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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好！很后悔没早点看到您的文章，给您说一下我家现在的情况：于23年2月购买了大兴华润公元九里的两居准备近期入住（在大兴租房 5年多实在是想住自己的房就一冲动购买了;家里还有一套海淀美丽园的120平大两居（可能算个学区房？我还没太研究这个）娃今年3岁且我的工作在高米店（我爱人在西直门坐4号线通勤）所以准备孩子的幼儿园在大兴这边上现在的问题是，等娃上小学的时候，海淀和大兴的房子是否需要提前换更合适的学区这件事听说海淀太卷了我有点想考虑其他区的房子不知星主能否给个建议，非常感谢
A:回答:您好，1、涉及到择校的方向：东西海的教育资源是跟其它区有区别的，学校的好坏不光是师资，更重要的是生源与家长，从这个角度东西海还是比较有优势的，东城相对轻松一些，你可以作为一个考虑的方向，其次是朝阳，虽然和东西海比不了，但教育质量这些年进步也很大，这个也可以做为一个参考的方向，可以参考星球精华栏13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;2、关于购买的时间：最好是上学的前一年购买，在这之前大人的想法都是存在变数的，或许某一天你认识了一个朝阳和东城的家长聊到孩子上学的问题，他们的某一句话就有极大的可能改变你的想法，在这之前你购买的学区房都不确定能否用得上，用不上就要重新购买，又增加一大笔开销。其次提前一年买可以规避政策上带来的不确定，毕竟现在学区房的趋势是弱化的！
3、关于置换哪套房子的问题：参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图;华润公园九里还不错，至少你买的方向没有出现严重的偏差，如果将来要卖两套中的一套肯定不能卖海淀的，海淀的卖完再想买回去就很难了，这两套房子从居住属性上可能华润的体验更好，但它的价值是没有美丽园高的，大兴最有含金量的区域是亦庄，西红门虽然也有产业，但都是二三流，创造财富的能力比起亦庄要差很远，而房子的价值是由地段和楼盘组成，地段资源大于楼盘资源，所以你将来要再购买学区房是要考虑出华润这套的，这可能就影响了你的居住计划，祝顺利！
Q:提问:星主您好。考虑到北京楼市早已过了普涨，分化严重，对于目前计划的置换两个方案，希望得到您专业指导。我这儿目前基本情况:常营苹果派三居自住，大概市值700万左右。管庄西里高塔一居，大概市值280万左右，还完贷款，剩余220。大兴旧宫灵秀山庄一居用于积分落户，大概市值230左右还完贷款剩余180。天津南开用于给孩子上学备用的一居室，大概市值165万，无贷款。今年积分落户已经上岸，目前在走迁户流程，落户后天津房子用不到了，北京有了二套资格，
为了孩子初中上学考虑和保值增值，想整合成两套，一套以自住新房为主兼顾保值和初中，一套以投资保值增值二手房为主，同时兼顾到初中学校，孩子目前九月上四年级，在管庄上学，对口初中不好。自住这套考虑到工作原因希望在常营（黄渠地铁站旁有新房保利和光煦境和三元玺悦朝阳）或东坝区域（北岗子站北熙区三期或东风站保利京投联合项目听说是保利天字系） 目前偏向东坝， 新北中校区在东坝北西区已经开建25年启用，离两个楼盘都很近。
这套总预算1000-1200W计划三居或四居自住估计至少十年。黄渠这边配套成熟但可能成长有限学校也不好，东坝北区现在比较荒凉需要熬配套，不过作为饼王貌似未来上限可能高些目前持续有规划落地。新房打算今年下半年搞定。投资这套，考虑到孩子偏普娃，一是计划去东城，和平里校区或安交校区买个小两居，或者在朝阳望京区域买，考虑加工能力强的初中，因为目前还是入学高峰，打算在25年下半年或26年初小孩上初中前搞定，那时过了高峰会不会比现在溢价低些？如果两年后再攒点钱总预算大概在八九百万左右，这俩方案您觉得怎么样或有什么更好建议吗？不胜感谢！
A:回答:您好，从你的描述我理解为你计划把手中的房产全部变现然后再重新布局，一套用来自住大概倾向于东坝板块，一套用于孩子上学，东城或者望京，如果我理解的没错，这种布局思路太侧重于居住体验了，这会导致你后期资产的成长效率降低，东坝这套兑现的周期可能要很久很久，投新区的关键无疑是要看区域的潜力，包括发展规划，配套等等，其次还要看价格，价格更为重要，这里面有一个最基本的逻辑，当城乡结合部的价格是距离最近的核心区一半的时候，城乡结合部一定会上涨，反之如果城乡结合部的价格已经接近距离最近的核心区，核心区的价格一定会再涨，
你可以关注下东坝卖的价格，即便是几年后配套全部落地，但它的价格已经很高了，未来的空间会很小，就像今天的新北苑再往上走是很难的！其次管庄西里、灵秀山庄、天津南开这三套做置换升级方向上很好，管庄的地段资源很落后，灵秀山庄的问题是太小了，而常营的苹果派三居这套长期价值很好是可以留着的，苹果派在整个常营它的价格以及品质都具备再往上走的可能性,如果你全部清仓把大部分资源压到一个确定性不高的板块上太激进了，不符合现在的市场打法，
或者换句话说为提高居住环境付出的代价太大！重新做布局没有问题 但在选筹上要调整方向，苹果派唯一的问题就是兑现周期长，因为常营属于国贸的溢出板块，这种距离的行情一般都是后知后觉的，你出这套唯一的理由应该是嫌它成长速度太慢，所以你的方向应该是要瞄准比常营快的区域！我比较建议你把常营这套留下，然后清空其它房产，在东城或者望京兼顾到孩子可以上学重新布局，这样你大部分的资金在核心区，方向上不会有问题的，建议你认真查阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、87#朝阳跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图、祝顺利！
Q:提问:京总好，看了很多您的观点，很受启发。目前家庭状况是这样：永乐西有一套40平的旧房子，一直空着。20年因为孩子上学搬回北京后就一直在学校附近租房住。目前感觉租金每年也不少钱，不如买一套把租金转化成月供。目前孩子上学在呼家楼附近，未来1.5年要考高中，高中学校大概率也在这附近，所以想在朝阳买一套，方便使用。因为目前没指标买不了车，太远的地方确实不太方便，所以想着以呼家楼为中心四公里范围内。资金情况是这样：
石景山的房子能卖170左右，加上手里的现金，一共有600。现在有两个方案，一是贷款200买个800左右的房，这个方案没有什么还贷压力，考虑了几个位置，东大桥芳草地迪阳公寓，目前有一套108平两居室的，有人820w出。人民日报社里的房94平，大概也是这个价格。这两个房地毯面积基本一样。迪阳公寓得房率很低，但是这套房单价比小区其他房子都便宜。公园五号115平，880w，两居有尖角的那个卧室房型。另外延静里华业玫瑰东方，一室的可以改成两室，70平，报价650-700。小区配套设施物业好，居住舒服。
方案二，贷款400，出股票200，买个1100-1200左右的房子，这个方案压力比较大。周围楼盘筛了一圈发现这个价格比较尴尬，因为好一点貌似都要1500，选择性才会大一些。筛了几个地方，万科东第115平，两居1038，还有就是朝阳公园丽水嘉园3室130-145平，但这个价位好像目前没有太多好选择。lg的想法是压力小点买个小的先住，他比较倾向于迪阳公寓。因为那边离我弟家也很近，就在旁边。我自己比较纠结，迪阳的朝向是东西，采光一般，房子流通率也不太好。想请教您一下，这两个方案哪个更可行。另外您有没有一些其他楼盘的建议？非常感谢。
A:回答:您好，石景山换到朝阳方向很好，关于买大买小的问题要分具体位置和楼盘，冷门板块要买小的优先2居，外溢板块刚需量大于改善，相反内城区高流量板块要尽可能买大的，一二线区域改善户型才是未来的主流，改善分初改和终改，不一定非要几百平米的大户型，只要迈入这个产品线就能享受到将来市场的红利，可参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）， 选筹上1100-1200的总价可以在朝阳大悦城板块拿到主流户型，大悦城距离呼家楼直线距离5公里，比你们的预期多了1公里，朝阳公园主打的是豪宅系，小户型并不是主流货，
这个板块实际上是2个片区，靠近公园附近和四环外，成长性好的盘都集中在了四环外，本身就是一个慢涨的板块，老塔楼和零散的2000年社区大户型升值性并不好，这种盘在未来的市场上是不具备竞争优势的， 迪阳公寓可能就更差了，一栋楼的体量加上区域性质，对未来的成长都是减分项，国贸三里屯建外这种被写字楼包围的住宅涨幅都是朝阳垫底的，流动性和保值性全差，好楼盘首先要有好的土壤，至少70%的功能是居住而不是办公，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，03#置换实操论,抄底与逃顶，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:四惠的老破大，目前卖不出价钱，估计也只能换到700，可以支付300现金，加120万贷款。未来老破大有有没有可能因为大和户型还不错的优势比现在好卖呢？
A:回答:参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的,但是呢这种大户型需要具备改善性条件,也就是楼盘属性定位必须是改善类,改善性楼盘又分初改、二改和终改,这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利,老社区未来并不会因为户型大的因素变的越来越吃香,反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱,尤其是那种2000年前后的老塔楼社区,越大的户型往后越不好卖;关于老破大将来的价值可参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:您好，目前有一套紫竹院片区车道沟南里60平两居室自住，有250万资金，计划孩子入学前（2029年入学）升级学区和居住条件。问题：1、以250万首付款在不限区域投资一套房产，考虑增值、租金、流通性，重要的是在未来3-5年内能出手兑现，有机会的话随时准备二换一。区域和楼盘能不能帮忙推荐两三个？2、或者有其他建议？比如现在换一次入学前再换一次，或者就干脆按兵不动到时候再说？请您解答，谢谢！
A:回答:您好，29需要学位，按照28年购买还有4年的时间，车道沟保值性及流动性都可，唯一的缺陷是老社区成长太慢了，如果用250万加上杠杆去投资，28年需要学位时还要二换一，这种搭配会降低整个资产的成长效率，因为250万这套选筹范围很窄,老社区或次级板块次新，两种选筹方向全是慢周期兑现，持有8年或10年不动可以以这种方式布局，4年之后涉及到购买学位就不适用这种短线的打法，短线的打法首选的应该是具备爆发条件的，如果房价不涨可以用来出租，一旦房价上涨得保证你的可以跑在前面，是反应最快的，
今天的价格到28年很多优质板块大概率是往上走的，布局具备爆发性的楼盘抛去两次摩擦成本有赚的可能性，所以效率最优的选择是把车道沟出掉，加上250万的现金配合杠杆去布局，也可以将学区考虑在内，遵循学区房的购买原则即可，能兼顾到将来孩子上学更好，可以节省一次交易成本，不能兼顾将来再次置换也不会影响整个投资的效率，考虑学区需要你们在购买前对孩子的上学有一个长远规划，并且提前4年买要规避掉学位溢价高的楼盘，建议你参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、03#置换实操论,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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