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Q:提问:京总你好，关h D 8 p } m / t注你好久了，看你的文章对B ; d ` ^房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城% 3 N100平米三室房产，1.7万进的，目: ( $ r a w前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进E N 1 ~的，目前市场单价1.: N N . 5 V =6万，无@ S 3 m贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目Q 1 \ ,前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清t g Y )，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更e K ~ u U 5 :保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有( X D I A些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别^ I q ^ U g突出,或者在同一板b c ` 5 u 7 6 :块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可+ 0 }通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)K F i \ $ u :查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有O ( G * r限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环X y V b j京楼市q S J I ! c + ,泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊q # j e r g u : 6属于阶T q ; X , f ! V j段性涨价的区域,而现在的o D 0 x : s 4 o z楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会R g ) F Z传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出= E & . _ \ b现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主E d x k b H =要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束[ 2 } t P 0 K,盘活现有资t l $产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚@ ( z ? { n &,祝顺利!
Q:\ s G D E .提问:京总，您好！我们目前住北苑家园的清友园2居室，武汉光谷那边还有一套新房，马上e B A [ a满二。想改善一下居住条件。老大高中，老二过几年上小学，如果卖掉现在的两套房子加上存款，能有1000万资金。我们工作地点在望京附近。有中介给推荐了顺义中3 % g央别墅区的中海首开.湖光玖里和和光瑞府的洋房大平层（150平的四房）。我们的目标是改善居住环境兼顾孩子上学并能稳定保值。y M u X V请问博学的京总，这两个楼盘从价格 质量 房型 周围配套 出行 生活体验等) $ @ N , G U F Q方方面面O ) h o能满足我们的需求吗？现在是入手新房的好时} ! 6 m a t X机\ % N V j 1 r :吗？卖掉现在的北苑家园| & 9 ; = K的房子和武汉Q c !的房子再买顺义的中央别墅区的洋房大平层是好的决策吗？感谢回复！
A:回答:您好，原则上围绕几大y e x i核心位置买一套房投资都是可行的，只是您选择什么样的产品背后的效率不同，中海首开和和光瑞府这两个盘属a \ w !于刚需! t k ^ a中的高端改善，本质还属于工薪类的盘，中央别墅区的主打盘是别墅，如果是后沙峪板块500平-800平的独栋长期价值比较牢靠，如果入手价很笋短期J . T B ~ = W S .就能获利，这种低密度具有稀缺性的产品越往后越吃香，参考星球精华栏文章01#北京楼市的U + Y U十年主流预判（2022-2032）;
但中海和光这两个盘在终改盘里面连个入门都算不上，1000-1500这个价格买后沙峪我已经劝退很多，要么把总价控制在六七百y / D n S | i ] L买个刚需吃望京的溢出，要么压缩面积回市区，如果想布局到这里总价至少要提到2500往上才能买个入门，如果你们确实需要密度低的改善盘可以去淘淘孙河的北京院子，加上杠杠在你们的预算内，北京院子平层属于孙河的入门，你用北苑家园和武汉换筹方向上没问题，需要调整新的选筹目标，? L | ^ B建议您认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好，前天加入星球会员,连夜认真阅读了星球精华栏的文章,醍醐灌顶,\ 4 N 1 H C我从2015年开始在全国投资房产,赚了一点钱,但也踩了很多坑,如您文章所说,失去了大部分机会,我现在是自由职业,有稳定T a | O $ O [ [的收入来源,主业还是以投资房产为主,看了您的文章后还打算布局房子,北京房票贷票已经用尽,计划去长三角和成8 d y / U 0 l }渝地区看看,想请教京总如何判断一个城市是否有潜力,或者怎么判断是不是核心n 9 * | } a L 6城市核心位置?叩谢!
A:回答:您好，感谢信任!判断城市首先要看这座城市的经济增长情况,经济持续增长比较高的城市,会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些城市需要租房,该城市的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入~ | |,必然l @ h \ r & S R %会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,{ T U } W H % N 6这时候那些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好B a / O 6、或者地理环境优越的房产价值会提升,这里指的是原有的核心位置.还有一种是指未来的核b p 8心位置,如ZF投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,要慎重选择,综合上述内容,回看精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,包赚!祝富贵!
Q:提问:京总您好，铁0 [ , b粉提问：二套资质，首付700，总预算1200，想在海淀范围内选筹，准备投住分离。逐一* ? 8 x ^ * /拜京总星球问答，发现不少人提问海淀北部% r T r ^ \ ] Q 0、永丰等，但显有人问及与其相邻的西北旺版块，1、京总可否分析一下西北旺版块，目前是西北旺价格高于永丰，但价格差距: j W B ,正快速缩小，未来西北旺与永丰两P Y j , L y个版块会是怎么样的格局？如永丰多年后兑现了，西北旺坐拥16号线大动脉，是! ~ ) 1 M连接海北与市区的节点，而永丰缺交通、后厂缺住宅，西北旺版块恰好互补，会不会收到永丰和后厂的双重辐~ 6 O ! ] A 6 K射加持？
2、目前关注了西北旺地铁周边的“百旺茉莉园”和“中海枫连山庄5 M 4 r 6”，看了您的价格走势，发现茉莉园起步单价低于中海，但涨幅快，已快追平中海。我的1200预算在这两个盘里都只能够到N _ V \ } * I2居。可否请京总分析一下这两个盘？我主要考虑保值增值，愿京总指点。谢谢！
A:回答:您好,我在星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图写过这两个板块,关于西北旺板块和永丰的价格差,永丰属于近几年发展的新区,西北旺在9 # A / I2012年之前的表现很一般,11年左右有两个大开发商分别拿了两块地,一个是融创,一个是万科,万科是做刚需改善的,融创是做高端品K 1 , g t ,的,当时的两个盘如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,在往前面是T * Z c V j亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直往上走到今天的价I # D P &格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨,所以北京这种位置上涨也没什么不正常,
但如果看西北旺这个区域,= $ f 2 V配套的话几十年基本都是一个样,一个生物医药基地+百望山,这种性质的布局本身商业发展就比较难,如果没有大笔投入这片地往* + H T `固化n ` `的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,原因就是8 R U F y @ o买新盘大家的预期都比较高,但这个区域所拥有的资源很一般,二手房市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,
但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,其次永丰即便m ~ x / 4 2 / !是规划全部兑现落地,如+ w 6 W ! I 8 |果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,提前透支一定需要花时间养,有产业园区的辐射利好,但自身需要争气,如果自身不争气,即便是把北京所有的产业资源全部般过来,没有资源的区域同} j A f , l样不会有出色的表现,越是有购买力的消费群体,对于商品的质量越是挑剔,更何况是我们每天都要住的房子,投资t – V \不是DB,而是搭乘这座城市! J Y的经济增长,得到确定的回报,这就和我们选择的方向B q \ 0 r o * * 7有很大的关系,对于海淀北部包括西北旺从确定性一定不是最好的\ = \选择,建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
Q:提问:自住改善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房均可，五环内区域不限，期望项目品质w n i ? } c高增值空间大，目前二手房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。
A:回答:您好,感谢信任!1、山X 9 Y q W X O j水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对同一区域不同类型产品的涨价规律有过全面的f ( % y # a : 5 j分析,北京经常会出现同一个区域= \ E a价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次Q N \ M + J A推高了新房和次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内N # B L | 1 z 4 D的住宅产品大y ) S 3 P y多m ; \ x / o t j 7是老公房或者老破大，只有少量z 3 ( . R的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追? z u t P \ l #捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
山水文园就是典型的这种规律;这个盘属于华威桥板块,区域的普遍均价在6万左右,山水卖10万主要是楼盘价值,但p J / / f ~ X这个区域在朝阳实属一般,朝阳的东南部是发展比较} – ! + X g q B Z落后的区域,区域没有} : N | j统一规划,南磨房路以南潘P = 3家园区域、分钟寺都是被抛弃的区s ? W q o 0 _ C域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.
2、2000左右的预算在] , 3 m ] 1 [ H北京选筹,无论是哪个行政区都应该关注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置` ! G ~ v / a f以及后期可开发程度用肉眼看都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性这个区域如果运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是DB,这v n q [ \ 7 4 !种潜力区域如果楼盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,
2000的预算选择稳健性放弃有5 E \ k * c m % .风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳健j D a W Y性是放弃高风险高收益，{ s V + V $ q把投资交给时间,做} e + K时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓!望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,
国风上观197平平层四居、上京新j B {航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决查看星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性很不错,和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可以再买一个投资了,新房房本还未拿到;这是金O F O Y v融属性的差别.可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果以投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,按m ! 1 ( @照精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,选筹包赚,祝一切顺利!
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，U H , o t手里有100万左右的b ( n Y [ w 2 S ~子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1_ [ ~ 7 x v ; o.置换帝景新的e和c区142-1a I b m 6 x51的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大# n 9 M . h q *，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者@ 3 &环球附近入三室新房一套（比融g # Q L I _ 0御价格低些)n L g T k b ^，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两项资产同p Z q ? * } 6当下资产差异太大。
3 在沈阳25S L Q0万以内购置一套条件好些的新房，z o – ; )维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正h D K X \ ` R N )在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么1 1 – K N y I d P考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理@ w N p , 5 & – |解，我在星球精华栏14#置换? w : 5 X , Y i ?宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的_ b \ | \ F 3 C学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住K 9 R宅区域，买入的盘a h g X c * \ I相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区, ` &因素，如果再扩大面积增加摩擦成本0 s [ [ + \其实是有风险存在的，这种置换的意义_ F K U h a q不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其C d _ c S 8 R次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时Y + ( #间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需v , s要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这K S ; D A : \5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强{ \ 7 L资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城v , A市t S 5 1 * c级别看北京的成G o | y Z i长环境n ? & x g / + 5 p依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像@ ! ^ S 1 – A你的计划250个这个总5 A $ e – s @ 0 0价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在Q k – . [ y z逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没& a S q有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长# ; u X空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏G * r r a ,文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2p V J r V B = V022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖n _ C P E – #空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房* n ?B涨
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41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区z l D c w \ s 2边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域w ] – r * ; $ [ R导图
13#学区宝典：东} – P r ] * y西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘s Q } c O ) ( : s，稳健增长b 2 I o Y [ y n的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市L 5 |的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的73 a z l T I h8个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
8\ B 6 K 04#北京持币200Wd r Z w . 1 )以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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