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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:你好，本人现住在南四环外的一套80平两居老房子，在南四环工作，对象马上去北五环工作，老大明年上小学，老二今年1岁半，需要两个老人一起住，目前想置换升级一下居住品质兼顾孩子上学，目标价位700左右，考虑如下:1.亦庄次新，2.天坛老破小，3.品质新盘。1方案看的万科金域东郡和上海沙龙，750左右三居价位有点高了，不如新盘户型好。2方案主要看了天坛片区，可以兼顾我们两个人的通勤和上学，但是房子旧老人居住也狭小，跟现在居住比没有品质提升。
3方案看了两个新盘寰宇未来和国贤府，寰宇未来有地铁有产业，商圈也相对成熟，还有个101分校，700左右还能选个好楼层。综合考虑下来，想选寰宇未来，觉得周边人群也更符合我们的定位。两个问题，1.单看这个楼盘的话您看价位值不值，有没有保值升值潜力？2.解决我们的需求的最优解决方案是什么？谢谢！
A:回答:您好，领秀C应该是品质比较高的了，均价大概在6万5左右，这个板块流量没那么大，捡漏价可以是在6万5以下，比如6万3啊，或者6万出头都是有可能的，户型也都很好，这么比的话的寰宇价格其实并没有太大的优势，也可以理解为6万以上的价格就属于品牌溢价了，有产业辐射并不代表买后就会增值，新盘的价格是没有经过市场检验的，二手价格是买卖双方长期博弈形成的，在这个博弈的过程中是受多方面影响的，这个才是真实的市场价，如果您比较寰宇的各项指标，建议您到领秀慧谷C找一个符合您需求的户型，
装修啊楼层啊各个条件都满足您的期望，和房主谈一个最低价，然后再考虑要不要买寰宇，现在的市场是慢节奏，并不像过去两年一小牛三年一大牛，所以购买有溢价的新项目要谨慎;从您的选筹方案看，如果亦庄能够满足通勤距离，可以去做一下议价动作，您选的项目很好，保值性及成长性都不错，如果实在差得远再看寰宇，寰宇与领秀可以做对比，可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!
Q:提问:星主好，看了很多您的文章觉得分析得都比较客观清晰。09年在远洋沁山水北区全款购买了同层挨着的两套88平米两居室，后在2020年全款在沁山水南区购买了一套西向二层带电梯的70平米大一居。另外在翠微路有一套88年的学区房，去年10月底买了沁山水附近永定翠庭的东向次顶层精装48平一居室，价格652万，签约交了30万订金。这个房子打算兼顾未来第三代入学，以及资产更优质的配置进行规划。原本的计划是在去年同期完成一买一卖，完成置换还能有几十万元的差价收入（当时翠微房有人出660多万购买）。
但由于对市场有些误判而未能迅速卖出旧房，后期价格一路下跌，中间有几个买家来谈，但距当时的心理预期有较大差距而未能成交。现在我们面临的是需要筹措622万元在4月中旬付给新房卖家才能不违约。所以现在决定是：暂停卖翠微旧房，改为出租，把自住的一套沁山水通过抵押贷款贷出600万再加一些借款可按约定完成买房。在这里非常想听您对我们现操作的分析及翠微旧房后续的市场趋势分析，
具体为：一是我们购买的永定翠庭从投资属性上看评分如何。二是后续翠微老房市场走势的大概分析（23年3月小区同户型楼层和楼座比我们略好的房子卖了725万，我们这个估计在当时为710左右，到今年3月前几天最后谈的一个客户给出价格是592万）。三是我们按照目前市场的情况是不是需大概持有在1年以上才有一定的回升机会，我想在回升期找个合适的点位卖出。四是最后想请您以专业角度对我们这案例进行一个评判（我们这个置换逻辑完全就是兼顾自用为主的情况下完成新旧资产的置换），确实不是以投资的大逻辑来进行布局的，因为需要满足住的近方便照顾老人，而为保证大家的生活质量，先在这里感谢您了~
A:回答:您好，1、永定翠庭虽然有品质上的优势，但户型资源很差，五棵松溢价比较高的2个项目一个是紫金长安，另一个就是永定翠庭，紫金长安属于改善产品，假如将来因学位因素利空这两个盘出现下跌，紫金长安会随着地段的价值、楼盘的稀缺性及改善市场的需求涨回去，而永定翠庭是比较偏刚需的，也就是说没有学位利空因素保值性尚可，一旦出现价格回落再回涨的效率比较低，这个项目的流量很少，也可以理解为小众盘。2、阶段性的市场升温老破小未必能够回到原始的价格，如果是真正的大牛市，也就是持续的时间足够长，比如半年以上或者一年以上啊，优质地段的所有产品线基本都能渗透，老破小回调的效率及爆发性可能会低一些，所以你的预期一年左右是否能够回到原来的价格需要看整个市场的表现，现在是严重的多级分化状态，并不是一旦有行情所有产品都会出现上涨。
3、是的，这种布局谈不上投资，完全是围绕学位属性及居住属性，仓位数量太多太小了，对应的是降低了单产的效率，不符合将来市场的主流趋势，从将来的市场要求您的这些仓位是需要合并升级的，远洋沁山水三套小户型应该是调整为一套140平的三居和一套88平三居，这两个户型才是未来的主流产品，如果你以抵押贷的方式买新，房价不涨需要你不断的填补，关于贷款可参考星球会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用，一切利用负债投资的前提是房价会涨，并且有很强的确定性，所以你的关注点需要从翠微的老破小卖出时机与抵押利息转移到整个资产包符不符合将来的主流趋势，建议你参考星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！
Q:提问:京总好，关注您很久了，学到很多。我在考虑清河橡树湾这边的房子，但有几点担心，想请教下：1.我主要是投资需求，看了橡树湾二三四期160+的三居，有些担心在这种塔板结合、两梯五户、房龄也不算很新的小区买大三居，算不算错配？保值增值性是不是会受限？2.朱房村回迁房和商品房新房两三年之后上市，会不会打压橡树湾的价格？3.现在看橡树湾还是比较抗跌的， 成交价降的幅度相对来说还不算大，我听说也是一些买房机构在托盘，但如果整体市场继续下行的话，是不是也很难托得住，现在入场合适吗？或者要等到价格回调到什么水平才适合入场呢？橡树湾二三四期这种大三居现在适合作为投资标的（考虑DYD的资金成本）吗？敬请指教，多谢答疑。
A:回答:您好，1、关于购买时机可以参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章中对于购买的时机是要在楼市经历过一个上涨周期成交量开始直线下滑后的3-5个月，从这个时候开始到下一轮的牛市之前都属于比较合适的出手时机，强势区域并不会出现成交量下滑导致成交价大幅下跌，在上述的阶段买入会有一定的议价空间，如果是在追涨阶段议价空间会变的非常窄，并且房源可选数量也会变少，在这一轮市场起来之前有合适的房源都可以入手的。
2、购买橡树湾160+产品不存在资源错配，橡树湾的价值首先来源于地段，海淀的发展轴是从中关村向北延伸，刚好穿过清河，而清河又是距离被主要产业辐射的首要地区，加上近些年区域资源的不断提升才成了海淀北部的核心圈，这些次新产品价值不是因为它们本身有多好，而是区域大多数盘太拉垮才导致这些产品的稀缺，即便是未来这个地段再出现纯商品房社区，如果是品质超过橡树湾的,也不一定非要说会打击橡树湾的价格，这个逻辑是不成立的，两者没有冲突，如果后者卖到更高的价格只会拉高橡树湾，世华龙樾不也是后期入市的嘛！如果是品质不好的就没有对比性，不可能出现品质又好，地段又佳可以自由买卖的商品房，这种好买卖想都不敢想！
3、关于买房机构托盘这个说法：不如说是CF客集体捂盘，首先从CF客这个维度上，他们对市场的渗透能力以及后市预判要比普通人更精准，尤其是像北京这种一线区域的大盘，一套上千万的投资如果判断失误亏损不是小数目，有价值的区域才会有CF客，准确说应该叫价值的挖掘者，而不是CF者，没有价值的区域是不会出现投资者的，财富可以通过创造或分配的方式获得，而投资房产属于后者，这种投资方式简单直接， 基于一个基本事实：随着城市的发展，房产的价值自然增长
城市为每个人提供了一个财富获取的机会，只要愿意并能够把握，就能从中获益，投资优质房产更是在城市经济增长持有了城市的一部分股份，共享城市发展带来的各种资源红利，北京是四个一线城市限购最严的城市，上涨的幅度已经很慢了，即便是市场经历了这五年的低谷，那些一线位置的好项目不但不跌还会逆势上涨，这种情况不使用大量现金谁会抛呢，除非是杠杆率过高或企业经营出现问题才抛售优质资产，建议你参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,01#北京楼市未来十年主流预判， 祝顺利！
Q:提问:京总您好，拜读了您的部分文章，因急需置换，向您请教：现有大兴天宫院一套房产300万在售，外地一套100万，售出后打算贷款100，600万总价置换。需求：孩子9月份上学，我需要经常去大兴机场，去19号线方便，打车20分钟以内。兼顾上学，自住，保值。年前看了朝阳世纪村东区9几年的两室一层的房子，580，感觉价高了没定，还有安惠北里安园的房子，最近又在网上看了海淀的钢研社区，农科院社区，8几年的房子，还有翠微小区，静淑苑。没有头绪了，京总您怎么看这几套房，麻烦您有没有更好的建议。非常感谢
A:回答:您好，1、这个预算你有2个选筹方向，如果是内城区购买对象就是老破小了，老破小的价值逻辑是越靠近内城区价值越高，也就是二环内的要优于三环内的，三环内的要优于四环内的，出了四环老破小可能就不具备保值能力了，同时还会存在流动风险，将来的成长性也差，整个金融属性全差，越靠近内城区土地越稀缺，也就是内城区没有空置的空地再开发住宅，即便是有呢也都会是价格超高的商品房，这种价格线影响不了老破小的价值，相反城外有很多未出让的土地，将来各种福利性住房，比如人才房啊，保障房啊，公租房啊这些价格都是商品房的一半，
而这些房子的硬件设施更好， 因此越靠近城外也就是离这些房子越近，将来风险越大。在选筹的方向对了之后微观上老公房价值要大于普通商品房，具备优质的地段资源之后，老公房的物管资源、社区资源、人文资源要比普通老破小更优，因此西城的价值是最大的，其次是海淀中部与南部，最后是东城与朝阳，东城与朝阳还分具体的板块，并不是指所有区域，老城区与国贸附近整体要好一些，其它位置的保值性与流动性就欠缺了，所以你看的这些项目从综合性海淀的价值是要高于朝阳的，最优的是农科院社区，其次是翠微南里与中里，柳林馆，如果是老破小建议按优先级顺序在这几个项目上淘，其它建议谨慎！
2、如果能把预算再提高100万，亦庄的万科金域东郡和海梓府也比较适合你，距离大兴机场更近，并且这两个盘的成长性也是稳健性性的，亦庄河西最好的位置且是主流盘，700出头可以拿到主流三居户型，居住起来可能更舒适，亦庄有牢靠的产业结构，购买力比较稳定，就是说这两个盘将来更容易大跃升，金融属性要比老公房好一些，只是学区包括生源和海淀的不一样，这个需要单独做考虑，也可以作为一个参考的方向，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理、84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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