北京楼市:置换这么买,决胜唯一路!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:星主好，现有清河永泰园两套房，上班一人在昌平一人在西城，想卖掉一套82平的房子，加上存款持有700万左右，考虑换1000-1200万的新房或次新（三居或四居），不考虑学区问题，通勤麻烦一点也可以接受，重点是增值保值，同时兼顾居住（我们还有十五年退休），想着房子如果升值比较好，5-10年后再换个环境更好的；否则长期持有也可以。目前在看关注的有永丰的新房（富华里等），这两天也有人推荐朱辛庄的中海寰宇；另外现在二手房普遍性价比更高，有合适楼盘的次新也可以考虑（如新北苑、望京、奥北等区域），想听听您的意见，如果买新房的话哪里更合适？次新的话呢？

A:回答:您好，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,效率最优的选择是将永泰园2套全部脱手去做置换升级，这个变现后再加上手持现金在选筹上是很灵活的，可以是在原有的地段置换，比如橡树湾系列和世华龙樾系列，也可以是往靠近城区的位置换，如望京奥森，这些区域你所能购买到的楼盘及户型对于持有的永泰园都属于大升级，相反如果是永丰或者朱辛庄是属于降级了，虽然你楼盘资源提升了，比如品质啊，户型啊，面积啊，但是地段资源降了，

这种牺牲地段资源去换楼盘资源是没有价值的，永丰的配套即便将来全部落地价值也不及清河，清河可以辐射东南西北四个方位，而永丰只能覆盖本地，朱辛庄是一个纯刚需的地段，更不适合你，将来资源聚焦的一线区域，符合产住结合条件的改善户型会越来越稀缺，你们做改善应该是要往这个方向换，而不是到存在极大不确定性的区域里，那种区域不符合将来市场的发展趋势，保值性及增值性都显弱，选筹上可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,一线区域的第一梯队都可以作为选筹目标，祝顺利！

Q:提问:京总您好！特别佩服您的思路，想请您帮忙分析推荐楼盘;购房预算1100左右，手中现金600。个人博士刚毕业不满一年，在石景山首钢园工作。个人比较贪心想要低密、小区附近环境好、配套舒适的，之前看了天境，元玺，君礼著，熙华台等 120平或150平的，个人认为这些盘自住舒适，但流通性堪忧,也能接受维护好的老小区，比如乐府江南。想请教两个问题：1.熙华台这种离五棵松近、靠两条铁路、位置憋屈的硬伤盘，是否可以优先考虑居住属性，是否值得入手 2.五棵松、玉渊潭、五道口附近的次新盘，哪些可以兼顾居住属性和保值增值，选购思路大概是怎样的;谢谢京总！

A:回答:您好,1、楼盘品质高低只能决定自身成长性的优劣，而房价的天花板是区域资源决定的，只注重户型、楼盘资源会降低成长的效率，成长环境比较恶劣的新盘与次新盘兑现起来比较难，和楼盘本身关系不大，好地段的房子具备天然的投资属性，即便是楼盘略有瑕疵，将来也会因为区域优质资源的加持而实现同步上涨，反之资源比较匮乏的区域，即便楼盘品质很高，也会存在不易流通和保值性弱的问题，商圈资源决定着房价未来的天花板，如果这个区域的上限就是5万，楼盘品质再高都卖不上价;

高于5万以上的全为品牌溢价，想出手必须得降到5万以下，就像县城的房子和省会的房子价值不一样，所以忽略地段资源不但存在流动风险，还存在价值风险，熙华台虽然位置更靠近城区，但楼盘体量太小太孤了，独木难成林，改善盘是不能买在被众多老破小包围的区域里，这种盘首先要有体量，至少要8栋10栋以上，其次要扎堆，不能只有一个高品质其它都为老房子，这会影响它以后的口碑资源;

2、关于选筹的思路你可以参考星球精华栏内会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，如果有600万是杠杆的话，最好将关注点从居住体验上移到保值性、成长性和流通性上，加杠杆是为了扩大面积，除了增加居住体验感外，最重要的是金融属性，将来房价上涨可以增加盈利，如果房子失去金融属性或者金融属性便弱，要考虑将来几年甚至十几年月供，变现时是否会存在严重的亏损，也就是说为了居住体验这种代价是否值得;

而选择金融属性好一点的盘，哪怕旧一些或者体验感差一些，只要具备保值性及成长条件，将来随着你收入的增长还可以再次升级;田村的乐府江南还不错，虽然这个位置并不是海淀的稀缺地段，但因价格低品质好的因素并不易跌，将来也具备成长的条件，五棵松可以关注下永定华庭，或者将选筹地移到马连道，常青藤、格调、北欧都是不错的项目，玉渊潭和五道口没有适合这个价位的，能接受五道口的距离不如到清河了，莱圳家园的小三居很好，建议你参阅星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!

Q:提问:星主好！本人自住常营万象新天一套109平两居，2017年高点购入，现值670万左右。由于房龄太长2005年的房子，增值空间有限。并且位置感觉也远了一些。所以想趁现在换一套朝阳区离市中心更近、房龄较低并有一定保值空间的自住房，预算在900-1000w，不超过1000w的2-3居，没有学区要求。最理想的是凤凰城，但是凤凰城房龄同样比较老，换的话可能要牺牲居住面积。换新房的话，

看了朝阳北路两个新盘和北熙区以及几个新盘，都不是很理想，北熙区勉强，但周边发展也不好说。看了您的文章后也关注了望京的几个盘，这个预算和房龄靠近一些的好像并不多，您有推荐的盘吗？还有最后的方案就是暂时先不卖了，现在常营的房子也卖不上价，自己当初还花了很多钱装修，现在割肉不知道是否合适。望您给予回复指教。谢谢。

A:回答：您好，从常营往你描述的项目上换，等于是把确定性换成了不确定，常营地区并不是完全没有机会，应该说是朝阳唯一的价值洼地，虽然距离朝阳核心区较远，但自身的资源很好，虽然已经到了最边缘的位置，但它自身的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，

这种价格以及自身的资源将来是具备补涨条件的，只是现在的楼市是慢节奏，不会再像过去一年一小牛两年一大牛，所以现在的市场常营就属于慢涨类型了，作为投资的话效率会低一些，提高效率应该做升级，升级是先升级地段资源，再升级楼盘资源，往三元桥或者望京换都属于升级，望京的慧谷阳光108平的南北两居挂牌价是1000左右，臻园90平纯南户型的2居1000左右，融科橄榄城97平的纯南两居1000出头，这三个盘的保值性及流动性都很稳健，成长性也不错，望京将来是具备大跃升条件的，如果类似于这样的项目有合适的房源就可以置换，折价出货也是值得的，往这种项目上换等于是升级了地段资源同时还升级了楼盘资源，将来的效率自然会提高，市场回暖望京的这三个盘反应速度及涨幅的确定性要远远大于常营，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，87#朝阳跑赢大盘选筹导图,05选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总好，经朋友推荐前来报道，就目前的情况向您咨询几点：基本情况：30岁夫妻，无户口，在京社保6年多；预计一年左右长辈退休会来京，需要二居室。家庭年收入税前55左右。买房为了自住，通勤到北京南站方便即可。买房预算最高450万。因为想为积分落户争取一下，所以暂时目光放在了城六区之外。已看房子：1，西红门宏大中园两居室，西南向，小区环境一般，06年的房子 2，西斯莱东西向两居室，10年左右的房子 3，亦庄北岸南向两居室，04年的房子 4，成寿寺地铁站附近的华芳园，99年的老塔楼诉求 1，上班方便。2，两居室。3，有电梯。4，保值。希望京总在这个预算框架，和诉求里，帮助分析一下，着重于哪个板块的哪些相关小区，谢谢。

A:回答:您好，可以往亦庄和西红门看，南部围绕这两个板块方向上不会错，西红门属于次级外溢板块，主要价值是承接内城区外溢的刚需，如地铁沿线的金融街，在选筹上尽量避开老社区或者2000年左右的塔楼社区，城外是将来福利房的聚集地，老社区的金融属性越来越低，主要功能是居住，而福利房也是解决居住的问题，这两种产品在同一地段或者距离不远的同一区域重叠，会削弱老社区的价值，你看的西斯莱这个盘很好，包括顺驰领海也不错，属于板块内的热门次新，

在户型的选筹上尽量选主流的南北2居，西斯莱南北的价格要高一些，顺驰的可以淘一淘宏大中园和华芳园要避开，东部的亦庄北岸包括润枫，灵秀也不错，但旧宫也属于次级商圈，向北承接朝阳东南方向，向南承接亦庄，只是这种级别的商圈反应速度不会那么快，保值性尚可，要是能增加部分预可以拿亦庄第二梯队,2居差不多500出头，这个商圈的资源上要比西红门和旧宫高一个级别，反应速度也更快，这是效率最优的选筹，在精算完资金比较吃力且相差很大才次选西红门和旧宫，可参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:您好星主！读了一篇文章就决定加入您的星球，感谢聆听我的困惑。我准备卖掉天通苑的90平房子置换到城内区，两年后有学区考虑，但对学校要求就是中上即可。预算450万以内。想请您评价下我的选筹思路;1.因为我在西南三环上班，所以目前是沿西三环内外选筹，只考虑海淀和西城。我认为450万的预算反而在三环内买更安全，更合适。因为三环外五六十平的小户型可选择性更大更多。不知道这想法对不对？

2.三环内比如甘家口和展览路的40多平无电梯二层的老破小，是否比北洼西里的50多平破电梯高层更好呢？（如果甘家口是金融街核心区核心区的次级圈，那紫竹桥，北洼路片区是否可以理解为金融街核心圈的次次级圈，接收到核心区外溢？）3.西北三环月季园和北洼西里或者车道沟南里这样的小区比，哪个更优呢？感谢解惑～

A:回答：您好,你的选筹思路整体是对的,但老破小越靠近城内价值越稳只是其中一环,参考星球内精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图;在安全边界内最终拼的并不是所谓的次级与次次级逻辑,而是区域资源与楼盘资源,区域资源更多指的是空间与民生,老破小扎堆的区域普遍是交通拥堵,空间紧凑,缺乏优质的民生,楼盘资源指的是物管与人文,在内城区上述综合资源比较优质的价值自然要大于其它,所以大体上二环内优于三环内，三环内优于四环内，出了四环老破小可能就不具备保值能力了，

同时还会存在流动风险，将来的成长性也差，而越靠近内城区土地越稀缺，内城区没有空置的空地再开发住宅，即便是有呢也都会是价格超高的商品房，这种价格线影响不了老破小的价值，相反城外有很多未出让的土地，将来各种福利性住房，比如人才房啊，保障房啊，公租房啊这些价格都是商品房的一半，而这些房子的硬件设施更好，因此越靠近城外也就是离这些房子越近，将来风险越大。占有上面的选筹关键要素老破小将来的价值及跟涨的可能性要大于其它,所以西城整体要优于海淀,

也就是阜成门的展览路比甘家口更保值,具体是体现在区域资源与楼盘资源上,如果把展览路剔除掉这几个区域甘家口要比紫竹桥、北洼路、车道沟南里更保值,如果能选筹到建设部大院可以推翻上述逻辑;其次从天通苑往城内老破小上换,这种置换并不是最终置换,天通苑是一个适合过渡的区域,而城内的老破小也属于过渡的类型,将来有条件还是要进行再次升级的,所以在具备有良好的流通性及保值性,未来区域房价整体走高,老破小也能有所反应而不是原地踏步就是最好的选筹,星球内精华栏文章03#置换实操论有关于老破小的持有逻辑及置换逻辑,你可以参考,祝顺利!

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图