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这波房价下跌到现在。
真正损失比较大的人，还是那些高位接盘的人。
对于那些买房早的人来说，影响并不是很大。
大家就仔细想想。
别说北京、上海、深圳这种大城市了，你就看那些小城市，有几个房价跌回2015年的？
现在全国你要找一个整体房价跌回2015年的城市，非常难的。
所以楼市里面，真正亏的惨的，还是那种高位接盘的人，对于那种买房早的人来说，影响并不是很大。
对于那些买房早的人，他们只是挣多，和挣少的区别。
高位接盘的人，才是亏的首付都没了。
这一波下来。
彭叔觉得现在楼市里面有几个新的共识。
第一。
买房的时间点，非常重要。
因为买房的时间点，几乎是决定了，你买入房子的价格。你在楼市火热的时候，和在楼市冷的时候，你买房的价格，差距10%都是正常的。如果买房时间不对，就算你买了对的房子，该下跌的时候，还是下跌。
第二。
不同房子的房价拉长时间看，没有所谓的分化，所谓的好房子一直涨，垃圾房子一直跌。
彭叔都不用那些小城市来举例，你就看北京、上海这些一线城市。
房价一开始下跌的时候，都是那种炒作比较狠的小区，房价先崩，就比如说。
北京的蜂鸟，巅峰时期1000万，现在600万左右。
北京蜂鸟的这个房价，跌幅40%，不夸张吧。
上海也有类似的小区，叫高兴家园。
这个高兴花园小区房价，从10万巅峰，跌到4万。
跌幅达到60万，跌的比蜂鸟还要惨。
彭叔举的这两个例子，都是2021年上半年的时候，炒的最疯狂一线城市学区房，后来这种房子，也是跌的最惨的。
当这种房子开始下跌以后。
紧接着。
市场上就有那种恐慌的情绪，而持有同样的老破小、筒子楼之类的房东，他们的心态也就慌了。加上这种老破小学区房的确跌的比较惨，这也是客观事实，大家都能看到的。于是大量的老破小、筒子楼房东抛售房子，各种降价。
这个时候，那些次新房，改善房的房东，都还在那看笑话。
他们觉得这些不好的房子，房价下跌是正常的，他们的房子比较好，所以他们的房子抗跌。
但是呢。
楼市里面是有置换链条的。
当这种老破小、刚需房房价跌到一定程度以后，这些老破小、刚需房的房东，他们卖掉房子，也买不起改善房、次新房了。
现在不管是哪个城市。
你就去看看那些买次新房，有几个，是第一次买房，就一步到位，去买次新改善房的。彭叔敢说大部分买次新改善房的人，之前都是有房子的人，他们买房就靠置换才来的钱。
所以当刚需房、老破小房价跌的比较惨的时候，他们手上的钱，不足以买次新改善房的时候，次新改善房也就卖不动了。
时间一久，总有次新房的房东，是缺钱的。
只要他们一缺钱，一样会降价卖房子的。
因为现在的楼市，是下行期。下行期的楼市，就是小区里面的这套房子，卖了1000万，第二套房卖了950万，第三套房， 绝对会低于950万，就是这么一个一套比一套低的行情。那么小区里面，但凡有房东降价卖了，其他的房东，就很被动了，他们不降价，也得被逼着降价。
所以当老破小、刚需房房价跌的比较惨的时候，这些次新房，改善房，也就顶不住了。
就成了现在的北京、上海楼市的样子。连这些次新房、改善房房价都在下跌。
这也就打破了，之前很多人的认为的。
房价下跌的时候，只有垃圾房子才会跌，好房子是不会跌的。
事实上，好房子也是会跌的，只是说，好房子的跌的更晚一些，房价跌幅更小一些而已，但时间拖久了，还是会跌的。
第三。
全国城市房价是联动的，没有所谓的，小城市房价一直跌，大城市房价一直涨。
大家还记得，在2021年的时候，当时北方很多城市房价没涨，像是青岛、济南等等的，然后很多南京、杭州、广州之类的房东，就在那笑话这些北方城市。
还搞了个什么分界线出来，什么买房不能去北方等等的。
结果现在呢。
济南、青岛房价人家2021年没涨，但是这几年也跌的很少。
而2021年房价涨了的城市，南京、广州等等的，都跌的挺惨的。
这也让大家看到了。
全国房价一盘棋。
既然你认可，房子是有金融属性的，房子是全国居民大部分的财富集中地。
那你就要知道。
全国居民，不是只是一二线城市的人，才叫全国居民。
人家小城市的人，一样是全国的居民。
国内14亿人，一二线城市一共才20多个，撑死了人口也才3亿左右，11亿的居民在小城市里面。
如果说那11亿小城市的人房价跌成白菜，财富灰飞烟灭，那你一二线城市的人，他们的房价也保不住的。
第四。
房子越来越卷了。
也就是，现在房价下行期，购房者实在太挑剔了。
这就导致了，哪怕是同一个小区，同一个楼，但是楼层不一样，房价之间的差距，就越来越大。
而且这个房价差距，是楼层有硬伤的，越来越难卖，楼层好的，还能勉强死扛在那，但是楼层差的，然后又急卖的，房价差距就非常大。
像是上海的那个豪宅，就是前几天破纪录的那个。
那个豪宅均价是17万一平。
但是，豪宅里面的，低层楼，也就是大家说的有硬伤的，只要13万一平，而里面没有硬伤的高楼层， 21万一平，双方的差价，达到了8万一平，也就是40%左右的价差了。
而且这还不止是一线城市，连二线城市，也出现了这种情况。
像是西安的改善房小区。
大家能看到。
同样的33层的房子，12楼的房子，135平，能卖到450万，而1楼的房子，只能卖到350万。
虽然没有上海的豪宅差距那么大，但是也比很多人想象中的，差价只有10%要大了。
造成这样的原因，还是楼市太卷了。
现在楼市是买方市场，购房者太挑剔了，在他们的挑剔之下，开发商现在盖新房品质越来越高，赠送的面积越来越大，而二手房则是品质改变不了，就成了有硬伤的房子，越来越差，好楼层的房子，房价能更抗跌一些。
以上的4个楼市共识。
现在当下楼市里面客观发生的事情。
如果说，现在还用过去的那种买房逻辑，来买房的话，亏本是正常的事情。
不亏才是不正常的。
彭叔是真觉得。
如果大家真的要买房，那么在买房之前，去找一个你们当地的房产自媒体，问一下这个房子的房价走势，一般来说，这种问题，就算是收费的，单次也就是在66元到800元之间，城市房价越贵，收费就越贵。
而你问的那个房产博主，他收了你的钱，他给你的回答里面，多少还是要有货的。而你买套房子，随便都是百万以上了。百万的房子，你花个几十块钱，去问一下人家这个房子怎么样，但凡能帮你避个坑，你都不亏的。
总结。
买房的时机非常重要，买的便宜，胜过你买了一套好房子。
房价下跌的时候时候，涨的越快的房子，跌的也越容易越快。
房价从来都是普跌，普涨，不存在哪个能一直涨，哪个能一直跌。
楼市越内卷，房子的一点点瑕疵，都会被人给无限放大。
彭叔还是那句话。
现在的房子太贵了，如果这个人和你关系不是特别铁的话，最好别劝人买房，或者不买房，因为房价涨了，你劝人不买房，你承受不起，房价跌了，你劝人买房，你也承受不起。所以如果不是那种特别铁的关系，还是别劝别人买房，或者不买房。大家都是成年人了，都有自己的判断，会为自己的认知买单的。
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