹% u ( y g & 0 S方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准K Y _确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体C 7 D量太小了) z C = f F D x，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错8 o } B 9 U ; `的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域S R T o b D 6 v f内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:请问您一下{ $ U .，1500万现金投资，如果选橄榄城的话，一期二期可以选吗？这个盘在选房型时应该注意什么呢？比i ] a s N I方说，是应该挑主力好户型，还是选能买的起的I % * 5 s n K最贵的？
A:回答; 您好，三期的综~ u H l合品相会更高一些，价格的话和一二期也没差多少，只能说三期性价比比较高，关于房源的选择：准确说这三类房都能买，主要看的是价格,同一个小区有A类房、B类房和C类房，这三u o T ] 0种房源属于三个价格线,A类房源属于稀缺房源,如楼王的次顶层,观景的稀缺位置,小区的边0 O M B户全明格局,这些都是* P _ R溢价项,B类房就是正常的房源,没有明显的瑕疵,但| g B j也没有突出的可溢价项,C类房源有明显的瑕疵,如临街,临地库出入口,采光有遮挡;A类房和B类房、C类房的成交价不一样,挂牌价可能都一样,只要别以A类房的价格或B类房的价格去买C类房就行,如果以C类盘的! % _ ? p价格或者C类盘更低的价格能买到B类盘2-3个月转手就赚,可查阅星球精华栏文4 U ] ) W C X K K章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹技巧,祝顺利！
Q:提问:京总好，读了您的文章，改变了我之前的认知。希望您给予指导，非常感谢！一8 c 0 j K L % {：二孩家庭，老大2016年上小学，目前家人都在通州，工作单位在玉桥，准备买房，首套，考虑到自住+保值+增值，首付150-200w，预算400-500w，目前家庭年收入约40-50w，希望十年后还改善房。看了您的文章，我考虑了四个板块，首选武夷商圈，9 C \ I ) d , v h其次潞苑商圈，亦庄板状，常营板块。问题一：就目前情况，c ; } % I K ? : B我想听听您的建议，也想让您帮忙推荐最理想的小区。问4 g \ \ w题二：现在买还是2015年再买？我本来打算，2015年买的。
二：另外父母在2008年在马驹桥买了一套富力尚悦居，目前在出租；201t x 2 94年在大厂买了一套孔雀城湖韵澜湾，闲y 4 ^ c o l 8 L置中。这两个房子当时就是单纯为了投资，不住。我想请教下您，这两套房子前景如何，继续持有还是置换更优资源？
A:回答:您好，1、你们马驹桥和大厂的房子应该脱手，你们现在的资金量刚刚能购到好位置的小户型，天上下雨拿盆接和拿碗接差距很大，b d . c M 7选筹上+ h j ` { W D &没问题尽可能调配资源来保证面积，你们这种情况应该集中资源选一套好盘把一套的行Y d Y情吃透之后再考虑第二套，
2、关于选筹上，亦庄和武A ^ b D夷都不错，潞苑和常营属于次级板块，如过有条件投资更R 7 2 b A z \好的位置当然不考虑次级，中短期亦庄的成长会快一些，通州属于利好长期，你们做10年计划的话通州应该没什么问题，武夷的话你就看看新n \ 3 3 / L O盘融御和京贸国际城，这两个盘在整个B P M O通州新城也是属于头部盘U ? 6了，亦庄的x u @ a D话可以重点看金域东郡和海梓府，以上问题如果理解不透可以查阅星& t K e i B m球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图
3、再说马驹桥和大厂，我对马驹桥未来的成Q X } I 5 w (长性比较悲观，我在星球精华U ( 6 } F栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图有过全面的分析,建议你认真阅读,这个区域的界面资源实属太差，也没有什么好产业，现在的购房者大多都是通勤人员和一些抄底的“投资者”，马驹桥定位是亦庄的产业外溢，主要的产业集中在物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 过往这个区域的上涨动Q / f T +力一般，但下跌比较严重，亦庄T 4 B ^ ) ) R 4从2017年到今年期间有过多次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房价格几乎处于平稳状态,新房市场的价格没有任何参考意义,只有二手房才能反应真实的市场水平;只能说这个位置的优势是便宜，其它缺乏的太多，商圈资源，持续的购买力是房价上涨的硬性条件，
环京燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判;这种区域市场好时会出现0 7 P b : 7 v暴涨的现象，市场凉~ P r T y时也会随之见底，涨势不可持续，遇到牛市可能! 3 } [ ( C z会在3-6个月之内涨起来W f = V 3 e k E，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，这些板块都是虚火旺起来的，价值O i ~ y m A比较弱没有持续的购买力，如果m 2 ? Z你这个波涨上来的话，可能要冷很久r 2 p，还有回落的可能性，持续性比较差;
4、关于买入的时间：这两个地方倒不用太着急，尤其是通州，行情兑现都属于长期的，如果是亦庄的话可以留意一下近期的放盘量，现在你们应该去关注马驹桥和大厂的成交情况了，如果这波有合适的价格就可以考虑出货了，出货的同时可以同时z : ^看亦庄和9 R X p P通州的房子，有合适的就出手，刚需不用特别刻意的踩点，方向上没问题早买早踏实，祝顺利！
Q:提问:京总好，我们已经卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种i b Y } r . ; e方案：一是在新北苑世华泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。二是在原小区Y A S筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有, x q r / a x什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,! 7 ( m g W G看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域Q f i，品质次新S 2 C X ^盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基Z # ! ~ r F z 4 Y础配套完善，有相对不错的资源，中端偏改善性的{ f ! } I 3 3 #盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北A [ Z q N + [ l京楼市h w 1 ( ( z Y的十年主流预判（2022-2032）
这种区域的涨幅T 4 7 d 0 l 1 4 f特征是贵跌a t J贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北2 H _ g \ s向最v U . 3 b ) n j好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以上楼盘面积无法满足你们的居住需求，w x G P _ D E可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基v E A y S Z础的配套设施m + A d j b M l h，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼# q k E Z 5 L盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要w F 5 C !好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两. Y u . p ` & :大产业区的购买力，当年比& 2 X s @ o 8 @ +较火的时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新d _ m R ^ ;的购买力才有可能把这个区域的价格推高N % 8 C,如果单靠本区域内置换不* ) I s & f会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:您好，看了您6 H T的文章感觉说w R b – 5 =的很到位。相i b k a见恨晚;想请教现在800万以下能买啥啊，想买比较新的，感觉能看上的也就亦F 8 @ b T a $ U庄啦，但海梓府的三居都快2 0 J m ] # c { h要800啦，买了会不会站岗，还有什么其他比W [ B – z R k较新的区域可以选择啊，中信新城如何，多谢！
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄长期价值很好，短期的话看买什么盘，如果是CEO，可能会站岗，如果是中高端还会有一定的成长空间，像海梓府和\ ( &金域东郡都很不错，每个区域在一定的时间内都是M S C 3 c有上限的，3年内是一个什么价格，如果m l @ w * q超过这个价格会回调横跌，5年P 6 g @ 1和8年又是一个价格，~ f D P这个价格的上限跟城市的经济发展相关、跟区域的购买力收入相关，这两个盘在5年期都l 9 G + t * X具备成长性，你在亦8 J ] K y } q庄买的话最好是围绕金域东郡附D ) F近，中信新城这个位置主打的是低密度，高层住宅不是这个板块的主流，其它区这个价格可选的范围比较大，只能压缩到2居才能满足成长性，像朝阳海淀都可( $ z _ M 1 9 V R以选到，看你个人倾向哪个位置，祝顺利！
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