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Q:提问:您好，关注您很久刚加入星球，想咨询您购房问题。大宝在朝阳区上二年级，二宝年底出生，目前居住在新北苑2居，因家里人口增加想重新购房三居或者四居(三居满足目前人口7 \ i n H N H b居住，十年八年后或许婆婆一起住需要四居)，由于高中升学率问题打算换去西城或者L r i H海淀，考察海淀比较多，现在有1200-1300万资金，家里还有一个购房指标。目前T 7 \ \ | `有几个7 – n | = K W方案，
1.上地学区板块看了上地佳园和W ( 0 %上地西里l M ! t 5 @ t ~再加上贷款一部分购买7 } w I } h \三居，一并解决学区问题和居住问题，但是感觉学区溢价有点高，担心不保值，并且居住感比较差。
2.在上地周边买一个Z 4 q L j !好一点的房子居住，目前大宝转学去海淀目测好学校基本没有k K N ! } w c名额，买了学区也进不去不如转学去一个一般的小学，等过几年二宝要上学大宝升初中之前，卖新北苑房子再买个小的学区房给大宝初中派位，二宝小学摇号使用。最近看了领秀新硅谷，清河. E v i g橡树湾，橡林郡，强佑府学院几个盘，橡树湾品质最好但是价格比较高不5 3 : l ~知道是合理还是偏高，领秀新硅谷价格合理居住环境也还可以但是不知道有没有硬伤，值不值得买。强佑价格低不知道是不是靠近G6的影响。
3.也看了海淀北部新区，二手房首创天阅西山，新盘海淀幸福里，中海汇德里，不知道这个板块是否适合居住，另外如果房子长期居住能否升值，看这里的原因是因为这里房子都带装修，并且价格低能买四居一起解决老人共住的问题。如果这个板块值j ) } I 9得买入，这三个盘首创天阅山离中关村壹号和地铁近一些但是单& & C e价9.3万，是否偏高？海淀幸福里单价8.3万明年4月份精装交房，中海也是8.3万要24年交房129平就能做出4室\ _ b户型较好，就是交房晚。请问以上三个方案应该怎么选择，如果2和3方案可– { j以考虑哪个房产更值得买入？或者这三个方案都不是最好的您有其它的建议给我谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球星球精华栏文章13#学区宝典：东C r ? – : X _ 1西海学区房选筹导图对东西海学区房有过详细分析,关于学区房保值问题，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,我们都明S ` k N S 2 S j白学区房的价值是政策赋予的，结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临巨大损失;
西海非溢价z \ ] R K N很高的学区老旧房,具备一a ! H k 2 & ` G 2定的保值功能,风P w a {险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高s . ( Q b 7溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，
上地J c . L \ [ P t这个板块溢价最高的是上地东里，上地西里和上地佳园保值性还可，但升3 & 6 L ~ L值性可能跑不过同区域居住体验比较好的次新盘，上地有附近产业的辐射，且D C g ] X 5 D r这个商圈配套成熟，属于海淀北部& M # r I | : 6 F的热门商圈，从过往的行情看这个板块，每一轮上涨的全是位x E M x Y R .置较好的l y 7 S M 2 f ) n品质次新盘，其次管理比较好的老社区跟涨。
2、领秀新硅谷、橡树湾、橡林郡、强佑7 f & p这四个盘的排序是优先橡树湾、其次像林郡、世华龙樾、最后领秀、淘汰强佑，领秀属于西二旗板块，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;西二旗不是产住结合一体的区，有一点产住分离，所以成就j c c # _ q } d 6了北侧的回龙观，南侧h v ~ % Q k %的清河，强佑属于海淀的上车刚需盘，小户型居6 1 l n [ $ L m .多密度很大，未来这个盘的出租率会很高，居住体验也会大大降低– t 3 Z 7 B，不适合作为改善的首选，
房子真正的价值是所占有的区域资源,资源稀缺商圈优质,而商圈_ U ` s c @ w h内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘@ b Z R , 3 R的品质还可，品质楼盘与区域购买力正匹配，那么这些品质楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将? h % ,房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;橡树湾、橡林郡、世华龙樾就是这个区域内的品质次新盘，而这个板块配套很成熟，有一定的稀缺性，又紧靠互联网产业聚集，所以一直处于领涨市场的盘。
3、海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较\ V l }长，中间存在很大的不确定性，方案二更稳健更牢靠= ) f f \，从新北苑换过去大方向上是正确的，如果换到海淀北部或者老旧小区战略上一定是错误的，不管是为了孩子上学还是为了改善居住条件，配置一套家庭的核心优质资产不会错，回看会员文章北京房w u ~ u p K R G r产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的房子，能卖到410，我们一家四口两大两小，居住刚刚够。目前老i h r大小学四年级，两年半升初中，老二刚幼儿园，四年后上小学，我媳妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是d l Z e媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上n ^ w学。k ] z h W E D
目前是有两个方案_ * ` # * X \ i，方案一是两年后把自己房A 2 I子卖了v p # \ z X &，\ ; p t @ G在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自己x j | N + ) a房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年& , V d后能在东城买个两百来万的小平房，平房在手里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东Z b E y ) G 9城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答:您好，感谢信任！你现在持有的南新园小区从长远利益应该做置换升级，我在星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺+ + O 4 G o ; l延伸到丰台这些区域处于一个“W i K ~ d (放养”的状态^ @ w，所以房价也在全q H N e O p o市处于垫底，未来老旧小区改造，更1 P o N新城市界面才能有往上走的\ Q w C H a 6可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的专业. X $ 2 & t知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了
但不建议考虑东城的平房，如果学位一直在保v E G \ 7 J / _值性没什么问题，但“学位”人工干预性太强，说变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公r J C R房，东城的老公房保值增值性还是比较不错的，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有增加但升级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里，十一区的小两居530左右能拿下来l 7 $ #，十三= d 1 N ) o D A区的稍微大点的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，其次% g $ H _ ~建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前K Z [ _ – J 8行动，2年内这些老公房的涨幅大O \ i C h S { R r概N . {率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势| [ | G ,收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果2年后再做置换，可能会增加购房成本，祝一切顺利！
Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看了一套润枫水尚170多平三居，高层把东边户，一个明卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看了房总文章，请帮助我分析一下目前这个标的与你列出的望京几个盘性价比如何，怎样权衡选择最g I 6优，可长持。请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，感谢信任，房子的综合资源J Z W w 9 & %朝青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成长性、天花板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身* E 6 5 3 y % P \好就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很好，润枫的流通性保值性都没问题，可[ 4 o通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最成功的区域，真正的做到了动静分离，北京的产业发展规律是规划的f – k + V i d越好产业$ 6 ) / j A P迁址越困难，像现在通州的运河空置率很高，/ D ? c V k b I %过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第U t L t : o C * H二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄就是望京的复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水尚的面@ % @ y ,积舒适性h J %，经济学真正的精髓是“放弃”，我想要什么，能放弃什么，就Z _ }是告诉我们不可能什么好事都可以全占着，祝顺利！
Q:提问:你A o : =好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为E U O O w ;95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪八九年的。不知道这哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置r l N C ` # ! p O业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝0 \ K # !阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
再和w . ! : ? J r c你说, } P n说华威桥和潘家园，朝阳东c . .部的发展其实是有@ Y W ~ : q 9断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园( a c c %路松榆南路以d W \ 4南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-^ 9 D J k2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一大片除了山水其他盘价格都很低，并X u W & X } \ )且一直是一个价，三环的位b ; p & W置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是什么价/ v g P M买卖的时候还是什么价，农光里已经靠近# _ { | %这个区域了，成长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比K S V y F – u E较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱R 5 h A 0 U了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！
Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131平，总价越h w O . R600多，有贷款230万未还。目前5 9 b手头能@ 9 E G ;凑300个左右，y G } : ) S Z有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华) J O栏文章83#通州跑赢4 T \大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左? i k # m右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各B k q r V / 8 R区201H G ! { I7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如p _ { Z M X P果加! 8 Q a ) I $ \上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，
2、中海苏黎世家X O x盘[ r P y Z很好，但价% o X b 7高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利1 X k { \ u！
Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。关于买房的事情还想向您请教. P E h (一下。我的情况是：我在北京丰台的云岗工作，我女朋友在国贸商圈工J i o & m V K h作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1～2年内结婚，孩子上学可能是8～10年后的事情了T \ _。我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1～C P f |2年可能能拿出300～400万首付（不确定）。我的收入还比较稳定，头几年双方父母也还有一/ B % j定还款能力，所以考虑尽量多贷款，想着买八、九十年代的6 9 q R 0 j v公房，您觉得是否合适？想咨询的2 F ; J Z v问题：
1、由于北京的房价形势不明，我有点焦虑，担心没及时上车，万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望？最近买房的话可以先I X A花自己家的钱买个小户型，女朋友家的钱就先留着，k H 5 | U e S等着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的话，可以拿两家人的钱当首付，r x L买到好点的房子，但是不知道到时候再上车合不合适，而且两H [ k 5 R n ] 6 4家3 q s ! % S ^ 1的钱都花完之后，近十年再改t $ ! ` f W善的希望就不大了。
2、目前打算是在西城或者海5 x ~淀买房，交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白，海淀的永定路（五棵松）、万寿路和羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政策的事情说不了这么长远，但是希望也别太差。关于0 A R X 6挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得到您的指导。
AQ M J m:回答：您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章C & t + v I u z (81#北京房产投资核心逻辑和| i N L原理中对龙头位置x Q x ;的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是9 4 ( E高产厚产者资产配置的工具,其涨跌^ = b c 1 r 3 B和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远2 z ) ! n ~地U Q s % a区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值Z V = = u Q #性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,
反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持在一个D V t [ Q v r e l水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是这些房子短期出现下跌的现象` i S * ~ i,市场反& M H应过来也会是第一批反弹的,北京的房子一部分s . y @ 8有泡沫,一部分价格还处于洼地;
2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠微, , F c 3 + Z –都可,可通过M c e r \ O #星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细M % n + $ 8 9行情;但j ` p , l ( N ; W市场上第一批上涨的房产不是e Q #这类,核心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管\ = l l z理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸\ G k 0 e 3 !,我的建议是以国贸为点做选筹j @ P _,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不C a w Y Q Y K ^少人去推荐购买学6 & E E b G M区房,原因是学区房收益可观;如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学区买就可以了,a o T G M I N 1实则不是] t 6 \ [ q,
一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来C a g T * a w L :不碰t N 8 V l学区的,一方面是因为这类房产和政策绑_ d ` ] L u O 2定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思l 0 z d D w 3路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!
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